Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27 марта 2014 г. по делу N 33-5071/14

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Иваненко Е.С.

судей Гончаровой С.Ю., Ждановой Т.В.

при секретаре Ивановой И.В.

по докладу судьи Иваненко Е.С.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Крайинвестбанк" по доверенности Копылова Е.Н. на решение Анапского районного суда от 22 ноября 2012 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

18 сентября 2009 года между ОАО "Крайинвестбанк" и ООО "Еврострой" заключен кредитный договор, по условиям которого банк выдал заемщику кредит в размере "данные изъяты" рублей под 24-26% годовых (плавающая процентная ставка) сроком на два года.

Для обеспечения возврата заемных денежных средств банком с Бжецевым П.Б. был заключен договор ипотеки от 18 сентября 2009 года, согласно которому Бжецев П.Б. передал в залог банку принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: объект индивидуального жилищного строительства литер "под/А", "А", "над/А" общей площадью 473,3 кв.м, земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 622 кв.м, земельный участок площадью 349 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский "адрес обезличен"

Регистрация ипотеки произведена УФРС по Краснодарскому краю 28 сентября 2009 года.

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств ООО "Еврострой" перед ОАО "Крайинвестбанк" по кредитному договору от 18 сентября 2009 года банком с Бжецевым П.Б. был заключен договор поручительства.

ОАО "Крайинвестбанк" обратилось в суд с иском к ООО "Еврострой", Бжецеву П.Б. о взыскании денежных средств в счет погашения задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной цены.

В обоснование требований банк сослался на то, что заемщик ООО "Еврострой" не исполняет свои обязательства по погашению ссудной задолженности и процентов. Долг составляет "данные изъяты" копейки.

Истец просил суд расторгнуть кредитный договор от 18 сентября 2009 года, взыскать с ответчиков сумму задолженности, обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество.

Горшкова Л.И. обратилась в суд с самостоятельным иском к ОАО "Крайинвестбанк" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, регистрации перехода права собственности и освобождении имущества от арестов и обременений. Указала, что заочным решением Анапского городского суда от 01 августа 2011 года признаны действительными договор купли-продажи квартиры N "адрес обезличен" от 21 августа 2009 года и договор купли-продажи комнат в этом же жилом доме от 02 октября 2010 года, заключенные между нею и Бжецевым П.Б.

Однако зарегистрировать переход права собственности она не имеет возможности, поскольку в отношении всего жилого дома зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ОАО "Крайинвестбанк". Горшкова Л.И. считала, что договор ипотеки в части обременения принадлежащих ей жилых помещений является недействительным (ничтожным), полагала, что у Бжецева П.Б. достаточно других помещений для удовлетворения требований банка.

Сайгаш О.А. обратилась в суд с самостоятельным иском к ОАО "Крайинвестбанк", Бжецеву П.Б. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, аннулировании записи в ЕГРП, регистрации перехода права собственности, освобождении имущества от арестов и обременений, ссылаясь на то, что 30 мая 2011 года она приобрела у Бжецева П.Б. 530/4733 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по "адрес обезличен" Анапского района, а также 1/14 долю земельного участка площадью 662 кв.м. по этому же адресу. Однако зарегистрировать переход права собственности она не имеет возможности, поскольку имеется обременение в виде ипотеки в пользу ОАО "Крайинвестбанк". Вместе с тем, она полагала себя добросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку Бжецев П.Б. ввел ее в заблуждение относительно отсутствия обременения купленных ею объектов недвижимости.

Представитель ОАО "Крайинвестбанк" против удовлетворения исков Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А. возражал.

Решением Анапского районного суда от 22 ноября 2012 года иск ОАО "Крайинвестбанк" удовлетворен частично.

С ООО "Еврострой" и Бжецева П.Б. солидарно в пользу ОАО "Крайинвестбанк" взыскана задолженность по кредитному договору в размере "данные изъяты" копеек.

В удовлетворении иска в части обращения взыскания на заложенное имущество отказано.

Удовлетворены иски Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора залога от 18 сентября 2009 года, заключенного между ОАО "Крайинвестбанк" и Бжецевым П.Б. с возвращением сторон в первоначальное положение.

Признана действительной (состоявшейся) заключенная между Бжецевым П.Б. и Сайгаш О.А. 30 мая 2011 года сделка купли-продажи квартиры общей площадью 53 кв.м, расположенной в доме по "адрес обезличен"

За Сайгаш О.А. признано право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.

Снят арест с квартиры N 2 площадью 30 кв.м, расположенной на

1 этаже, а также с комнат N 31-32 общей площадью 20 кв.м, комнат N 33-34 общей площадью 26,7 кв.м, расположенных на 2 этаже двухэтажного жилого дома литер "А" по ул. "адрес обезличен" ; снят арест с квартиры из пяти помещений общей площадью 53 кв.м, расположенной на 1 этаже жилого дома литер "А" по ул. 2-ой "адрес обезличен" . Данные объекты недвижимости исключены из актов ареста имущества от 15 февраля 2011 года.

На Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю возложена обязанность произвести регистрацию права собственности Горшковой Л.И. на квартиру N 2 площадью 30 кв.м, расположенную на 1 этаже, а также комнаты N 31-32 общей площадью 20 кв.м, комнаты N 33-34 общей площадью 26,7 кв.м, расположенные на

2 этаже двухэтажного жилого дома литер " "адрес обезличен"

На Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю возложена обязанность произвести регистрацию права собственности Сайгаш О.А. на квартиру из пяти помещений общей площадью 53 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома литер "А" по ул. 2-ой "адрес обезличен"

На указанное решение суда представителем ОАО "Крайинвестбанк" была подана жалоба, в которой он просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска ОАО "Крайинвестбанк" и удовлетворения исков Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А. отменить, ссылаясь на существенное нарушение норм права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 марта 2013 года решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции Краснодарского краевого суда от 25 декабря 2013 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 28 марта 2013 г. отменено. Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

При новом рассмотрении жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы по правилам, установленным ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ОАО "Крайинвстбанк" и ООО "Еврострой" был заключен кредитный договор N 32927 от 18 сентября 2009г, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере "данные изъяты" под 24-26% годовых (плавающая процентная ставка) сроком на два года.

Из материалов дела следует, что в связи с неисполнением ООО "Еврострой" своих обязательств по кредитному договору задолженность по кредитному договору, согласно расчету задолженности по состоянию на 16 января 2012 г. составляет "данные изъяты" рубля.

При этом 16 января 2012 г. между кредитором и заемщиком было достигнуто соглашение о расторжении кредитного договора N 32927 от 18 сентября 2009 г. и прекращении начисления процентов за просроченную задолженность.

Установив, что ответчиками по первоначальному иску не были исполнены надлежащим образом обязательство по кредитному договору, а именно, сумма задолженности заемщиком не погашена,

суд пришел к правильному выводу о необходимости погашения ООО "Еврострой" и Бжецевым П.Б. задолженности по кредитному договору от 18 сентября 2009 года, заключенному между ОАО "Крайинвестбанк" и ООО "Еврострой".

Отказывая в удовлетворении требований ОАО "Крайинвестбанк" об обращении

взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции указал на ничтожность договора ипотеки от 18 сентября 2009 года, по которому Бжецев П.Б. передал в залог ОАО "Крайинвестбанк" принадлежащее ему недвижимое имущество в виде жилого дома и земельных участков в обеспечение обязательств ООО "Еврострой".

Данный вывод суд мотивировал тем, что вступившими в законную силу решениями судов были признаны действительными сделки купли-продажи помещений в указанном жилом доме, заключенные между Бжецевым П.Б, Сайгаш О.А. и Горшковой Л.И.

Так, заочным решением Анапского городского суда от 01 августа 2011 года признана действительной сделка купли-продажи квартиры и комнат в жилом доме литер "А" по ул. 2- "адрес обезличен" заключенная между Бжецевым П.Б. и Горшковой Л.И. 21 августа 2009 года.

Решением Анапского городского суда от 05 октября 2011 года признан действительным договор купли-продажи 530/4733 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом литер "А" "адрес обезличен" также 1/14 доли земельного участка площадью 662 кв.м. по этому же адресу, заключенный между Бжецевым П.Б. и Сайгаш О.А. 30 мая 2011 года.

Кроме того, суд указал, что Сайгаш О.А. является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, поскольку она полностью исполнила свои обязательства по договору купли-продажи и не знала о том, что Бжецев П.Б. передал жилой дом и землю в залог ОАО "Крайинвестбанк".

Между тем, судебная коллегия находит, что данный вывод основан на неправильном применении норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 12 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Вместе с тем, имеющиеся в материалах дела доказательства, не позволяют установить, что Бжецев П.Б. уведомил залогодержателя - ОАО "Крайинвестбанк" о наличии правопритязаний иных лиц, в том числе Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А, на часть жилого дома, переданного им банку в залог.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из обстоятельств, установленных судом, Горшкова Л.И. не зарегистрировала в установленном законом порядке переход права собственности на приобретенное ею у Бжецева П.Б. недвижимое имущество, несмотря на то, что один из заключенных ею договоров купли-продажи был совершен до заключения Бжецевым П.Б. договора залога с ОАО "Крайинвестбанк" - 21 августа 2009 года.

Кроме того, постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 29 мая 2013 года было отменено заочное решение Анапского городского суда от 01 августа 2011 года, которыми были признаны действительными сделки купли-продажи, заключенные между Бжецевым П.Б. и Горшковой Л.И. Дело направлено на новое рассмотрение в Анапский районный суд.

Из уточненного искового заявления Сайгаш О.А. следует, что решение по ее иску к Бжецеву П.Б. о признании сделки действительной также отменено судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда 22 декабря 2012 года с направлением на новое рассмотрение в Анапский районный суд.

В соответствии со ст. 37 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В данном случае сделка купли-продажи с Сайгаш О.А, а также договор купли-продажи комнат с Горшковой Л.И. были заключены Бжецевым П.Б. в период действия права залога ОАО "Крайинвестбанк" на спорное недвижимое имущество.

Таким образом, сделки, заключенные Бжецевым П.Б. с Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А. были совершены без согласия залогодержателя - ОАО "Крайинвестбанк".

Более того, представленные по делу доказательства свидетельствуют о том, что при заключении договора залога банком были получены выписки из ЕГРП, содержащие сведения о закладываемых объектах и зарегистрированных правах на них.

Согласно указанным выпискам собственником предмета залога выступал Бжецев П.Б, никаких ограничений и обременений имущества правами третьих лиц зарегистрировано не было.

Соответственно, вывод суда о том, что Сайгаш О.А. является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, в связи с чем право залога ОАО "Крайинвестбанк" подлежит прекращению, нельзя признать правильным.

К тому же, переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место, то есть становится залогодателем. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано и в статье 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога.

Кроме того, в соответствии с частями 1 и 2 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договор) о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Каких-либо данных о том, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, в материалах дела нет.

Согласно договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18 сентября 2009г., стоимость имущества для целей обращения взыскания определена сторонами в сумме "данные изъяты" рублей.

В свою очередь сумма неисполненного обязательства составляет более 25% от стоимости предмета залога, период просрочки исполнения - более трех лет.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении требований ОАО "Крайинвестбанк" об обращении взыскания на заложенное имущество и об удовлетворении исков Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А. нельзя признать законным и в данной части оно подлежит отмене.

С учетом того, что обстоятельства, имеющие значения для дела установлены, судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное постановление в обжалуемой части, принять в этой части новое решение удовлетворив требований ОАО "Крайинвестбанк" об обращении взыскания на заложенное имущества и отказав в удовлетворении исковых требований Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского районного суда от 22 ноября 2012 г. в части отказа в удовлетворении требований ОАО "Крайинвестбанк" об обращении взыскания на заложенное имущество и удовлетворении исковых требований Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить.

Обратить взыскание на имущество, заложенное Бжецевым Пшимафом Бязруковичем по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18 сентября 2009 года:

- объект индивидуального жилищного строительства, литер под А.А, над А, назначение: жилое, общей площадью 473, 3 кв.м, инвентарный номер 30714/00, этажность: 3, подземная этажность 1, кадастровый (условный) номер объекта: "данные изъяты" , находящийся по адресу: "адрес обезличен"

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 622 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" находящийся по адресу: Российская Федерация, "адрес обезличен"

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 349 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" находящийся по адресу: Российская Федерация, "адрес обезличен"

Установить начальную продажную цену, принадлежащего Бжецеву Пшимафу Бязруковичу недвижимого имущества:

- объект индивидуального жилищного строительства, литер под А.А, над А, назначение: жилое, общей площадью 473, 3 кв.м. - "данные изъяты" рублей;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 622 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" "данные изъяты" рублей;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 349 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" "данные изъяты" рублей.

В удовлетворении исковых требований Горшковой Любовь Ивановны к ОАО "Крайинвестбанк" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, регистрации перехода права собственности и освобождении имущества от арестов и обременений отказать.

В удовлетворении исковых требований Сайгаш Ольги Алексеевны к ОАО "Крайинвестбанк", Бжецеву Пшимафу Бязруковичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, аннулировании записи в ЕГРП, регистрации перехода права собственности, освобождении имущества от арестов и обременений отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья - Киндт С.А. Дело N 33-5071/14

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

"27" марта 2014 года г. Краснодар

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Иваненко Е.С.

судей Гончаровой С.Ю., Ждановой Т.В.

при секретаре Ивановой И.В.

по докладу судьи Иваненко Е.С.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского районного суда от 22 ноября 2012г. в части отказа в удовлетворении требований ОАО "Крайинвестбанк" об обращении взыскания на заложенное имущество и удовлетворении исковых требований Горшковой Л.И. и Сайгаш О.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки отменить.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 622 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" , находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, "адрес обезличен"

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 349 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" , находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, "адрес обезличен"

Установить начальную продажную цену, принадлежащего Бжецеву Пшимафу Бязруковичу недвижимого имущества:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под индивидуальную жилую застройку, площадью 622 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" - "данные изъяты" рублей;

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.