Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 марта 2014 г. по делу N 33-2506/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кулеш О.А.

судей Зацепина Е.М., Новиковой Н.В.

при секретаре Усачевой К.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Индустриального районного суда г.Барнаула от 16 января 2014 года по делу по заявлению Бурцевой Г. Р. об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации, возложении обязанности по регистрации перехода права.

Заслушав доклад судьи Зацепина Е.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бурцева Г.Р. обратилась в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, просит признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости нежилое помещение Н4 - магазин, расположенное по адресу: "адрес" , возложить обязанность зарегистрировать переход права собственности с Ж.М.В. на Бурцеву Г.Р. на нежилое помещение Н4 - магазин, расположенное по адресу: "адрес" .

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГ между ней и Ж.М.В. заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю отказано в государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на п.2 ст.19, абз.4 п.1 ст.20 Закона о регистрации в связи с тем, что сомнения государственного регистратора, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации не устранены, а документы, представленные на государственную регистрацию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Заявитель считает отказ незаконным со ссылкой на ст.ст.8, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что право собственности Ж.М.В. на магазин зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Свидетельство о регистрации права Ж.М.В. не аннулировано, запись на объект не прекращена, отсутствует решение суда об оспаривании зарегистрированного права на нежилое помещение, объект недвижимости построен более 5 лет назад, не признан самовольной постройкой в судебном порядке, всем собственникам выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Указала, что требования к форме договора купли-продажи недвижимости соблюдены, договор содержит те же данные, что и свидетельство о регистрации права Ж.М.В. и соответствует ст.551 ГК РФ. Представленные Бурцевой Г.Р. документы на государственную регистрацию отвечают требованиям ст.18 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Заявитель полагает, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю необоснованно отказано в государственной регистрации права.

Решением Индустриального районного суда г.Барнаула от 16 января 2014 года заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГ об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Бурцевой Г. Р. на нежилое помещение Н4 - магазин, расположенное по адресу : "адрес" .

Возложена на Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю обязанность рассмотреть заявление о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Бурцевой Г. Р. на нежилое помещение Н4 - магазин, расположенное по адресу: "адрес" , в установленном законом порядке.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Алтайскому краю просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несогласие с выводами, содержащимися в решении суда.

Управление считает необоснованным и не соответствующем действительности вывод суда о том, что решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, основанное на том, что объект, в отношении которого заявлено о регистрации права, является самовольной постройкой, а договор купли-продажи ничтожной сделкой, принято государственным регистратором с превышением полномочий.

Незаконным является возложение судом на регистрирующий орган обязанности рассмотреть заявление в установленном законом порядке, поскольку заявление о государственной регистрации Управлением рассмотрено и принято установленное законом решение.

В возражении на апелляционную жалобу заявитель просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Управления Росреестра Майдурову И.С., поддержавшую доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что право собственности Ж.М.В. на нежилое помещение Н4 - магазин, расположенное по адресу: "адрес" , площадью " ... " кв.м., зарегистрировано было ДД.ММ.ГГ , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации *** .

ДД.ММ.ГГ Бурцева Г.Р. и Ж.М.В. представили в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности договор купли-продажи, согласно которому Ж.М.В. продал Бурцевой Г.Р. вышеуказанный объект недвижимости.

Решением об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГ отказано в государственной регистрации права собственности Бурцевой Г.Р. на вышеуказанное нежилое помещение со ссылкой на абзацы 4 и 13 п.1 ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно данному решению объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, имеет признаки самовольной постройки, так как по информации Государственной инспекции Алтайского края он включен в перечень объектов капитального строительства на территории г. " ... " , строительство которых осуществлено на земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, и по которым имеется информация о строительстве многоквартирных домов и нежилых зданий под видом индивидуальных, разрешение на строительство жилого дома по указанному адресу отсутствует, заключение о соответствии данного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации не выдавалось, разрешение на ввод в эксплуатацию от органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу таких разрешений, не поступало. Поскольку договор купли-продажи является ничтожной сделкой, то переход права по такой сделке не подлежит регистрации.

Указанное свидетельствует о том, что государственным регистратором поставлено под сомнение право собственности Ж.М.В. на нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, в отношении которого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГ сделана запись о регистрации права собственности Ж.М.В. *** .

Согласно ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу данной нормы, совершение записи о регистрации права собственности Ж.М.В. на вышеуказанное недвижимое имущество является актом признания и подтверждения государством этого права, которое может быть аннулировано исключительно на основании решения суда. Право собственности Ж.М.В. на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, каких-либо данных об оспаривании этого права, так же как и договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГ , на основании которых Ж.М.В. приобрел право собственности, в судебном порядке не имеется.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, верным является суждение, что оснований для вывода об отсутствии предмета договора купли-продажи и его ничтожности у государственного регистратора прав не имелось.

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В оспариваемом решении указано на наличие оснований для отказа в регистрации, предусмотренных абзацами 4 и 13 пункта 1 названной статьи.

В обоснование не соответствия представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства заинтересованным лицом - Управлением Росреестра указано, что в деле правоустанавливающих документов на жилой дом по адресу : "адрес" , отсутствуют документы, подтверждающие наличие разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Основанием для государственной регистрации перехода права и права собственности заявителями указан и представлен государственному регистратору договор купли-продажи, который в силу вышеприведенной нормы судом правомерно расценен в качестве самостоятельного основания возникновения права собственности.

Суд также исследовал договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГ , согласно которым Т.С.Б. продал, а Ж.М.В. купил нежилые помещения (магазины ) площадью " ... " кв.м (Н2) и " ... " кв.м (Н3). Исследованы акты ввода в эксплуатацию нежилых помещений, постановления администрации об утверждении актов приемочной комиссии администрации " ... " района города " ... " , кадастровые паспорта на спорный объект недвижимости, техническое заключение, акт освидетельствования выполненных работ, свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение - магазин, площадью " ... " кв.м, пом. Н4 от ДД.ММ.ГГ N *** .

При этом суд пришел к верному выводу, что предметом регистрации в рассматриваемом случае является не вновь созданный либо реконструированный объект недвижимости, а объект недвижимости, право на который возникло в результате договоров купли - продажи, переход права собственности и право собственности, по которому зарегистрировано и не оспорено в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на нежилое помещение - магазин, площадью " ... " кв.м, пом. Н4 от ДД.ММ.ГГ N *** .

Предметом правовой экспертизы, обязанность проведения которой возложена на государственного регистратора статьёй 17 Закона о регистрации, в данном случае не являлись документы, на основании которых производится регистрация построенного объекта недвижимости. Указание на отсутствие таковых, как на основание для отказа в государственной регистрации, суд в данном случае верно не признал правомерным.

В подтверждение законности отказа заинтересованное лицо указало, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает у данного недвижимого имущества признаков самовольной постройки, что подтверждается позицией, содержащейся в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Однако по смыслу указанного пункта Постановления, вопрос о том, является ли постройка самовольной, в таком случае разрешается судом, но не органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Учитывая, что договор купли-продажи заключен в отношении того же объекта недвижимости, который был предметом договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГ , в отношении него зарегистрировано право собственности Ж.М.В. , вопрос о том, являлись ли работы, произведенные в доме по адресу: "адрес" , перепланировкой или реконструкцией, не имел правового значения для рассмотрения данного дела.

При этом суд обоснованно учел, что в отношении спорного объекта недвижимости производились перепланировка и переустройство, имеются постановления администрации " ... " района г. " ... " от ДД.ММ.ГГ *** и N *** , которыми утверждены акты приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию нежилого помещения по адресу: "адрес" , акты ввода в эксплуатацию нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ , акт освидетельствования выполненных работ от ДД.ММ.ГГ , техническое заключение от ДД.ММ.ГГ . Перечисленные акты органа местного самоуправления, свидетельствующие о проведении работ по перепланировке и переустройству, не признаны незаконными и не отменены.

На основании указанных документов Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности на самостоятельный объект - нежилое помещение магазин, общей площадью " ... " кв.м., что подтверждается свидетельством о регистрации права и не оспаривалось представителем Управления Росреестра при рассмотрении дела.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что решение об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности от ДД.ММ.ГГ , основанное на том, что объект, в отношении которого заявлено о регистрации прав, является самовольной постройкой, а договор купли-продажи ничтожной сделкой, принято с превышением полномочий, в отсутствие установленных законом оснований, в связи с чем, является незаконным.

Суд пришел к верному выводу, что отказ в государственной регистрации нарушает права заявителей, поскольку препятствует Ж.М.В. в реализации права распоряжения принадлежащим ему имуществом, а Бурцевой Г.Р. в реализации права на приобретение недвижимого имущества в собственность на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. В связи с чем, учитывая, что суд определяет способ восстановления нарушенного права. Суд учитывая требования заявителя, пришел к верному выводу, что на Управление Росреестра должна быть возложена обязанность рассмотреть заявление о государственной регистрации перехода права и права собственности в установленном законом порядке.

В судебном заседании объективных обстоятельств, препятствующих реализации права заявителем, судом не установлено и Управлением Росреестра не представлено, в связи с чем решение от ДД.ММ.ГГ об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Бурцевой Г.Р. на нежилое помещение Н4 - магазин, расположенное по адресу: "адрес" , следует признать незаконным и обязать Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю рассмотреть заявления о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в установленном законом порядке.

Доводы жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о превышении государственным регистратором полномочий при принятии решения об отказе в государственной регистрации права собственности в связи с признанием жилого дома самовольный постройкой, а также о том, что положения ст.222 ГК РФ не связывают квалификацию объекта недвижимости как самовольной постройки с наличием соответствующей судебной оценки, подлежат отклонению. При этом принимается во внимание, что положениями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости не предоставлено право решать вопрос о признании такого объекта самовольной постройкой. Напротив, из указанного закона следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, в том числе со ссылкой на самовольный характер постройки, только в судебном порядке.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости отмены решения суда в части возложения на Управление Росреестра по Алтайскому краю обязанности рассмотреть заявления о переходе права собственности, права общей долевой собственности в установленном законом порядке, основаны на неверном толковании ч.1 ст.258 ГПК РФ. В рассматриваемом случае, суд первой инстанции проверил правильность принятия обжалуемого решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным абз.4, 13 п.1 ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при этом наличие или отсутствие иных оснований для отказа в государственной регистрации прав судом не проверялось, поэтому, не предрешая существа решения, которое должно быть принято компетентным органом, районный суд в целях устранения нарушения прав обоснованно возложил на заинтересованное лицо обязанность рассмотреть заявления Бурцевой Г.Р. в установленном законом порядке.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения, апелляционная жалоба также не содержит, а поэтому удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Индустриального районного суда г.Барнаула от 16 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи