Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 марта 2014 г. по делу N 33-2438/14

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Н.П.

судей Рудь Е.П., Сафроновой М.В.

при секретаре Кирющенко У.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Товт Е. А. - Оришак В. Ф.

на решение Алтайского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ

по делу по иску Пухова О. В. к Товт Е. А. о взыскании долга по договору купли-продажи, встречному иску Товт Е. А. к Пухову О. В. о расторжении договора купли-продажи,

Заслушав доклад судьи Сафроновой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Пухов О.В. обратился в суд с иском к Товт Е.А. (с учетом последующих изменений) о взыскании "данные изъяты" рублей в счет возмещения долга по договору купли-продажи земельного участка и находящейся на нем "данные изъяты" доли жилого дома, "данные изъяты" рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГ между ним и ответчиком Товт Е.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого он продал Товт Е.А. земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. и расположенную на нем "данные изъяты" долю жилого дома, находящиеся по адресу: "адрес" , до покупки дома и после его приобретения семья Товт Е.А. проживала в нем.

По условиям договора стоимость продаваемых земельного участка и "данные изъяты" доли дома соответственно составила "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей, из которых "данные изъяты" рублей Товт Е.А. выплатила до подписания договора, "данные изъяты" рублей обязалась выплатить в срок до ДД.ММ.ГГ . Оплату оставшейся части ответчик планировала произвести за счет средств материнского капитала. Принятые на себя обязательства ответчик до настоящего времени не выполнила, семья Товт , получив материнский капитал, выехала в неизвестном направлении.

Ответчик Товт Е.А. предъявила встречный иск к Пухову О.В. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ года, взыскании "данные изъяты" рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, "данные изъяты" рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя. В обоснование требований указала, что после регистрации сделки и вселения в дом, они решили сделать ремонт и обнаружили отсутствие фундамента, хотя при продаже истец уверял, что дом стоит на фундаменте. Кроме этого, протекала крыша, пол был прогнивший. Поскольку у нее маленькие дети, которые нуждались в качественном теплом помещении, а средства на проведение ремонта отсутствовали, она не стала производить оплату за дом, предложив Пухову О.В. расторгнуть договор купли-продажи, но он отказался.

Решением Алтайского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Пухова О.В. удовлетворены.

С Товт Е. А. в пользу Пухова О. В. взыскано "данные изъяты" рублей в счет возмещение долга по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГ , "данные изъяты" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Встречное исковое заявление Товт Е.А. к Пухову О.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГ , оставлено без удовлетворения.

Взысканы с Товт Е. А. в пользу "данные изъяты" расходы по проведению судебной строительно-технической экспертизы в размере "данные изъяты" рублей.

В апелляционной жалобе представитель Товт Е.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначально заявленных требований и удовлетворении встречных исковых требований Товт Е.А.

В качестве оснований к отмене решения ссылается, что при рассмотрении дела суд не принял во внимание заключение строительно- технической экспертизы, согласно которому в данном техническом состоянии и при существующем оснащении инженерным оборудованием дом не пригоден для постоянного проживания по основаниям, указанным в постановлении Правительства РФ от 02.08.2007 года N 494. Эксплуатация конструктивных элементов жилого дома возможна лишь при условии значительного капитального ремонта. Кроме того по заключению экспертизы, рыночная стоимость "данные изъяты" доли жилого дома на момент проведения экспертизы составила "данные изъяты" рубля. Полагает, что при установленных обстоятельствах исковые требования Пухова О.В. не подлежали удовлетворению.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Товт Е.А. - Жданов А.П. на доводах жалобы настаивал.

Представитель Пухова О.В. - Бояндин Д.В. просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, уведомлены надлежаще. С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы в соответствии с ч.1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно положениям ст. ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутстви в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

По смыслу приведенных положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара, о которых покупателю не могло быть известно при заключении договора и данные нарушения представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ Товт Е.А. приобрела в собственность у Пухова О.В. земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. и расположенную на нем "данные изъяты" долю жилого дома, находящиеся по адресу: "адрес" .

По условиям договора (п.9) цена продаваемого земельного участка составляет "данные изъяты" рублей, "данные изъяты" доли дома - "данные изъяты" рублей, п. 10 данного договора предусмотрено, что "данные изъяты" рублей покупатель выплатил продавцу до подписания договора, "данные изъяты" рублей обязуется выплатить в срок до ДД.ММ.ГГ . (л.д.8-10)

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГ продавец передал, а покупатель принял приобретенные земельный участок и "данные изъяты" долю жилого дома (л.д.11)

Право собственности Товт Е.А. на данные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Из дополнительного соглашения о внесении изменений в договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГ следует, что "данные изъяты" доля в праве собственности на жилой дом имеет отдельный вход.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГ степень износа строительных конструкций жилого дома составляла "данные изъяты"

Пунктами 5, 6 договора купли-продажи, заключенного с Товт Е.А. , предусмотрено, что покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим состоянием ? доли в праве собственности на жилой дом и качественным состоянием земельного участка, и претензий к ним не имеет, так как ? доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок не имеют видимых технических (строительных), качественных недостатков. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве ? доли в праве собственности на жилой дом, о которых продавец знал, но не предупредил его о них в момент заключения договора, то наступают последствия ст.ст. 475, 480 ГК РФ. Если недостатки в качестве являются скрытыми и продавец на момент заключения настоящего договора не знал и не мог знать и предупредить о них покупателя, то он освобождается от ответственности.

Таким образом, из содержания договора следует, что на момент заключения договора Товт Е.А. было известно о техническом и качественном состоянии жилого дома, при этом каких-либо претензий относительно качества приобретаемой доли дома она не имела. Договор купли-продажи и акт приема передачи подписаны покупателем. Подписывая указанные документы, Товт Е.А. выразила свое согласие с его условиями, в том числе и с условием о техническом состоянии приобретаемой доли дома.

В этой связи, предъявляя требования об отказе от исполнения договора купли-продажи в одностороннем порядке, Товт Е.А. необходимо было представить доказательства, что жилой дом имеет скрытые недостатки, характеристика которым дана в п. 2 ст. 475 ГК РФ, и которые она не могла обнаружить при визуальном осмотре дома.

Наличие иных недостатков жилого дома, в том числе существенных, при наличии в договоре условия о качестве товара, основанием для удовлетворения заявленных требований не является.

Таких недостатков жилого дома при рассмотрении дела не установлено.

Так, из заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГ следует, что в жилом доме по "адрес" имеются недостатки наружной стены (отсутствие защиты нижней части наружных стен от увлажнения, биологическая коррозия нижних венцов, находящихся ниже уровня отметки земли) и перекрытия жилого дома (недостаточная толщина утеплителя, биологическая коррозия щитов наката и балок перекрытия), которые невозможно определить визуальным осмотром. Указанные дефекты являются скрытыми и устранимыми.

В судебном заседании апелляционный инстанции эксперт ФИО пояснил, что устранение данных недостатков возможно путем замены нижних венцов бревенчатых стен жилого дома и увеличение толщины утеплителя на перекрытии жилого дома. Вывод в заключении о неустранимости дефекта наружных стен (л.д. 83) сделан только по "адрес" , поскольку технически устранение данного дефекта возможно только путем замены венцов по всему периметру всего жилого дома. Устранение данного дефекта требует значительных затрат, примерно в размере стоимости ? доли, определенной экспертным путем. Устранение дефекта перекрытия жилого дома не является затратным.

Рыночная стоимость ? доли жилого дома экспертом определена в размере "данные изъяты" руб.

Оценивая данные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные дефекты нельзя признать существенными, поскольку они являются устранимыми.

Доказательств того, что их устранение требует несоразмерных затрат Товт Е.А. при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанциями не представлено. Экспертным путем стоимость затрат по устранению скрытых дефектов не определялась. О назначении дополнительной экспертизы сторона ответчика не ходатайствовала, в то время как обязанность по доказыванию данного обстоятельства возложена на лицо, заявившее требование об отказе от исполнения договора по указанному основанию. Ссылка эксперта на то, что размер затрат может быть равен стоимости доли, определенной экспертным путем в сумме "данные изъяты" руб., основана на предположениях. Кроме того, Товт Е.А. не является единственным собственником жилого дома, а потому в силу ст. 210 ГК РФ расходы по проведению таких работ возлагаются на всех собственников домостроения.

При установленных обстоятельствах выводы суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Товт Е.А. являются правомерными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что по заключению эксперта дом в данном техническом состоянии и при существующем техническом оснащении не пригоден для постоянного проживания по основаниям, указанным в Постановлении Правительства РФ от 02.08.2007 года N 494, эксплуатация конструктивных элементов жилого дома возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, не могут быть приняты во внимание, поскольку Товт Е.А. была согласна на приобретение дома для проживания в существующем техническом состоянии, которое ее удовлетворяло, что нашло отражение в договоре купли- продажи.

Более того, при рассмотрении апелляционной жалобы представитель Товт Е.А. указанное обстоятельство не отрицал, подтвердил, что после покупки дома ответчик намеревалась делать капитальный ремонт, отказ от исполнения договора связан с обнаружением срытого недостатка - отсутствием фундамента жилого дома, из-за чего дом холодный.

Между тем, по заключению экспертизы жилой дом имеет фундамент в виде столбчатых деревянных стульев, потеря несущей способности фундамента не наблюдается.

Как пояснил эксперт при рассмотрении жалобы, угрозы обрушения жилого дома не имеется, состояние дома условно пригодное, вывод о непригодности жилого дома для проживания сделан на основании технического состояния всех строительных конструкций, в том числе стен, окон, дверей, полов, печи, которые требуют ремонта.

Вместе с тем, по делу установлено, что Товт Е.А. проживала в доме более чем год до его приобретения, в том числе в зимнее время, знала об условиях проживания в доме, его состоянии, наличии многочисленных дефектов, связанных с износом строительных конструкций, которые невозможно не определить визуально, что следует из приложения к заключению эксперта, содержащего фотоснимки строительных конструкций жилого дома и внутренней отделки. При заключении договора купли-продажи Товт Е.А. не могла не осознавать того, что дом требует капитального ремонта, тем не менее, выразила согласие на приобретение дома в собственность и от покупки недвижимости по стоимости, указанной в договоре, не отказалась.

Доводы апелляционной жалобы о том, что стоимость "данные изъяты" доли по договору не соответствует рыночной стоимости, установленной экспертом, не является основанием для расторжения договора.

Исходя из принципа свободы договора в соответствии с п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. В развитие этого положения специальная норма п. 1 ст. 424 ГК РФ предусматривает, что цена договора устанавливается соглашением сторон.

В соответствии с п.1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Установив, что договором купли-продажи стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом определена в сумме "данные изъяты" рублей, Товт Е.А. обязательства по оплате приобретенного имущества исполнила частично - в сумме "данные изъяты" рублей, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Пухова О.В. о взыскании с Товт Е.А. суммы задолженности по договору купли-продажи в размере "данные изъяты" руб.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу представителя ответчика Товт Е. А. - Оришак В. Ф. на решение Алтайского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"