Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 января 2014 г. по делу N 33-25742/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Зубовой Л.М.

судей Мариуца О.Г. и Алибердовой Н.А.,

при секретаре Трофимове М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 15 января 2014 года апелляционную жалобу Чировой Аллы Ивановны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Чировой Дарьи Дмитриевны на решение Ногинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года по делу по иску Чировой Аллы Ивановны к Администрации Ногинского муниципального района, Администрации муниципального образования "Город Ногинск" об установлении факта владения и пользования жилым помещением на условиях договора социального найма жилого помещения и о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, по встречному иску Администрации Ногинского муниципального района, к Чировой Алле Ивановне в своих интересах и интересах несовершеннолетней Чировой Дарьи Дмитриевны, Чирову Дмитрию Юрьевичу, МУП "Глуховское жилищно-коммунальное управление" о признании недействительным договора найма жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, выселении и снятии с регистрационного учета,

заслушав доклад судьи Мариуца О.Г., объяснения представителя Чировой А.И. по доверенности Саломатова Д.Ю., представителя Администрации Ногинского муниципального района Климачева А.С., прокурора Коханка К.В.,

УСТАНОВИЛА:

Чирова А.И. обратилась в суд с иском к Администрации Ногинского муниципального района, Администрации муниципального образования "Город Ногинск" об обязании заключить договор социального найма жилого помещения и о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

В обоснование исковых требований ссылается на то, что является нанимателем квартиры по адресу: "данные изъяты" на основании договора найма жилого помещения, заключенного 14 сентября 2012 года между нею и МУП "Глуховское жилищно-коммунальное управление" на период с 17.09.2012 года бессрочно. В квартире вместе с ней постоянно зарегистрированы и проживают члены ее семьи: муж Чиров Д.Ю. и дочь Чирова Д.Д., 04.11.2003 года рождения. Указала, что она обратилась с заявлением в Комитет по управлению имуществом Ногинского муниципального района о приватизации указанной выше квартиры, в чем ей было отказано.

Истец считает, что фактически пользуется жилым помещением на условиях социального найма. Уточнив исковые требования, просила суд установить факт владения и пользования ею жилым помещением по адресу: "данные изъяты" на условиях социального найма и признать за ней право собственности на указанную квартиру в порядке приватизации.

Ответчик Администрация Ногинского муниципального района иск не признала и предъявила к Чировой А.И., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Чировой Д.Д., Чирову Д.Ю. встречный иск о применении последствий недействительности сделки и выселении из жилого помещения.

В обоснование встречного иска ссылаются на то, договор найма от 14.09.2012г. не соответствует требованиям закона, поскольку решение Комитета по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района о предоставлении Чировой А.И. спорного жилого помещения по договору найма бессрочно противоречит норма жилищного законодательства, поскольку она не состоит на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении, на момент заключения договора найма Чирова А.И. и члены ее семьи были обеспечены другими жилыми помещениями.

Администрация Ногинского муниципального района, уточнив исковые требования, просила суд признать недействительным договор найма жилого помещения от 14.09.2012г., применить последствия недействительности указанной сделки, выселить ответчиков без предоставления другого жилого помещения и снять их с регистрационного учета поуказанному адресу.

Представитель Чировой А.И. по доверенности в судебном заседании исковые требования Чировой А.И. поддержал, встречный иск Администрации Ногинского муниципального района не признал.

Представитель Администрации Ногинского муниципального района Московской области и третьего Комитета по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Гальцова О.Е. исковые требования Чировой А.И. не признала, встречный иск поддержала. Указала, что здание общежития по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Климова, д. 33 при приватизации предприятия в 1991 году было передано в собственность АОЗТ "Новоногинская фабрика", затем по договору купли-продажи от 2004 года продано ООО "ВИАНТ", от которого по договору купли-продажи в 2005 году продано ООО "Подиум", в 2006 году продано ООО "Форум". Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2008 г. указанные сделки были признаны недействительными, по решению суда от 27.10.2008 года здание общежития передано в муниципальную собственность.

Представитель МУП "Глуховское ЖКУ" Волчков С.С. в судебном заседании исковые требования Чировой А.И. поддержал, встречный иск Администрации Ногинского муниципального района не признал. Пояснил, что МУП "Глуховское ЖКУ" вправе заключать договоры социального найма и найма специализированного жилищного фонда в доме по адресу: "данные изъяты" в соответствии с договором управления N02-К от 01.02.2006г.,

Третье лицо и ответчик по встречному иску Чиров Д.Ю. в судебном заседании исковые требования Чировой А.И, поддержал, встречный иск Администрации Ногинского муниципального района не признал.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования "город Ногинск Московской области", надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Московской области, ОУФМС России по Московской области в Ногинском районе, Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Ногинскому муниципальному району, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Решением Ногинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года в удовлетворении иска Чировой А.И. отказано. Встречный иск Администрации Ногинского муниципального района удовлетворен частично.

Суд признал недействительным договор найма жилого помещения, заключенный 14 сентября 2012 года между МУП "Глуховское жилищно- коммунальное управление" и Чировой А.И., применил последствия недействительности сделки -выселил Чирову А.И., Чирову Д.Д. и Чирова Д.Ю. из указанного выше жилого помещения. Суд указал, что решение является основанием для снятия Чировой А.И. и несовершеннолетней Чировой Д.И. с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу. В части требования о снятии с регистрационного учета Чирова Д.Ю. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Чирова А.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Чировой Д.Д., просит решение отменить как незаконное и необоснованное, и принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований и об отказе во встречном иске.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: "данные изъяты" является муниципальной собственностью муниципального образования Ногинский муниципальный район Московской области.

14.09.2012 года между МУП "Глуховское ЖКУ" и Чировой А.И. заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель передал нанимателю в бессрочное возмездное владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу: "данные изъяты" . В соответствии с п. 1.3 договора найма совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются члены ее семьи: муж Чиров Д.Ю. и дочь Чирова Д.Д., 04.11.2003 г.р.

На основании указанного договора Чирова А.И. и несовершеннолетняя Чирова Д.Д. с 29.11.2012 года зарегистрированы по месту жительства в указанном жилом помещении.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 года N131 - ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и п.З ч.1 ст.6 Устава Ногинского муниципального района Московской области к вопросам местного значения Ногинского муниципального района относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности Ногинского района.

Согласно п. 1.1 Положения о Комитете по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области, утвержденного решением Совета депутатов Ногинского муниципального района 24.05.2011 N588/53, Комитет является органом администрации Ногинского муниципального района по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом, осуществляющим права собственника от имени муниципального образования "Ногинский муниципальный район Московской области".

В соответствии с Договором управления общим имуществом многоквартирных домов N02-К от 01.02.2006 и Дополнительным соглашением N4 от 01.11.2008 к нему, Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района переданы Управляющей Компании МУП "Глуховское ЖКУ" полномочия по управлению зданием общежития общей площадью 3050,40 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" (л.д.63-67,68-71).

На основании Дополнительного соглашения N3 к договору N02-К от 01.02.2006 с 01.01.2007 МУП "Глуховское ЖКУ" наделено правом "на основании, решения собственника муниципального жилья Ногинского муниципального района, заключать договоры социального найма жилых помещений, найма специализированного жилищного фонда" (л.д. 198).

Судом установлено, что основанием для заключения оспариваемого договора послужило ходатайство начальника МУ МВД России "Ногинское", где работают Чировы Д.Ю., А.И., о разрешении оформления с ответчиками договора бессрочного найма спорного жилого помещения. На указанном ходатайстве имеется резолюция "Волхонской М.В. подпись" (л.д.86).

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что само по себе указанное ходатайство с резолюцией на нем не может быть признано решением собственника о предоставлении спорного жилого помещения, т.к. не содержат никакого распоряжения, обязательного для исполнения МУП "Глуховское ЖКУ".

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска Чировой А.И., суд обоснованно исходил из положений ст.ст.49-57 ЖК РФ и Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", правомерно указав, что Чирова А.И. на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении не принималась, в связи с чем оснований для признания за ней права на находящееся в муниципальной собственности спорное жилое помещение на условиях социального найма и его приватизацию не имеется.

С указанным выводом суда судебная коллегия соглашается, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего жилищного законодательства.

В то же время, с выводом суда о признании договора найма жилого от 14.09.2012 года недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 167 ГК РФ, поскольку ответчики не признавались нуждающимися в жилом помещении и не состояли в очереди, были обеспечены жилыми помещениями, решение о предоставлении им жилого помещения по договору социального найма в установленном порядке не принималось, судебная коллегия согласиться не может.

Как следует из материалов дела, начиная с февраля 2008 года между Чировой А.И. и управляющими компаниями -ООО "Форум", а затем МУП "Глуховское ЖКУ", заключались договоры краткосрочного найма спорного жилого помещения( (N 9 от 11.02.2008г. сроком действия до 31.07.2008г., договор N9а от 01 мая 2008 г. сроком до 31.12.2008г., договор найма N80 от 24.12.2008г. сроком действия до 31.12.2010г., N 01-11 от 15.12.2010г. сроком действия с 01.01.2010г до 31.12.2011г., N 61/11 от 14.12.2011г. сроком действия с 01.01.2012г. по 01.12.2012г.)(л.д.143-146).

По условиям указанных договров спорное жилое помещение предоставлялось Чировой А.И. и членам ее семьи для временного проживания за плату.

Обстоятельства фактического проживания ответчиков в спорном жилом помещении с февраля 2008 года по настоящее время сторонами по делу не оспариваются.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Судебная коллегия, анализируя сложившиеся между сторонами правоотношения, приходит к выводу о том, что фактически между сторонами в соответствии с условиями указанных выше договоров сложились правоотношения по коммерческому найму жилого помещения.

Согласно ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Как усматривается из материалов дела, 14.09.2012 года между МУП "Глуховское ЖКУ" и Чировой А.И. был заключен очередной договор найма жилого помещения, отличающийся от предыдущих договоров лишь условиями, содержащимися в пункте 1.2 договора, о бессрочном характере найма.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Поскольку сторонами в нарушение требований статьи 683 ГК РФ договор найма заключен бессрочно, то в соответствии со ст. 168 ГК РФ в указанной части договор не соответствует требованиям закона и подлежит признанию недействительным, что в силу ст. 180 ГК РФ не влечет недействительности прочих его частей.

При указанных обстоятельствах заключенный с ответчиками договор найма спорного жилого помещения от 14.09.2012 года на момент предъявления встречного иска о выселении действовал.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку договор найма считается заключенным на срок пять лет, который к настоящему времени не истек, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчики занимают спорное жилое помещение на законных основаниях и оснований для их выселения со снятием с регистрационного учета не имеется.

При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене в части частичного удовлетворения встречного иска Администрации Ногинского муниципального района, с принятием в отменной части нового решения о признании частично недействительным договора от 14 сентября 2012 года, в части указания в пункте 1.2 договора на бессрочный срок найма спорного жилого помещения. В удовлетворении иска о выселении ответчиков из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ногинского городского суда Московской области от 15 августа 2013 года отменить в части частичного удовлетворения встречного иска Администрации Ногинского муниципального района.

Принять в отменной части новое решение.

Встречный иск Администрации Ногинского муниципального района к Чировой Алле Ивановне в своих интересах и интересах несовершеннолетней Чировой Дарьи Дмитриевны, Чирову Дмитрию Юрьевичу, МУП "Глуховское жилищно-коммунальное управление" о признании недействительным договора найма жилого помещения, применении последствий недействительности сделки, выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворить частично.

Признать частично недействительным договор найма жилого помещения, заключенный 14 сентября 2012 года между МУП "Глуховское жилищно- коммунальное управление" и Чировой Аллой Ивановной, в части указания в пункте 1.2 договора на бессрочный срок найма жилого помещения по адресу: "данные изъяты"

В удовлетворении иска о выселении Чировой Аллы Ивановны, Чировой Дарьи Дмитриевны и Чирова Дмитрия Юрьевича из жилого помещения, расположенного по адресу: "данные изъяты" без предоставления другого жилого помещения, снятии их с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу- отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи