Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15 апреля 2014 г. по делу N 33-2133/14

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.,

судей Осиповой И.Г., Савина А.Н.,

с участием секретаря Марусич А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хубиева Д.М. на решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 11 ноября 2013 года,

по иску Шамановой Ф.К., Хубиевой Ф.И. к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Хубиеву Д.М. о признании ничтожным договора аренды, применении последствий ничтожной сделки,

заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,

УСТАНОВИЛА:

Шаманова Ф.К., Хубиева Ф.И. обратились в суд с иском к управлению имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, главе крестьянского (фермерского) хозяйства Хубиеву Д.М. о признании ничтожным договора N 285 аренды земельного участка от 02.07.2012 года, заключенного между управлением имущественных отношений и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Хубиевым Д.М.; применении последствий ничтожной сделки в виде возврата сторон по договору в первоначальное положение; признании решения суда основанием для госрегистрации прекращения обременения права в виде аренды в пользу Хубиева Д.М. на земельный участок с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., находящийся по адресу : Ставропольский край, район Предгорный, в границах земель ТОО Правоберезовский, номер регистрации ... от 07.08.2012 года.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что 02.07.2012 г., между управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района с одной стороны и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Хубиевым Д.М. с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N ... из земель сельскохозяйственного производства, расположенный по указанному адресу, с разрешенным видом использования для сельскохозяйственного производства. Указанный договор зарегистрирован 07.08.2012 года в Управлении Росреестра по СК. Данный договор аренды не соответствует требованиям закона, поскольку при его заключении были нарушены нормы ст.ст. 617, 1152 ГК РФ. Земельный участок, переданный в аренду ответчику Хубиеву Д.М., ранее был передан в долгосрочную аренду сроком на 25 лет Х. Договор аренды с Х. заключен на основании постановления главы администрации Предгорного района N 119/1 от 18.02.1994 года и зарегистрирован в администрации за N 152 от 11.03.1994 года. Х умер 25.01.2009 года. Истцы являются наследниками его имущества и прав. В силу ч. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В соответствии с п. 4.2. договора аренды, заключенного с Х, в случае смерти арендатора до истечении срока аренды, арендодатель обязан перезаключите договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором. Они приняли наследство путем обращения с заявлением к нотариусу и обратились в администрацию Предгорного района с заявлением о переоформлении земельного участка. С ними была проведена сверка платежей по арендной плате, уплачена задолженность и текущие платежи. В связи с этим истцы-наследники обратились в администрацию Предгорного муниципального района с заявлением о перезаключении с ними договора аренды. Однако договор с ними не заключен. Документы от Хубиева Д.М. о предоставлении того же участка в аренду поступили после их заявления о переоформлении договора. В нарушение прав истцов администрацией Предгорного муниципального района вынесено постановление N 1269 от 29.06.2012 года о предоставлении в аренду спорного земельного участка Хубиеву Д.М. и с ним заключен оспариваемый договор аренды. Впоследствии по протесту прокуратуры Предгорного района данное постановление администрации отменено, как вынесенное незаконно и нарушающее права наследников. Таким образом, договор аренды, заключенный на основании незаконного и впоследствии отмененного постановления, является сделкой, не соответствующей закону, и, следовательно, ничтожным.

Обжалуемым решением исковые требования Шамановой Ф.К., Хубиевой Ф.И. удовлетворены. Признан ничтожным договор аренды земельного участка N 285 от 02.07.2012 г., заключенный между управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и главой крестьянского фермерского хозяйства Хубиевым Д.М. Применены последствия ничтожной сделки в виде возврата сторон по договору в первоначальное положение. Суд указал в решении, что оно является основанием для государственной регистрации прекращения обременения права в виде аренды в пользу Хубиева Д.М. на земельный участок, кадастровый номер ... , площадью ... кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, в границах земель ТОО Правоберезовский, номер регистрации ... от 07.08.2012 г.

В апелляционной жалобе Хубиев Д.М. просит решение суда отменить, указав, что спорный земельный участок был предоставлен главе фермерского хозяйства Хубиеву Д.М. из земель сельскохозяйственного назначения для ведения фермерского хозяйства в соответствии с требованиями закона. То обстоятельство, что постановление администрации Предгорного муниципального района было отменено по протесту прокурора, не влечет за собой недействительность /ничтожность/ договора аренды. Истцами в суд были представлены дополнительные свидетельства о праве на наследство по закону серии ... и серии ... , выданные 25.4.2011 г., согласно которого они являются наследниками имущества Х умершего 25.01.2009 года. В дополнительных свидетельствах указано, что наследство, на которое выданы эти свидетельства, состоит из прав на все без исключения имущество, оставшееся после смерти наследодателя, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, в том числе все имущественные права. Согласно ст. 1162 ГК РФ в случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство. Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Таким образом, в состав наследственного имущества входят конкретные вещи, объекты недвижимости, конкретные имущественные права и обязанности и именно на конкретные объекты наследственной массы выдается свидетельство о праве на наследство. Однако, в представленных дополнительных свидетельствах не указано, что у истцов возникло право наследования имущественных прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка Х. Приказом Минюста России от 30 августа 2003 г. /дополнения от 17 марта 2009 г./ установлена форма свидетельства о праве на наследство по закону, в котором в обязательном порядке указывается объект наследования, его характеристики, стоимость, а в отношении недвижимого имущества - его местонахождение, кадастровый номер, вид права, реквизиты правоустанавливающего документа, при его нотариальном удостоверении и/или/ государственной регистрации-инициалы и фамилия нотариуса, наименование нотариальной конторы, дата удостоверения и номер реестра, дата, номер государственной регистрации сделки, наименование регистрирующего органа. Если регистрации права не проводилась, то это указывается. Поскольку в представленных свидетельствах отсутствуют вышеуказанные сведения, то установить, какие именно имущественные права наследодателя перешли к истцам в порядке наследования невозможно. Администрация Предгорного муниципального района совершенно законно отказала истцам в заключении с ними договора аренды спорного земельного участка и права истцов как наследников при этом не были нарушены. У суда не было законных оснований для признания договора аренды спорного земельного участка недействительным /ничтожным/. Поскольку спорный земельный участок является муниципальной собственностью, администрация Предгорного муниципального района была вправе им распоряжаться в соответствии с действующим законодательством, в том числе передавать его в аренду другим лицам.

В возражениях на апелляционную жалобу Шаманова Ф.К., Хубиева Ф.И. считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражении на него, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не находит по следующим основаниям.

Судом правильно определен характер правоотношений сторон, юридически значимые обстоятельства. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений норм процессуального законодательства не допущено.

В соответствии со ст. ст. 56, 195, 196 ГПК РФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы администрации Предгорного района от 18.02.1994 года N 119/1 между администрацией и Х 11.03.1994 года заключен договор аренды земельного участка общей площадью ... га для сельскохозяйственного производства сроком на 25 лет. В п. 4.2 данного договора предусматривалось, что в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключается договор аренды с одним из его наследников при согласии последнего стать арендатором.

25.01.2009 года Х умер.

Наследниками к его имуществу являются Хубиева Ф.И. и Шаманова Ф.К.

30.03.2012 года Хубиева Ф.И. обратилась к главе администрации Предгорного района с заявлением о перезаключении с нею договора аренды путем составления дополнительного соглашения к договору аренды от 11.03.1994 года. Аналогичное заявление поступило от Хубиевой Ф.И. и Шамановой Ф.К. в администрацию 25.10.2012 года. В удовлетворении данных заявлений истцам было отказано.

На основании постановления администрации Предгорного муниципального района N 1269 от 29.06.2012 года 02.07.2012 года между управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного района и Хубиевым Д.М. заключен долгосрочный (до 2061 года) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым N ... , находящегося в Предгорном районе, в границах земель ТОО Правоберезовский, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, площадью ... кв.м. ( ... га). В этот же день между сторонами договора подписан акт приема-передачи данного земельного участка.

Постановлением администрации Предгорного муниципального района СК от 29.10.2012 года N 1931, на основании представления прокуратуры Предгорного района об устранении нарушений законодательства и протеста прокурора, отменено постановление от 29.06.2012 года N 1269 "О предоставлении в аренду земельного участка Хубиеву Д.М.".

Данные обстоятельства правильно установлены судом, подтверждены надлежащими доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции сослался на положения ст. 617, 1110, 1152 ГК РФ и пришел к выводу, что права и обязанности по договору аренды, заключенного 11.03.1994 года с наследодателем Х, перешли к истцам. В нарушение указанных положений гражданского законодательства администрация Предгорного района на основании постановления N 1269 от 29.06.2012 года, впоследствии отмененного, предоставила спорный земельный участок в аренду ответчику. Договор аренды, заключенный на основании незаконного постановления органа местного самоуправления является недействительной (ничтожной) сделкой.

Данный вывод суда, по мнению судебной коллегии, является законным, основанным на нормах материального права, правильно примененного судом, подробно изложен в мотивировочной части решения и оснований к его отмене судебная коллегия не усматривает.

В ст. 617 ГК РФ закреплено сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, право аренды переходит к наследнику, если законом или договором не установлено иное. Права и обязанности по договору аренды земельного участка не могут быть переданы лицу, лишенному права на получение наследства в установленном законом порядке. В случае если наследников несколько, вопрос о праве аренды разрешается соглашением между ними, а при отсутствии согласия - судом. Арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, выполнение определенных работ в счет арендной платы).

Изложенные нормы закона не содержат ограничений во вступлении наследников в права аренды земельным участком, который находился в аренде у наследодателя. Не содержит таких ограничений ни земельный Кодекс, ни закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается смертью гражданина - это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК РФ. Напротив, в ч. 1 п. 2 ст. 617 ГК РФ установлено, что стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина - арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 указанной нормы закона права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК РФ, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью и в этом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора. Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств, которых, по мнению судебной коллегии, по материалам дела не имеется, а ссылка ответчика на то, что он является главой крестьянского фермерского хозяйства, даже при доказанности этого факта, правового значения в данном случае не имеет.

Доводы апелляционной жалобы о незаконности решения со ссылкой на то, что в дополнительных свидетельствах о праве на наследство истцов не указано, что у них возникло право наследования имущественных прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, нельзя признать состоятельными, поскольку они не основаны на положениях ст. 1152 ГК РФ, в соответствии с которой принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно не заключалось и где бы не находилось.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебным решением и влекут к переоценке доказательств, оцененных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи, с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Предгорного районного суда от 11 ноября 2013 года оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы Хубиева Д.М. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи