Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 08 апреля 2014 г. по делу N 33-2951/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего: Явкиной М.А.

судей Сачкова А.Н., Рудь Е.П.,

при секретаре Петровой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Мальчихиной Е. А. на решение Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 28 января 2014 года

по иску Мальчихиной Е. А. к Маринчук Т. М. о взыскании суммы задолженности по оплате аренды жилого помещения

Заслушав доклад судьи Сачкова А.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мальчихина Е.А. (до вступления в брак ДД.ММ.ГГ "адрес" , Суркова) обратилась с иском к Маринчук Т.М. о взыскании задолженности по оплате аренды жилого помещения.

В обосновании требований указала, что ДД.ММ.ГГ она заключила с ответчиком договор аренды комнаты *** секции "адрес" "адрес" в "адрес" на неопределенный срок до момента оформления права собственности на комнату за Маринчук Т.М. . Ответчик приняла на себя обязательства по оплате аренды комнаты в размере *** руб. в месяц и ДД.ММ.ГГ получила ключи от комнаты. Однако ответчик надлежащим образом обязательства по ежемесячной оплате за аренду комнаты не исполняла. Задолженность за период с ДД.ММ.ГГ года по ДД.ММ.ГГ года за 35 мес. составила *** руб. ( *** рублей х 35).

Решением "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГ года были удовлетворены исковые требования Маринчук Т.М. к Мальчихиной Е.А. о регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение. Определением судебной коллегии по гражданским делам "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГ решение оставлено без изменения. Следовательно, договор аренды указанной комнаты от ДД.ММ.ГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГ .

Вместе с тем, до настоящего времени ответчик не погасил задолженность по договору аренды комнаты за период с ДД.ММ.ГГ года по ДД.ММ.ГГ года включительно в сумме *** руб.

Решением Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 28 января 2014 года в удовлетворении исковых требований Мальчихиной Е.А. отказано.

В апелляционной жалобе истец Мальчихина Е.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении её требований в полном объеме.

В качестве доводов указывает на то, что по заключенному между сторонами договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ г. ключи от комнаты не передавались, переход права собственности на комнату зарегистрирован не был. Поскольку расчет по договору не был произведен, то ответчик была вселена в комнату на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ г.

Суд не мотивировал, почему данный договор не имеет юридической силы. Ответчик не заявляла требований о признании договора аренды незаключенным либо недействительным. Судом сделан противоречивый вывод о том, что покупатель Маринчук не вправе распоряжаться полученным им во владением имуществом, поскольку право собственности сохраняется за истцом, но вместе с тем делает вывод, что она как собственник утратила право распоряжаться этим имуществом.

Она как собственник обязана нести бремя содержания и риск случайной гибели имущества. С неё как с собственника взыскана задолженности по коммунальным платежам. Однако суд делает вывод, что Маринчук Т.М. является законным владельцем этого недвижимого имущества, имеет право на защиту своего владения от собственника на основании ст. 305 ГК РФ. Полагает, что до даты регистрации права собственности за ответчиком, единственным основанием её законного владения и пользования комнатой является договор аренды.

В суде апелляционной инстанции истец Мальчихина Е.А. и её представитель Михайлин А.В. поддержали доводы жалобы, ответчик Маринчук Т.М. возражала против её удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК РФ).

В силу ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549).

В соответствии с ч.1,2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (статья 556).

Согласно ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Разрешая спор, суд установил, что ДД.ММ.ГГ истец и ответчик, действующий за себя и несовершеннолетних детей "данные изъяты" "данные изъяты" ., "данные изъяты" ., "данные изъяты" ., "данные изъяты" . заключили договор купли-продажи комнаты *** в секции *** "адрес" , согласно которому по взаимному соглашению сторон продавец передал имущество и относящиеся к нему документы и ключи покупателям в момент подписания договора. При этом договор одновременно имеет силу акта приема-передачи. Договором предусмотрено, что денежные средства в сумме *** руб. будут перечислены продавцу в первом полугодии ДД.ММ.ГГ года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ и соответственно является заключенным.

Из справки ОАО "Сбербанк России" на счет Мальчихиной Е.А. ДД.ММ.ГГ были перечислены средства материнского капитала в сумме *** руб. *** коп. Маринчук Т.М. полностью произвела расчет за приобретенное жилое помещение.

В связи с уклонением Мальчихиной Е.А. от регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение Мааринчук Т.М. была вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав, а также прав своих несовершеннолетних детей.

Решением "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГ исковые требования Маринчук Т.М. удовлетворены частично. Судом было принято решение осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанное жилое помещение.

В удовлетворении встречных исковых требований Мальчихиной Е.А. о расторжении договора купли-продажи отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГ данное решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Мальчихиной Е.А. без удовлетворения.

Решением суда от ДД.ММ.ГГ установлено, что спорное недвижимое имущество было передано во владение покупателю во исполнение договора купли-продажи.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы по договору об аренде жилого помещения, расписке с ДД.ММ.ГГ г.

Как следует из дела, а также пояснения сторон, данный договор был подписан в связи с наличием сомнений истца в части исполнения заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ , а не с целью передачи недвижимого имущества в аренду. Сам договор купли-продажи не предусматривает условий платности владения комнатой до регистрации права собственности за покупателями.

Соответственно договор аренды подписан сторонами без намерения создать правовые последствия для сторон и не имеет юридического значения.

Более того, сторонами не соблюдена форма договора аренды недвижимого имущества, предусматривающая в случае перехода права собственности к арендатору его государственную регистрацию.

Поскольку передача спорного жилого помещения во владение покупателя произведена до государственной регистрации права собственности, то ответчик Маринчук Т.М. является законным его владельцем и в силу положений ст. 305 ГК РФ имеет право на защиту такого права в том, числе и против собственника.

Вместе с тем, покупатель не вправе распоряжаться переданным им во владение имуществом, поскольку право собственности на данное имущество сохраняется за собственником до момента его государственной регистрации

за покупателем.

Доводы жалобы о вселении в комнату ответчика на основании договора аренды является несостоятельным, поскольку противоречит материалам дела, в том числе и выводам ранее принятого судом решения.

Ссылки истца о том, что она как собственник до перехода права собственности несла обязанности по содержанию, включая риск случайной гибели спорного имущества, не влияет на выводы суда и не может являться основанием для его отмены.

Уплата истцом коммунальных платежей за период пользования комнатой Маринчук Т.М. не лишает её право на их взыскание с ответчика.

Кроме всего, судебная коллегия полагает, что истцом уклонявшимся от перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику сознательно увеличивался срок пользования им и соответственно увеличение размера арендных платежей, которые по мнению истца должны быть взысканы с покупателей.

Иные доводы жалобы, не могут служить основанием для отмены решения суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального Кодекса Российской федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу истца Мальчихиной Е. А. на решение Ленинского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 28 января 2014 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.