Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 27 марта 2014 г. по делу N 11-2431/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Марченко А.А.,

судей Чертовиковой Н.Я., Родиной А.К.,

при секретаре Куликовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Закировой Н.К. к Фоминой С.В. о досрочном расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании денежных сумм, с апелляционной жалобой Фоминой С.В. на решение Троицкого городского суда Челябинской области от 27 декабря 2013 года.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Закировой Н.К. - Афанасьева А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Закирова Н.К. обратилась в суд о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 декабря 2012 года заключенного между Закировой Н.К. и Фоминой С.В., взыскании задолженности по арендной плате в размере **** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере **** рублей, сумму за фактически потребленную электрическую энергию в размере **** рублей и понесенные судебные расходы.

В обоснование исковых требований указала, что 01 декабря 2011 года между ею и Фоминой С.В. заключен договор аренды части нежилого помещения на срок до 30 ноября 2012 года, по условиям которого ответчик взяла на себя обязательства ежемесячно выплачивать арендную плату в размере **** рублей, в срок до 10 числа каждого месяца и осуществлять оплату за фактически потребленную тепловую и электрическую энергию. На тех же условиях, в отношении того же нежилого помещения между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения 01 декабря 2012 года на срок до 30 ноября 2013 года. Однако взятые на себя обязательства по внесению арендной платы, а также оплаты за потребленную тепловую и электрическую энергию, ответчик Фомина С.В. ни разу не исполнила,

2

требования, изложенные в претензии, ответчиком проигнорированы и 13 октября 2013 года ею самостоятельно освобождено арендуемое помещение.

В судебное заседание истец Закирова Н.К. не явилась, ее представитель Афанасьев А.В. требования поддержал в полном объеме, в обоснование привел доводы, изложенные в исковом заявлении.

Фомина С.В. в судебном заседании не явилась, ее представитель Устинов В.В. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что договор аренды следует считать незаключенным, поскольку акт приема-передачи нежилого помещения в подтверждение его заключения не составлялся.

Суд вынес решение об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Фомина С.В. просит об отмене решения суда, в силу его незаконности и необоснованности, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает на то, что судом не принято во внимание то, что стороны не расторгнув договор от 01 ноября 2011 года, подписывают 01 декабря 2012 года иной договор, с указанием иной площади. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что в нарушение пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации условия о предмете не согласованы, объект аренды в договорах не идентифицирован, имеются разногласия по цене, при этом судом не принято во внимание, что в данном помещении располагаются еще арендаторы. Более того, в соответствии с пунктом 2.1 указанных договоров, передача помещения в аренду производится по акту приемки сдачи, до исполнения данной обязанности арендодатель не вправе требовать уплаты арендной платы арендатором.

В суд апелляционной инстанции истец Закирова Н.К., ответчик Фмина С.В., ее представители не явились, надлежащим образом извещены о дате и времени проведения судебного заседания (т.2 л.д.102, 104, 105, 133), в связи с чем судебная коллегия руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, пояснения представителя истца Афанасьева А.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

3

Как установлено судом и следует из материалов дела, Закирова Н.К. является собственником нежилого помещения N **** столовая " ****", общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, город Троицк, улица ****, **** (л.д.6 том 1).

01 декабря 2011 года между Закировой Н.К. (арендодатель) и ИП Фоминой С.В. (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения, площадью **** кв.м, из которых **** кв.м составляет торговая площадь, расположенного в здании по адресу: Челябинская область, город Троицк, улица ****, ****, на срок до 30 ноября 2012 года (т.1 л.д. 8).

Арендодатель предоставляет арендатору в пользование, а арендатор принимает указную часть нежилого помещения для организации магазина детских игрушек (п. 1.1).

Размер арендной платы и порядок расчетов определен в разделе 3 договора, в соответствии с которым арендатор обязуется уплачивать арендодателю плату за пользование помещением в размере **** рублей не позднее 10 числа каждого месяца. Помимо арендной платы арендатор оплачивает теплоэнергию, водоснабжение и электроэнергию.

01 декабря 2012 года был заключен договор аренды на аналогичных условиях сроком до 30 ноября 2013 года.

В период с 01 декабря 2011 года до момента освобождения помещения платежи по названным договорам аренды Фоминой С.В. не осуществлялись, что ответчиком не оспаривается.

Фактическое использование спорного помещение ответчиком подтверждается пояснениями представителей истца и ответчика, показаниями свидетелей Р.Е.Б. и Я.Р.И., договорами, заключенными Фоминой С.В. 21 ноября 2011 года на выезд вооруженного отряда, в отношении спорного помещения, 12 декабря 2011 года на проведение расчетов по операциям, совершенным с использованием банковских карт, с указанием адреса торговой точки город Троицк, улица ****, **** (т.1 л.д. 119-124,136-146,183об.,т.2 л.д.100,101).

На основании абзаца первого статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между

4

сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а договор -незаключенным.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что ответчик свою обязанность по уплате арендных платежей и оплате электроэнергии за период пользования не выполнял, суд, руководствуясь статьями 309, 310, 395, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу расторжении договора аренды, а также взыскании с ответчика образовавшейся задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами в части арендной платы за период с 01 декабря 2011 года по 01 ноября 2013 года.

У судебной коллегии не имеется оснований не соглашаться с выводами суда, поскольку они основаны на правильно установленных по делу обстоятельствах, подтверждены исследованными доказательствами и соответствуют требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

5

Однако судебная коллегия не может согласиться с размером взысканной арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами и размером стоимости потребленной электроэнергии.

Согласно акту от 15 октября 2013 года, исковому заявлению и пояснениям представителя истца ответчик освободила помещение 13 октября 2013 года, что ответчиком не отрицается (т.1 л.д.4,5,69).

Таким образом, с учетом требований статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок пользования составил 22 месяца и 13 дней (с 01 декабря 2011 года по 13 октября 2013 года).

При определении размера арендной платы за 13 дней судебная коллегия руководствуясь пунктом 2 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 года N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" и абзацем 2 части 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации принимает количество дней в месяце равным 30 дням.

На основании изложенного общий размер арендной платы составляет **** рубля 33 копейки (22 месяцев * ****+ 13 дней *( ****/30).

Следовательно, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, представленный истцом (т.1 л.д.62) и проверенный судебной коллегией подлежит изменению в части расчета за октябрь 2013 года.

Законная неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей за 13 дней октября 2013 года составляет **** рублей 05 копеек (0,022 х 21 х **** / 100), при этом общая сумма неустойки подлежащая взысканию равна **** рублям 55 копейкам.

В качестве обоснования размера платы за потребленную электроэнергию истцом представлен заключенный с ОАО "Челябэнергосбыт" договор купли-продажи электроэнергии N **** от 01 сентября 2006 и договор энергоснабжения N **** от 01 декабря 2012 года (с дополнительными соглашениями и приложениями к ним) в отношении помещения N **** по адресу: город Троицк, улица ****, **** и акты сверки расчетов за электроэнергию, согласно которым за период с 01 декабря 2011 года по октябрь 2013 года включительно Закировой Н.К оплачено **** рублей (т.1 л.д.87-117).

Принимая во внимание, что принадлежащее истцу помещение имеет общую площадь **** кв.м, состоит из подвала и первого этажа, помещения

6

которого ответчику в аренду не сдавались, следовательно, потребляемая энергия в помещениях первого этажа не подлежит взысканию с ответчика Фоминой С.В.

Согласно представленному в апелляционную инстанцию аудиторскому заключению, выполненному ЗАО "Теплосервис", стоимость, потребленной за период пользования спорной частью помещения N 3 электроэнергии, составляет **** рублей 93 копейки (т.2 л.д. 119-124).

У судебной коллегии нет оснований не доверять данному отчету, он отвечает требованиям статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как выполнен организацией, имеющей допуск к работам в области энергетического обследования, что подтверждается соответствующим свидетельством (т.2 л.д.123,124).

С учетом установленных обстоятельств дела, судебная коллегия, считает необходимым взыскать с ИП Фоминой С.В. в пользу Закировой Н.К. арендную плату в размере **** рубля 33 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** рублей 55 копеек, долг по оплате потребленной электрической энергии в размере **** рублей 93 копеек.

В связи с изменением размера подлежащих к взысканию денежных сумм в силу статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит пропорционально изменению и размер госпошлины, подлежащей уплате ответчиком, который составит **** рубля 85 копеек.

Ссылка в апелляционной жалобе, что договор аренды не заключен, так как из договора аренды невозможно идентифицировать передаваемый по договору аренды объект недвижимого имущества, является несостоятельной.

Из пункта 1 спорного договора следует, что в аренду сдается часть помещения N **** площадью **** кв.м, из которых **** кв.м площадь торгового зала, что позволяет с учетом сведений технического паспорта идентифицировать помещения, расположенные в подвале принадлежащего истцу помещения N ****. При этом судебная коллегия, принимая во внимание, что материалы дела содержат доказательства исполнения данного договора в части использования ответчиком спорных помещений, которые свидетельствуют об отсутствии несогласованности условий договора, приходит к выводу, что спорный договор, не может быть признан незаключенным, поскольку он фактически исполнялся сторонами.

Не может являться основанием для отмены решения суда довод апеллянта о незаключенности спорного договора по причине отсутствия

7

расторжения заключенного между ответчиком и истцом договора аренды тех же помещений от 01 ноября 2011 года.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки - это действия граждан или юридических лиц, имеющие целью возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений, то есть действия субъектов правоотношений, направленные на достижение определенного правового результата (юридического последствия).

Согласно частям 1 статьей 450, 452, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, совершенной в той же форме, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из смысла изложенного, обстоятельствами, устанавливающими, изменяющими или прекращающими права и обязанности участников гражданского оборота, являются непосредственно условия заключенного между сторонами соглашения, тогда как его "заглавие" значения для разрешения настоящего спора не имеет.

Таким образом, фактические обстоятельства дела - действия сторон при заключении договоров, смысл договоров в целом, позволяют сделать

8

вывод о том, что договор от 01 декабря 2011 года по сути являлся изменением договора от 01 ноября 2011 года в части площади сдаваемой в аренду.

При этом, исходя из пояснений сторон, исковых требований и расчета по ним, а также дат заключения сопутствующих договоров, связанных с использованием данного помещения Фоминой С.В., судебная коллегия приходит к выводу о начале использования данного помещения арендатором с 01 декабря 2011 года при отсутствии доказательств обратного.

Довод жалобы о том, что передача помещения не производилась по акту приема-передачи, подлежит отклонению, поскольку исходя из буквального толкования акта приема-передачи объекта в аренду, является доказательством предоставления арендодателем объекта аренды арендатору, а арендатором принятие его в эксплуатацию и сам факт его отсутствия, при доказанности использования помещения арендатором, не может служить основанием признания договора аренды незаключенным.

Довод жалобы о том, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию спорное помещение до 28 ноября 2012 года находилось на реконструкции (т. л.д.81), в связи с чем Фомина С.В. была лишена реальной возможности пользоваться помещениями до указанной даты опровергается представленными в материалы дела договором подряда от 05 июня 2010 года о строительно-монтажных работах, актом приемки выполненных работ от 20 ноября 2011 года, техническим паспортом по состоянию на 28 октября 2011 года (т.2 л.д. 109-118), согласно которым принятый в эксплуатацию в ноябре 2012 года объект в указных в разрешении на ввод в эксплуатацию параметрах существовал в ноябре 2011 года.

Наличие договора аренды с ООО "Челябинская сотовая связь" не может служить основание для отмены правильного решения, поскольку согласно материалам регистрационного дела предметом договора аренды, заключенной с ООО "Челябинская сотовая связь" являются конкретизированные помещения на поэтажном плане 1 этажа, следовательно, заключение двух договоров в отношении спорных помещений не подтверждается (т.2 л.д. 65-87).

С учетом того, что Закирова Н.К. не является индивидуальным предпринимателем, а наличие в собственности нежилого помещение, которым она может распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе сдавая его в аренду, не свидетельствует, что спорное помещение задействовано в производственном процессе для осуществления экономической деятельности Закировой Н.К.

9

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого городского суда Челябинской области от 27 декабря 2013 года в части размера взыскания с Фоминой С.В. в пользу Закировой Н.К. арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, долга по оплате потребленной электрической энергии и государственной пошлины изменить.

Взыскать с Фоминой С.В. в пользу Закировой Н.К. арендную плату в размере **** рубля 33 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** рубля 55 копеек, долг по оплате потребленной электрической энергии в размере **** рублей 93 копеек, судебные расходы в размере **** рублей 85 копеек.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Фоминой С.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи