Апелляционное определение СК по административным делам Челябинского областного суда от 28 марта 2014 г. по делу N 11-3219/2014

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Турковой Г.Л., судей Кучина М.И., Майоровой Е.Н., при секретаре Бурцеве П.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 28 марта 2014 года гражданское дело по заявлению Салтыкова А.А., Печенкина С.В. об оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления с апелляционной жалобой Администрации города Челябинска на решение Советского районного суда города Челябинска от 30 декабря 2013 года.

В суд апелляционной инстанции явились Салтыков А.А. и его представитель Налетова Е.В., допущенная к участию в судебном заседании по устному ходатайству.

Печенкин С.В., представитель Администрации города Челябинска в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 327 и ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Заслушав доклад судьи Турковой Г.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Салтыков А.А., Печенкин С.В. обратились в суд с заявлением об оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления - решения Администрации г. Челябинска от 20.08.2013 г. N 10-14254/13-0-1 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. ****, ****, занятого объектом незавершенного строительства, принадлежащим заявителям на праве собственности. Заявители просили признать это решение незаконным и возложить на Администрацию г. Челябинска обязанность принять правовой акт о предоставлении (путем продажи) заявителям указанного выше земельного участка. В обоснование заявленных требований заявители сослались на незаконность оспариваемого решения, поскольку объект незавершенного строительства, приобретенный заявителями у ЗАО " ****" на основании договора купли - продажи от 14.03.2002 г., находится на земельном участке, который был предоставлен продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, что свидетельствует об одновременном приобретении заявителями как покупателями права бессрочного пользования спорным земельным участком.

2

Эти обстоятельства, по мнению заявителей, подтверждают их права на получение данного земельного участка в собственность. В судебном заседании Салтыков А.А. и его представитель Налетова Е.В. поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Заявитель Печенкин С.В., представитель Администрации г.Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Суд постановил решение, которым частично удовлетворил заявленные требования, признал незаконным решение Администрации г. Челябинска от 20.08.2013г. N 10-14254/13-0-1 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка и возложил на администрацию г. Челябинска обязанность повторно рассмотреть заявление Салтыкова А.А., Печенкина С.В. о предоставлении в собственность земельного участка. В остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Администрация г. Челябинска просит отменить решение суда в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. На момент обращения Салтыкова А.А., Печенкина С.В. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность у заявителей отсутствовало право постоянного бессрочного пользования земельным участком под объектом незавершенного строительства. Спорный земельный участок передан заявителям в аренду и не может быть предоставлен в собственность до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Оспариваемое заявителями решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность соответствует требованиям действующего законодательства.

В возражениях на апелляционную жалобу Салтыков А.А. и Печенкин С.В. просят апелляционную жалобу администрации г. Челябинска оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

В ходе судебного заседания установлено, что Салтыков А.А. и Печенкин С.В. являются сособственниками, каждый по 1/2

доле в праве собственности части объекта незавершенного строительства - нежилого здания (теплая стоянка для грузовых автомобилей), часть под литерой ВЗ, площадью **** кв.м.

-"

3

Согласно договору купли-продажи от 14 марта 2002 года (п. 1.3) приобретаемый объект недвижимости расположен на земельном участке площадью **** кв.м в г.Челябинске по ул. ****, ****, который принадлежит продавцу на праве аренды сроком на 10 лет в соответствии с Договором долгосрочной аренды земель города от 26 мая 1998 года.

В настоящее время объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью **** кв.м, предоставленном заявителям в аренду на основании распоряжения Главы города Челябинска от 04 августа 2003 года "О предоставлении земельного участка из земель поселений (производственная зона) в аренду для проектирования, завершения строительства и эксплуатации административно-производственного здания ... " и Договора аренды земли г.Челябинска от 21 августа 2003 года, заключенного сроком на 20 лет.

04.06.2013 года Салтыков А.А. и Печенкин С.В. обратились в Администрацию города Челябинска с заявлением, в котором просили предоставить им земельный участок площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** по основаниям, указанным в абз. 2 п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п.З ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", сославшись на наличие у них исключительного права на приватизацию спорного земельного участка, занятого принадлежащим им объектом недвижимости, а также на то, что спорный земельный участок ранее был предоставлен продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается Государственным актом на право постоянного пользования землей **** от 09.09.1992 года.

Письмом от 20.08.2013г. N 10-14254/13-0-1 Администрация г. Челябинска отказала в выкупе спорного земельного участка, так как расположенный на нем объект недвижимости, принадлежащий заявителям, представляет собой объект незавершенного строительства.

Удовлетворяя требования Салтыкова А.А. и Печенкина С.В., суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок изначально в 1967 г. был предоставлен ЗАО " ****" на праве постоянного (бессрочного) пользования, в последующем на основании договора аренды передан заявителям в аренду на 20 лет для проектирования и завершения строительства и эксплуатации административно-производственного здания, расположенного на этом земельном участке. Заявители в связи с приобретением в собственность объекта незавершенного строительства приобрели право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия согласиться с выводами суда не может и находит их противоречащими установленным по делу обстоятельствам.

Статьей 552 (ч.1) Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи) предусматривалось, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Поскольку в соответствии с договором купли-продажи от 14 марта 2002 года заявители приобрели часть объекта незавершенного строительства - нежилого здания (теплую стоянку для грузовых автомобилей) площадью **** кв.м., расположенного на земельном участке площадью **** кв.м в г.Челябинске по ул. ****, ****, с кадастровым номером ****, принадлежащего продавцу - ЗАО " ****" на праве аренды сроком на 10 лет в соответствии с Договором долгосрочной аренды земель города от 26 мая 1998 года, то в силу положений ч.1 ст. 23 Земельного кодекса РФ заявители приобрели право пользования земельным участком на условиях договора аренды.

Это право было реализовано заявителями путем предоставления в аренду той части земельного участка, которая занята принадлежащей заявителям недвижимостью и необходима для ее использования. В соответствии с распоряжением органа местного самоуправления 21.08.2003 года был сформирован земельный участок с кадастровым номером **** и с заявителями заключен Договор аренды земли г.Челябинска от 21 августа 2003 года.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что заявители, обращаясь с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий им объект незавершенного строительства, ошибочно полагали, что обладают правом постоянного (бессрочного) пользования этим участком, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было

5

переоформлено продавцом до заключения договора купли-продажи части объекта незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность.

У заявителей отсутствует возможность приобретения права собственности на спорный земельный участок в соответствии с ч.З ст. 36 Земельного кодекса РФ, так как на испрашиваемом в собственность земельном участке расположен объект незавершенного строительства и применение порядка выкупа земельных участков под таким объектом возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п.З ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Между тем эти положения не могут быть применены к спорным правоотношениям.

В настоящем деле Салтыков А.А. и Печенкин С.В. стали собственниками объекта незавершенного строительства по сделке купли-продажи, а не в результате приватизации этих объектов, и поэтому не обладают правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Судебная коллегия полагает, что в соответствии с изложенными выше обстоятельствами у заявителей отсутствует и право требования по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в силу положений п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", так как на момент введения в действие Земельного кодекса РФ ЗАО " ****" 26 мая 1998 года по своему выбору переоформило право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Действующее законодательство не предусматривает положений, в силу которых покупатели объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве долгосрочной аренды, вправе впоследствии оспорить действия продавца по переоформлению им его прав на земельный участок, изменить и (или) избрать иной вид права и требовать повторного

5

6

переоформления права постоянного (бессрочного) пользования уже в собственность.

При таких обстоятельствах судебная коллегия признает, что оспариваемый ненормативный акт органа местного самоуправления не нарушает права заявителей, а потому не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Заявители вправе реализовать свои права на получение в собственность спорного земельного участка после окончания строительства объекта, для проектирования, строительства и эксплуатации которого предоставлен земельный участок, в соответствии с актом ввода в эксплуатацию либо в соответствии с установленном в ином порядке, предусмотренном законом, правом собственности на объект недвижимости как объект, оконченный строительством.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для отказа в предоставлении заявителям земельного участка свидетельствуют о неправильном толковании и неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, поскольку суд должен был руководствоваться ст. 36 Земельного кодекса РФ, с учетом сложившихся правоотношений. Поэтому доводы заинтересованного лица, изложенные в апелляционной жалобе, заслуживают внимания.

Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установлены и подтверждены имеющимися в деле доказательствами. Судебная коллегия считает необходимым принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления Салтыкова А.А. и Печенкина С.В. в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Челябинска от 30 декабря 2013 года отменить. Вынести по делу новое решение. В удовлетворении требований Салтыкову А.А., Печенкину С.В. - отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи

б