Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 февраля 2014 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 17 февраля 2014 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Вуколовой Т.Б., судей Быковской Е.В., Шмелева А.Л., при секретаре Шабановой Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании от 17 февраля 2014 года апелляционную жалобу Хованской Марины Ивановны на решение Раменского городского суда Московской области от 02 октября 2013 года по делу по иску Хованской Марины Ивановны к Обществу с ограниченной ответственностью "Молодежный жилой комплекс" и Чистякову Алексею Евгеньевичу о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации права на квартиру.

Заслушав доклад судьи Вуколовой Т.Б.,

Объяснения Хованской М.И., ее представителя, представителя ООО"

МЖК"

УСТАНОВИЛА:

Хованская М.И. обратилась в суд с иском к Чистякову А.Е. и ООО "МЖК" о признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанной квартиры и свидетельства о государственной регистрации права на нее, выданного на имя Чистякова А.Е. (л.д.4-6 и л.д.259-262).

В обоснование своих требований истица указала, что 30 января 2004 г. она заключила с застройщиком ООО "Молодежный жилой комплекс" договор N1/7а инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Московская область, г_Раменское, ул.Дергаевская, д. 18 (строительный адрес: Московская область г Раменское, Микрорайон 1А, МЖК, д.7а кв.31.

30 сентября 2011 г. дом в установленном порядке принят в эксплуатацию на основании разрешения Администрации Раменского муниципального района на ввод в / эксплуатацию NRU 50525000-165 от 30.09.2011г.

Вступившим в законную силу решением суда от 24 мая 2012 г за ней признано право собственности на указанную квартиру.

Однако спорная квартира по договору купли-продажи от 26 октября 2012 года ООО " Молодежный жилищный комплекс" была продана Чистякову А.Е., его право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 7 ноября 2012 г. (л.д.228-229).

По ее мнению, договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку является притворной. По ее сведениями, ответчик Чистяков А.Е. работает главным инженером в ООО "МЖК", а после оформления в собственность, 29 ноября 2012 г. он попытался продать спорную квартиру гр.Назаровой Н.И. за 4 250 ООО руб., но это ему не удалось в связи с наложением судом ареста на квартиру. Кроме того, до настоящего времени отсутствует соглашение о расторжении договора от 30 января 2004 г., заключенное между нею и ООО "МЖК".

Хованская М.И. и ее представитель Лазутин B.C. поддержали заявленные требования. В связи с увеличением общей площади квартиры, истицей в адрес ответчика было направлено письмо с проектом дополнительного соглашения к договору N 1/7а инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома от 30 января 2004г. Оснований для расторжения договора в одностороннем порядке застройщиком не имелось. Ответчик, не имея законного права, передал по договору купли-продажи от 26.10.2012 г Чистякову А.Е. спорную квартиру, о чем ей стало известно 23 ноября 2012г. от сотрудников регистрационной службы. Просили применить последствия недействительности сделки, заключенной 26 октября 2012 г. между ООО "МЖК" и Чистяковым А.Е.

Представитель ответчика ООО "МЖК" Моисеев С.В. исковые требования не признал, ссылаясь на избрание истицей на недопустимый способ защиты своего права и на расторжение договора N 1/7а от 1 января 2004 г. после направления в адрес Хованской М.И. уведомительного письма от 16 декабря 2011 г. об увеличении площади квартиры и необходимости соответствующей доплаты ее стоимости. Согласно п. 7.5 договора в случае задержки перечисления дольщиком денежных средств по п. 3.5 договора более чем на 30 дней подразумевается, что дольщик отказался от продолжения финансирования строительства квартиры и договор считается расторгнутым. Таким образом, сторонами по делу определено, что при неисполнении дольщиком (истцом) своих обязательств по оплате увеличения стоимости квартиры договор N 1/7а от 30 января 2004 г. прекращает свое действие. В установленный договором срок истец доплаты в адрес ответчика не осуществил. В соответствии с данными технического паспорта БТИ общая площадь спорной квартиры N31 с учетом лоджий, балконов, террас (с коэффициентом) составляет 72 кв.м., без коэффициента площадь квартиры составляет 76,2 кв.м. В соответствии с правовой позицией, выраженной в определении Московского областного суда от 02 ноября 2010 г. по делу N 33-21262. применение при составлении технического паспорта на жилое помещение понижающего коэффициента к площади балконов и лоджий, вызвано необходимостью установления размера оплаты коммунальных платежей и сам по себе факт применения указанного коэффициента при составлении технического паспорта не влияет на определение общей площади квартиры для установления цены по договору инвестирования. На основании п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Следовательно, у Хованской М.И. отсутствует право требовать признания за ней права собственности на квартиру, а у ООО "МЖК" - обязанность по предоставлению такой квартиры, так как стороны не связаны какими-либо правоотношениями. О расторжении договора Хованская М.И. уведомлена письмом ООО "МЖК" в августе 2012 г. Как следствие, Хованская М.И. не имеет права претендовать на спорную квартиру и не может стать ее собственником, поскольку не исполнила надлежащим образом своих обязательств перед ООО "МЖК". Завершением строительства жилого дома занималось ООО "Мособлинтерстрой", стоимость строительства 1 кв.м. на момент завершения строительства составила 49 ООО руб.

Ответчик Чистяков А.Е., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Его представитель по доверенности Галахова Г.В. исковые требования не признала, указывая на то, что 26 октября 2012 г. между ООО "МЖК" и Чистяковым А.Е. заключен договор купли-продажи, 29 октября 2012 г. квартира передана Чистякову А.Е. по акту приема-передачи. Чистяков А.Е. оплатил полную стоимость квартиры на расчетный счет ООО "МЖК" и установил в квартире металлическую дверь. С этого времени оплачивает коммунальные платежи, является добросовестным приобретателем квартиры, поэтому сделка между ним и ООО "МЖК" не может быть признана недействительной. Никакого отношения к ООО "МЖК" Чистяков А.Е. не имеет, в ООО "МЖК" никогда не работал..

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по Московской области Осокин И.М. просил отказать в удовлетворении требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, так как оно неисполнимо и прямо противоречат действующему законодательству. Свидетельство является правоподтверждающим, а не правоустанавливающим документом, а потому не может быть признано недействительным. В настоящее время право собственности на квартиру в ЕГРП зарегистрировано за Чистяковым А.Е., поэтому признание права собственности на спорную квартиру за Хованской М.И. никаких последствий не повлечет, потому что для регистрации ее права необходимо вначале погасить запись о регистрации права за Чистяковым А.Е., что возможно только по решению суда, а такого решения суда нет. Записи ЕГРП, равно как и свидетельство, сами по себе не могут быть основаниями возникновения, изменения или прекращения того или иного права, тем самым не могут нарушать права и интересы истицы и рассматриваться в качестве самостоятельного предмета судебного спора

Третьи лица ФГБУ "ФКП Росреестра" и Назарова Н.И. в судебное заседание не явились.

Решением суда в иске отказано.

В апелляционной жалобе Хованская М.И. просит об отмене решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.

Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на то, что оснований для признания договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации права Чистякова А.Е. не имеется, поскольку истицей выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. Чистяков А.Е.

является добросовестным приобретателем спорной квартиры. При этом судом указано, что решение суда, которым за истицей признано право собственности на квартиру не может в данном случае иметь значение, поскольку Чистяков А.Е. стороной по договору не являлся.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда.

Как усматривается из материалов дела, 30 января 2004 года между ООО " МКД" и Хованской М.И. заключен договор инвестиционного долевого участия в строительстве жилого дома N1/7а от 30 января 2004 года. Из договора следует, что застройщик (ООО "МКД") предоставил дольщику (Хованской М.И.) право долевого участия и, после ввода в эксплуатацию, право распоряжения долей жилого дома по адресу:г.Раменское, микрорайон 1а, МЖК, д.7а. Доля соответствует квартире N31, площадью 62,9 кв.м., расположенной на 6-м этаже дома. Срок начала строительства -январь 2004 г., срок окончания строительства- декабрь 2005 г. (п.2.2 договора)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего их (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившим в законную силу решением суда от 14 мая 2012 года за истицей признано право собственности на квартиру 31 дома 18 по ул.Дергаевская в г.Раменское Московская область. При этом судом установлено, что обязательства дольщика по инвестированию жилья ею исполнено.

Как следует из дела, ООО " МЖК" зная о наличии вступившего в законную силу решения суду, 13 октября 2012 года директор ООО " МЖК" Самсонов В.Н. ( л.д.85)подал заявление в Раменский отдел управления Федеральноцй службы Государственной регистрации Кадастра и картографии Московской области заявление ( л.д. 85) о производстве государственной регистрации в собственность ООО " МЖК" квартиры 31 дома 18 по ул.Дергаевская в г.Раменское Московская область. При этом в заявлении указана, что квартира не была реализована, договор инвестирования не оформлялся и не регистрировался.

На основании поданного заявления, право собственности на квартиру 31 в доме 18 было зарегистрировано за ООО " МЖК"

26 октября 2012 г. между ООО "МЖК" и Чистяковым А.Е. заключен договор купли-продажи, 29 октября 2012 г. квартира передана Чистякову А.Е. по акту приема-передачи. 29 ноября 2012 года Чистяков А.Е. имел намерение произвести отчуждение квартиры 29 ноября 2012 года. В связи с наложением судом ареста на квартиру регистрация договора не осуществлена.

Судебная коллегия полагает, что указанное решение вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку, в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные этим судебным постановлением, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебная коллегия полагает, что со стороны ООО " МЖК" имеется недобросовестность действий, выразившиеся в регистрации права собственности ООО на указанную квартиру, при наличии указанного решения суда, а также незаконное отчуждение квартиры, поскольку зная о праве Хованской М.И. на квартиру в нарушение закона (ст. 460 ГК РФ) передали покупателю товар, не свободный от прав третьих лиц, что свидетельствует о ничтожности сделки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что у суда отсутствовали основания для отказа в иске, в связи с чем решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения, которым исковые требования Хованской М.И. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Раменского городского суда от 2 октября 2013 года отменить. Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Хованской Марины Ивановны к Обществу с ограниченной ответственностью "Молодежный жилой комплекс" и

Чистякову Алексею Евгеньевичу о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации права на квартиру удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N31, расположенной в доме 18 ул.Дергаевская г. Раменское Московской области от 26 октября 2013 года, заключенный между Обществу с ограниченной ответственностью "Молодежный жилой комплекс" и Чистяковым Алексеем Евгеньевичем.

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права на квартиру N31, общей площадью 69,2 кв.м.расположенной по адресу: Московская область, г.Раменское ул.Дергаевская д. 18, выданного на имя Чистякова Алексея Евгеньевича.

Данное решение является основанием для исключения записи в ЕГРП о правах Чистякова Алексея Евгеньевича.

Председательствующий:

Судьи: