Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 18 марта 2014 г. по делу N 11-2383/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Родиной А.К.,

судей Давыдовой В.Е., Чертовиковой Н.Я.,

при секретаре Куликовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 18 марта 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 27 декабря 2013 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, представителя УМС Бачанову Г.Г. об обоснованности жалобы, представителя Варакута А.В. - Синицына Г.Ф. о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Варакута А.В. обратился с иском к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области (далее - УМС) о признании незаконным отказа в продлении договора аренды от 17 апреля 2012 года земельного участка с кадастровым номером ****, возложении обязанности заключить договор аренды данного участка на новый срок.

Указал, что названный договор аренды был заключен между ответчиком и Б.Р.Р. на срок до 02 июня 2013 года для проектирования и строительства продуктового магазина. По договору от 09 июня 2012 года Б.Р.Р. передал свои права по указанному договору истцу, который продолжает строительство магазина, по его заказу разработана проектная документация, надлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды. Однако письмом от 23 августа 2013 года в продлении договора аренды истцу было отказано, предложено в срок до 12 ноября 2013 года возвратить земельный участок и привести его в первоначальное состояние. Полученный отказ Варакута А.В. считает незаконным, поскольку имеет преимущественное право на заключение договора аренды указанного участка на новый срок.

УМС обратилось со встречным иском к Варакута А.В. о возложении обязанности возвратить переданный в аренду земельный участок и привести его в первоначальное состояние. Требования мотивированы истечением срока действия договора аренды, отказом в продлении срока действия договора аренды и разрешения на строительство.

Суд принял решение об удовлетворении первоначального иска. В

]

удовлетворении встречных требований отказал.

В апелляционной жалобе УМС просит об отмене решения, указывая на неисполнение Варакута А.В. возложенной на него законом обязанности по уведомлению арендодателя о заключении договора на новый срок до окончания действия договора аренды, а также обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком. В связи с чем, Варакута А.В. утратил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ссылается на истечение срока действия разрешения на строительство магазина, что препятствует продлению договора аренды указанного земельного участка. Полагает, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером **** для целей строительства может быть предоставлен только по результатам торгов, соответственно, заключение договора аренды этого участка без проведения торгов, как и соглашение о продлении данного договора, влечет недействительность такого договора (соглашения). Поскольку на основании статей 610, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, тогда как администрация уведомила Варакута А.В. об отказе от договора аренды, вывод суда об отклонении встречных требований является ошибочным.

Варакута А.В. не принял участия в судебном заседании, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом (л.д. 129), об отложении дела не просил, направил в суд своего представителя. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования Варакута А.В. и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии права истца претендовать на спорный земельный участок, поскольку последний надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды земельного участка, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением. При этом принял во внимание, что Варакута А.В. заявил о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, счел, что поскольку строительство возводимого на земельном участке объекта в течение первоначального срока аренды земельного участка не завершено, в заключении нового договора аренды отказано без предусмотренных законом и договором оснований.

Однако с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права.

2

Как следует из материалов дела, 17 апреля 2012 года между УМС (арендодателем) и Б.Р.Р. (арендатором) был подписан договор N **** аренды земли г. Троицка. По данному договору в пользование арендатору на срок до 02 июня 2013 года был передан земельный участок площадью **** кв. метров с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. ****, на участке между улицами **** и ул. ****, для проектирования и строительства продуктового магазина. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав (л.д.5-11, 47-52).

По договору от 09 июня 2012 года Б.Р.Р. передал свои права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером **** по указанному договору аренды земли Варакута А.В. (л.д. 12-14, 45, 46). Государственная регистрация договора уступки прав осуществлена 25 октября 2012 года (л.д. 43, 44). На арендованном земельном участке Варакута А.В. начал строительство магазина. Сведений о завершении указанного строительства, получении разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию материалы дела не содержат. По состоянию на 25 сентября 2013 года степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 15 %, площадь застройки - **** кв. метров (л.д. 18).

26 июня 2013 года Варакута А.В. обратился с заявлением о продлении указанного выше договора аренды на 49 лет (л.д. 15). Уведомлением от 23 августа 2013 года в заключении нового договора отказано со ссылкой на право арендодателя в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Указано на необходимость возврата переданного земельного участка арендодателю в срок до 12 ноября 2013 года, приведения его в первоначальное состояние и погашения задолженности, образовавшейся по внесению арендных платежей за 2012, 2013 годы (л.д. 26). Названое уведомление вместе с приложенными к нему проектами соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи земельного участка получены Варакута А.В. 28 августа 2013 года, что стороной истца не оспаривается (л.д. 121-125).

На дату принятия обжалуемого решения (27 декабря 2013 года) спорный земельный участок арендодателю не возвращен. На момент обследования данного участка 09 декабря 2013 года на участке расположен объект незавершенного строительства (л.д. 63-66).

По заявлению УМС от 06 августа 2013 года запись о регистрации договора уступки права аренды указанного земельного участка в ЕГРП прекращена (л.д. 157-160).

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

На основании ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской

Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение догорвора аренды на новый срок (за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Применительно к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, статьей 610 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон договора в любое время отказаться от этого договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок,

В силу п. 3 ст. 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (в том числе ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Принимая во внимание, что после истечения срока договора аренды (02 июня 2013 года) Варакута А.В. продолжал пользоваться спорным земейьным участком, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды данного земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку 23 августа 2013 года арендодатель в одностороннем порядке отказался от указанного договора аренды, иного срока для предупреждения о прекращении договора договор аренды не содержит, данный договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента предупреждения арендатора об отказе от этого договора, то есть с 28 ноября 2013 года.

На основании ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Удовлетворяя требования Варакута А.В., суд указанных обстоятельств и приведенных положений закона не учел, сделал ошибочный вывод о наличии оснований для продления договора аренды земельного участка и незаконности, по этой причине, оспариваемого решения. Тем самым, суд фактически ограничил установленное законом право арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, когда такое право предоставлено арендодателю законом.

Суд не принял во внимание, что по смыслу ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по

4

договору аренды земельного участка, по истечении срока такого договора имеет преимущественное право не на продление такого договора, а на заключение договора аренды на новый срок. Между тем, с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на заключение нового договора аренды указанного участка Варакута А.В. до момента предъявления настоящего иска не обращался. Представленное им в материалы дела заявление от 26 июня 2013 года (л.д. 15) о продлении действующего договора аренды на 49 лет не может быть расценено в качестве волеизъявления на заключение нового договора аренды, фактически представляет собой предложение об изменении существующего договора аренды.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, ст. 13 ГПК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договоров. По требованию одной из сторон договора такой договор может быть изменен только на основании вступившего в законную силу решения суда.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку соглашения об изменении срока действия договора аренды от 17 апреля 2012 года стороны не достигли, какого-либо судебного акта по данному вопросу не имеется, доказательств иного в материалы дела не представлено, то отсутствуют и основания для признания незаконным отказа УМС в продлении данного договора аренды.

В силу ст. 621 ГК РФ преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок обусловлено необходимостью обращения такого арендатора с соответствующим заявлением в течение срока действия договора аренды, а также надлежащим исполнением им обязанностей по договору аренды.

Между тем, из материалов дела усматривается, что обязанность по внесению арендной платы Варакута А.В. надлежащим образом не исполнялась. В нарушение пункта 2.3 договора аренды, согласно которому арендная плата уплачивается арендатором один раз в год, не позднее 15 сентября, арендная плата за 2012 год была уплачена арендодателю только 11 октября 2013 года и в это же время - за 2013 год. Данное обстоятельство не оспаривается стороной истца (по первоначальному иску), подтверждается актом сверки (л.д. 117).

Тот факт, что при нарушении арендатором обязанности по внесению арендной платы в его адрес арендодателем не направлялись уведомления о необходимости погашения образовавшейся задолженности, указанного вывода не опровергает, не свидетельствует о надлежащем исполнении Варакута А.В. своих обязанностей по договору аренды.

5

В опровержение доводов УМС о ненадлежащем исполнении Варакута А.В. обязанности по внесению арендной платы представитель истца ссылается на осуществление регистрации договора уступки только 25 октября 2012 года после установленной договором аренды даты внесения арендных платежей. Однако такие доводы о надлежащем исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды в 2013 году не свидетельствуют. Кроме того, принимая во внимание дату подписания договора уступки и обращения сторон такого договора в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями - 09 июня 2012 года (до наступления обязанности по внесению арендной платы), Варакута А.В., действуя с должной осмотрительностью и заботливостью, должен был убедиться, что предусмотренная договором обязанность выполнена прежним арендатором. Таких действий не предпринял.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции указанному обстоятельству оценки не дал, тогда как по смыслу ст. 621 ГК РФ оно имеет правовое значение, так как арендатор, не исполнявший надлежащим образом свои обязанности по договору аренды, утрачивает преимущественное перед другими лицами право на заключение такого договора на новый срок.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Пунктом 6 ст. 30 ЗК РФ предусмотрено, что если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется посредством проведения торгов.

Из приведенных положений закона следует, что поскольку арендуемый ранее Варакута А.В. земельный участок сформирован, в настоящее время не закреплен за каким-либо лицом, то целей строительства должен быть предоставлен путем проведения торгов, на которых и может быть реализовано преимущественное право арендатора на заключение такого договора на новый срок. При этом аренда указанного участка Варакута А.В. в период до 28 ноября 2013 года не изменяет установленного законом порядка предоставления земельного участка. Аналогичная правовая позиция выражена в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды".

Более того, в силу ст. 421 ГК РФ заключение договора является правом стороны. Действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения субъекта к заключению договора аренды принадлежащего ему имущества. Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в

б

заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возвещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Следовательно, реализация преимущественного права арендатора на заключение нового договора аренды спорного объекта возможна только при потенциальной передаче этого имущества в аренду третьему лицу, то есть при выставлении сформированного земельного участка на торги в целях последующего его предоставления для строительства.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции земельный участок с кадастровым номером **** на торги не выставлен, доказательств обратного в материалы дела не приведено, оснований для удовлетворения настоящих требований Варакута А.В. не имеется.

То обстоятельство, что на указанном земельном участке арендатором начато строительство магазина, указанного вывода не опровергает, безусловным основанием для предоставления Варакута А.В. испрашиваемого земельного участка в нарушение установленного законом порядка не является. Право собственности арендатора на возводимый им объект в Едином государственном реестре прав не зарегистрировано, следовательно, в силу статей 8, 131, 219 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не возникло. В связи с чем, оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 36 ЗК РФ не имеется.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения иска арендатора, а также, принимая во внимание, что договор аренды указанного земельного участка прекращен, однако участок арендодателю не возвращен, на нем имеется объект незавершенного строительства, подлежат удовлетворению встречные требования арендодателя о понуждении к возврату участка и его освобождению от возведенного на нем объекта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого городского суда Челябинской области от 27 декабря 2013 года отменить, принять по делу новое решение.

Обязать Варакута А.В. возвратить земельный участок площадью **** кв. метров с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: г. Троицк, ул. ****, на участке между улицами **** и ул. ****, Управлению муниципальной

7

собственности администрации г. Троицка в месячный срок с момента вынесения настоящего определения, освободить данный участок от возведенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ****, застроенной площадью **** кв. метра, со степенью готовности 15 %.

В удовлетворении требований Варакута А.В. к Управлению муниципальной собственности администрации г. Троицка о признании незаконным отказа в продлении договора аренды от 17 апреля 2012 года земельного участка с кадастровым номером ****, возложении обязанности заключить договор аренды данного участка на новый срок отказать.

Председательствующий

Судьи

8