Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 09 апреля 2014 г. по делу N 33-2934/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Мжельской Г.А.

судей: Параскун Т.И., Блинова В. А.

при секретаре

судебного заседания Петровой О.Н.

с участием прокурора Текутьевой Я.В.

рассмотрела в открытом заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Толмачева В. С.

на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края

от 21 ноября 2013 года по делу по иску Запорожец С. Г. к Толмачеву В. С. , Толмачеву С. П. , Затульветер Ю. В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, встречному иску Толмачева В. С. к Запорожец С. Г. о сохранении права пользования жилым помещением.

Заслушав доклад судьи Блинова В. А., Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Запорожец С.Г. обратился в суд c иском к ответчикам Толмачеву В.С. , Толмачеву С.П. , Затульветер Ю.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу "адрес" и выселении их из указанного жилого дома без предоставления другого жилого помещения. В обоснование требований истец указал, что ему на праве собственности на основании передачи взыскателю нереализованного имущества должника принадлежит указанный жилой дом и земельный участок, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права. Ответчики не являются членами семьи собственника жилого помещения и не приобрели самостоятельного права пользования жилым домом, однако не исполнили требований собственника о выселении.

Толмачевым В.С. заявлен встречный иск к Запорожец С.Г. о сохранении права пользования жилым помещением по адресу "адрес" , указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГ между ним и Затульветер О.В. заключен договор найма жилого дома, расположенного на земельном участке по "адрес" в "адрес" . Указанный договор заключен сроком до ДД.ММ.ГГ . По условиям договора в случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть договор найма - заключенный договор считается продленным повторно на такой же срок. Указанный договор найма заключен в простой письменной форме и вступает в силу для сторон с момента его подписания. Толмачев В.С. проживает в указанном жилом помещении на основании заключенного в соответствии с гражданским законодательством договора, зарегистрирован с согласия арендодателя - собственника в указанном доме по месту основного проживания. Настоящий договор найма является действующим для сторон до ДД.ММ.ГГ в соответствии с принятыми на себя обязательствами. ДД.ММ.ГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на основании заявления взыскателя об оставлении имущества за собой, протокола о признании торгов несостоявшимися, зарегистрирован переход права собственности на Запорожец С.Г. на указанный жилой дом.

Истец Запорожец С.Г. , представитель истца Кривощеков Е.И. в судебном заседании на требованиях настаивали по доводам, изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Ответчик Толмачев В.С. в судебном заседании исковые требования не признал, на удовлетворении встречных требованиях настаивал.

Представитель третьего лица Затульветер О.В. - Белькова Л.В. возражала против удовлетворения первоначальных требований, встречные требования просила удовлетворить, пояснила, что торги были проведены с нарушением закона. Действительно договор найма жилого помещения был заключен в отсутствие согласия Банка, однако залогодержатель не возражал против заключения данного договора. Договор найма жилого помещения заключен в надлежащей форме, поэтому подлежит удовлетворению встречный иск.

Ответчики Толмачев С.П. , Затульветер Ю.В. , третье лицо Затульветер О.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 ноября 2013 года иск Запорожец С.Г. удовлетворен.

Толмачев В.С. , Толмачев С.П. , Затульветер Ю.В. выселены из "адрес" "адрес" с прекращением права пользования жилым помещением.

Взыскано с Толмачева В.С. , Толмачева С.П. , Затульветер Ю.В. в пользу Запорожец С.Г. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины "данные изъяты" с каждого.

Встречный иск Толмачева В.С. к Запорожец С.Г. о сохранении права пользования жилым помещением оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Толмачев В.С. просит данное решение отменить и принять новое решение об удовлетворении его иска и об отказе в удовлетворении иска заявленного Запорожец С.Г. , указывая, что суд необоснованно отверг доводы его иска и принял ошибочное решение о выселении.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и выслушав объяснения Толмачева В.С. , представителя третьего лица Затульветер Ю.В. Бельковой Л.В. , поддержавших жалобу, заключение прокурора об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Из материалов дела усматривается, что суд правильно определил отношения сторон и материальный закон, которым эти отношения регулируются, обстоятельства имеющие значение и кем из сторон эти обстоятельства подлежали доказыванию, вынес их на обсуждение в судебном заседании.

В соответствии с ч. 1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.80 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ЗАО "Мосстройэкономбанк" и Затульветер О.В. , Затульветер Е.И. заключен кредитный договор, по условиям которого Затульветер О.В. , Затульветер Е.И. был предоставлен жилищный кредит в размере "данные изъяты" руб. на срок 216 месяцев под 11% годовых для приобретения жилого дома и земельного участка по адресу "адрес" .

Определением Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ утверждено мировое соглашение, заключенное между ЗАО "Мосстройэкономбанк" и Затульветер О. В. , Затульветер Е. И. , Толмачевым В. С. по условиям которого:

1) Истец уменьшает сумму просроченной задолженности на "данные изъяты" руб., а ответчики обязуются уплатить истцу "данные изъяты" . путем внесения их в кассу филиала "Алтай" ЗАО "Мосстройэкономбанк" или перечисления на счет истца. Кроме того, истец имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес" .

2) Стороны настоящим мировым соглашением согласны с оценкой предмета ипотеки в сумме "данные изъяты" ., из которых "данные изъяты" . - рыночная стоимость жилого дома, "данные изъяты" руб. - рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету об оценке *** от ДД.ММ.ГГ , выполненному ООО "Региональный центр оценки и экспертизы".

3) Истец отказывается от своих требований к ответчикам, составляющим предмет иска, в полном объеме. Затульветер О. В. отказывается от своих исковых требований к ЗАО "Мосстройэкономбанк" (филиал "Алтай") в полном объеме.

4) Указанная в пункте 1 сумма - "данные изъяты" . уплачивается ответчиками истцу согласно графику, изложенному в информационном расчете к кредитному договору N *** от ДД.ММ.ГГ , а также погашается просроченная задолженность по кредитному договору N *** от ДД.ММ.ГГ . по состоянию на ДД.ММ.ГГ в соответствии со следующим графиком: до ДД.ММ.ГГ включительно - "данные изъяты" руб.; до ДД.ММ.ГГ включительно - "данные изъяты" руб.; до ДД.ММ.ГГ включительно - "данные изъяты" .

5) В случае не соблюдения вышеуказанных условий о порядке погашения задолженности истец имеет право обратиться в Центральный районный суд "адрес" за получением исполнительного листа на принудительное исполнение мирового соглашения - взыскание суммы задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки.

6) Судебные расходы - госпошлина в размере "данные изъяты" коп. возмещаются ответчиками в срок до ДД.ММ.ГГ г. включительно. Прочие судебные расходы относятся на сторону, которая их понесла, и возмещению другой стороной не подлежат.

Производство по делу по иску ЗАО "Мосстройэкономбанк" к Затульветтер О. В. , Затульветтер Е. И. , Толмачеву В. С. о взыскании задолженности по кредитному договору обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Затульветтер О. В. к ЗАО "Мосстройэкономбанк" о защите прав потребителей было прекращено. Данное определение суда вступило в законную силу.

Определением Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ произведена замена стороны взыскателя ЗАО "МОССТРОЙЭКОНОМБАНК" по исполнительному производству, возбужденному на основании определения Центрального районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГ *** в отношении Затульветтера О. В. , Затульветтер Е. И. , Толмачева В. С. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, на Запорожца С. Г. .

ДД.ММ.ГГ возбуждено исполнительное производство *** на основании исполнительного листа *** от ДД.ММ.ГГ , выданного Центральным районным судом г.Барнаула, предмет исполнения обращение взыскания на заложенное имущество жилой дом и земельный участок по адресу "адрес" .

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ по исполнительному производству от ДД.ММ.ГГ *** произведена замена взыскателя с ЗАО "Мосстройэкономбанк" его правопреемником Запорожец С.Г.

В связи с признанием торгов по продаже арестованного имущества несостоявшимися и наличием заявления залогодержателя Запорожец С.Г. об оставлении предмета ипотеки за собой, право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу "адрес" , было зарегистрировано за Запорожец С.Г. ДД.ММ.ГГ , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В обоснование встречных требований Толмачевым В.С. представлен договор найма жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ , согласно которому наймодатель Затульветер О.В. предоставляет, а наниматель Толмачев В.С. принимает за плату во временное владение, пользование и проживание жилой дом с земельным участком расположенные по адресу "адрес" .

Жилой дом предоставляется для проживания с правом регистрации по месту проживания 3-х лиц: Толмачева В.С. , Толмачева С.П. , Толмачева С.В.

Наймодатель сдает нанимателю вышеуказанный жилой дом с земельным участком на срок с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ . Если до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своем желании его расторгнуть, договор считается заключенным повторно на такой же срок.

В силу ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (статья 677 ГК РФ).

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ).

В соответствии со ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Между тем, договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает лишь заключенных до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Судом так же установлено, что договор найма спорного жилого помещения был заключен после возникновения ипотеки от ДД.ММ.ГГ , сто согласия залогодержателя ЗАО "Мосстройэкономбанк" на заключение данного договора получено не было, что подтверждается ответом ЗАО "Мосстройэкономбанк".

При этом доказательств обратного ответчиками суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что основания для сохранения за ответчиками права пользования домом отсутствуют.

Учитывая, что ответчики занимают спорное жилое помещение без каких-либо законных оснований, право пользования жилым помещением у Затульветер О.В. прекращено в силу закона в связи с продажей дома с торгов по его обязательствами перед кредитором, членами семьи нового собственника ответчики не являются, и их проживание по спорному адресу нарушает права истца как нового собственника жилого помещения, следовательно, суд обоснованно принял решение об удовлетворении требования истца о прекращении ответчиками права пользования жилым помещением и выселении, а встречные требования оставил без удовлетворения.

Доводы жалобы были проверены судом первой инстанции при разрешении дела и признаны несостоятельными. Каких-либо дополнительных доводов, которые бы влекли иную оценку доводов ответчика Толмачева В.С. апелляционная жалоба не содержит. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Толмачева В. С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: