Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 23 апреля 2014 г.
(Извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам "адрес" вого суда в составе:
председательствующего Кавуновой В.В.
судей Чубукова С.К. , Кузнецовой С.В.
при секретаре Горской О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца на решение Октябрьского районного суда "адрес" Алтайского края от 12.12.2013г.
по иску Гуськова И. В. к администрации "адрес" , ФГУП"Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о признании недействительным постановления в части, исключении нежилых помещений из реестра муниципальной собственности, прекращении права муниципальной собственности на нежилые помещения, признании действий по формированию нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости незаконными.
Заслушав доклад судьи Чубукова С.К. , судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Гуськов И.В. обратился в суд с требованиями о признании недействительным Постановления администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГ *** "О принятии в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями ОАО "Меланжист" в части принятия в муниципальную собственность нежилых помещений подвала жилого "адрес" по пр-ту Калинина в "адрес" (литер А) площадью 349,9 кв.м., 236,1 кв.м. и нежилого помещения, расположенного на первом этаже этого дома площадью 12.1 кв.м., исключении указанных нежилых помещений из реестра муниципальной собственности и прекращении права муниципальной собственности.
Свои требования мотивировал тем, что является собственником "адрес" , расположенной в "адрес" по пр-ту Калинина в "адрес" и, соответственно, сособственником общего имущества, не являющегося частью квартиры, и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвала, в котором имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (технический подвал).
-2-
Оспариваемым постановлением в муниципальную собственность был принят жилой фонд с инженерными сетями ОАО "Меланжист". Постановление администрации "адрес" вынесено с нарушением норм действующего законодательства, так как не определена площадь дома, которая может быть внесена в реестр муниципальной собственности; не определена площадь самого спорного нежилого помещения, расположенного на первом этаже "адрес" по пр-ту Калинина в "адрес" , спорное нежилое помещение не было обособлено, существовал проход в подвальное помещение, не было обособления спорных нежилых подвальных помещений дома площадью 349,9 кв.м и 236,1 кв.м.
По целевому использованию спорные помещения относятся к общедомовому имуществу, поскольку через него осуществляется доступ к оборудованию и коммуникациям, предназначенным для обслуживания помещений всего дома, и не подлежит передаче отдельно от права собственности на жилые помещения в указанном доме.
Однако муниципальное образование "адрес" , незаконно зарегистрировав за собой право собственности на часть подвального помещения, сдает их в аренду. Использование данных помещений ответчиком препятствует истцу реализовать свое право.
Истец полагает, что передача нежилых помещений в собственность ответчика была произведена незаконно, поскольку часть жилых помещений квартир - в этом доме на момент передачи имущества уже были приватизированы, следовательно, и нежилые помещения подвала стали принадлежать собственникам квартир пропорционально их доли в праве собственности.
Согласие собственников жилых помещений на передачу имущества в муниципальную собственность не было получено.
Дополнительно к первоначально заявленным требованиям Гуськов И.В. добавил требования о признании действий ФГУП "Ростехинвентаризация" по формированию спорных нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости незаконными.
Решением Октябрьского районного суда "адрес" от 12.12.2013г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.
В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения и удовлетворении его требований в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Выслушав представителя истца, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
Судом установлено, что Гуськов И.В. является собственником 1/3 доли "адрес" , расположенной в "адрес" по пр-ту Калинина в "адрес" , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ года.
-3-
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В силу ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме. Так, к общему имуществу дома относятся подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГ N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела судом установлено, что нежилые помещения площадью 236,1 кв.м., 349,9 кв.м и 12,1 кв.м, расположенные в подвале и на первом этаже жилого "адрес" по пр-ту Калинина в "адрес" , находятся в муниципальной собственности муниципального образования "адрес" на основании постановления администрации "адрес" N 922 от ДД.ММ.ГГ , право собственности зарегистрировано в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получены свидетельства о регистрации права.
Спорные помещения были приняты в муниципальную собственность в соответствии с действовавшим в тот период времени законодательством.
Кроме того, на момент принятия их в муниципальную собственность они не входили в состав общего имущества собственников квартир и не могли считаться техническим подвалом.
С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от ДД.ММ.ГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников
-4-
помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Однако, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало.
Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходили в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены практически в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Как следует из материалов дела Постановлением администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГ *** "О принятии в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями ОАО "Меланжист" 20.11.1997г. был принят в муниципальную собственность от ОАО "Меланжист" по акту приема-передачи жилой фонд (73 жилых дома с нежилыми помещениями, сооружениями и инженерными сетями) с последующим внесением в реестр муниципальной собственности. Согласно приложению *** от ОАО "Меланжист" в муниципальную собственность был принят, в том числе и жилой "адрес" по пр-ту Калинина в "адрес" .
"адрес" дома составляет 6924,3 кв.м., жилая - 4942.1 кв.м.
Следовательно, нежилая площадь составляет 1982,2 кв.м.(6924,3-4942,1).
Муниципальными нежилыми помещениями являются 940 кв.м., предназначенные для сдачи в аренду.
Передача ведомственного фонда при приватизации предприятий осуществлялась в соответствии с Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГ N235.
В соответствии с Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГ *** "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность" с целью освобождения предприятий от несвойственных им функций по содержанию объектов социально-культурного и коммунально-бытовою назначения и в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** "О полномочиях Правительства Российской Федерации по
-5-
осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность" было утверждено Положение о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.
Постановлением администрации Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "О содержании ведомственного жилищного фонда, объектов социально-культурного и коммунального - бытового назначения" утверждено "Временное положение о порядке передачи ведомственного жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства в муниципальную собственность", согласно которому приемке подлежат ведомственный жилищный фонд и объекты коммунального хозяйства кроме случаев, оговоренных в п.4 настоящего Положения. Жилые дома ведомственного жилищного фонда передаются в муниципальную собственность вместе со встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями. Ранее заключенные договора аренды этих помещений при передаче сохраняют силу.
Передача ведомственного жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства оформляется актом приемки - передачи после принятия соответствующего решения местной администрации. Акт утверждается председателем комитета по управлению имуществом соответствующего уровня. Передача ведомственного жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства считается состоявшейся после внесения этих объектов в реестр муниципальной собственности.
Согласно акту приема-передачи в муниципальную собственность были переданы, в том числе и нежилые помещения в подвале жилого дома по пр-ту Калинина *** в "адрес" .
На момент передачи в муниципальную собственность данного объекта, часть нежилых помещений подвала уже были арендованы, что подтверждается перечнем договоров на аренду нежилых помещений и согласно Приложению *** к акту приема передачи принимались в качестве нежилых помещений для сдачи в аренду, что исключало их из категории нежилой площади общего пользования.
Поскольку спорные помещения были изначально предназначены для сдачи в аренду предприятием, в ведении которого они находились (ОАО "Меланжист") и еще до вступления в силу Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" использовались различными организациями, которые в них располагались, данная часть подвального помещения и часть первого этажа являлись самостоятельными объектами правоотношений и не могли быть отнесены к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам
-6-
квартир в многоквартирном доме в порядке ч.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации.То обстоятельство, что в Перечне договоров на аренду нежилых помещений указаны договоры, действующие до ДД.ММ.ГГ года, т.е. к моменту передачи от ОАО "Меланжист", само по себе не свидетельствует о том, что помещения не сдавались в аренду ранее. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.
В связи с тем, что самостоятельное использование части нежилых помещений было определено и площадь, приходящаяся на них, выделена из общей площади части нежилых помещений жилого дома в обусловленную категорию, доводы истца относительно того, что спорные объекты являлись техническими, суд обоснованно нашёл несостоятельными.
То обстоятельство, что по техническому паспорту нежилые помещения первоначально не были отображены секционно, либо разграничены на 349,9 кв.м., 236,1 кв.м., в подвале, и они представляли собой одно целое помещение, само по себе не свидетельствует о том, что вся площадь подвального помещения в настоящее время должна быть отнесена к общему имуществу, поскольку спорные помещения не являлись местами общего пользования еще когда здание находилось в ведении ОАО "Меланжист", поэтому истец, равно как и другие собственники квартир, не приобрел право собственности на долю в этих помещениях в момент приобретения права собственности на своё жилое помещение.
При изложенных обстоятельствах судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания незаконным постановления администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГ *** "О принятии в муниципальную собственность жилого фонда с инженерными сетями ОАО "Меланжист" в части принятия в муниципальную собственность нежилых помещений "адрес" по пр-ту Калинина в "адрес" , обозначенные в последующем как нежилые помещения литер А площадью 349,9 кв.м., 236,1 кв.м. и 12,1 кв.м., поскольку оно не противоречило действовавшему на тот момент законодательству
Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
Как следует из имеющихся в инвентарном деле БТИ на "адрес" по пр-ту Калинина материалов, право собственности Муниципального образования "адрес" на нежилое помещение подвала указанного жилого дома лит А площадью 236,1 кв.м. на основании выписки из реестра объектов муниципальной собственности и постановления администрации "адрес" "922 от 15.09.1997г. зарегистрировано ДД.ММ.ГГ года, что подтверждается
-7-
свидетельством о государственной регистрации права с обременением объекта в виде аренды.
В последствие обременение было снято и регистрационным органом ДД.ММ.ГГ выдано новое свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности с кадастровым обозначением 22:63:00 00 00 000:398/157/А+:1003/А+.
ДД.ММ.ГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации права собственности Муниципального образования городского округа - "адрес" Алтайского края на нежилое помещение в подвале жилого дома по пр-ту Калинина N5, литер А, общей площадью 349,9 кв.м., присвоен кадастровый номер 22:63:000000:0000:398/157/А+:1004/А+
Право муниципальной собственности на нежилое помещение Литер А, общей площадью 12,1 кв.м. с кадастровым номером 22:63:000000:398/157/А+:1001/А+ зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2001г. с обременением объекта в виде аренды, которое впоследствии было снято 01.04.2008г. и выдано новое свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.
Постановление администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГ *** послужило основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты.
Доказательств, свидетельствующих о невозможности включения данных объектов в реестр муниципальной собственности и регистрации права на них, истцы в силу ст.56 ГПК РФ, также суду не представили.
Ссылка истцов на положения п.1 ст.36 ЖК РФ является несостоятельной, поскольку спорные помещения не являлись местами общего пользования уже когда здание находилось в ведении ОАО "Меланжист", поэтому истцы не приобрели право собственности на долю в этих помещениях в момент приобретения права собственности на свои жилые помещения.
Из системного толкования положений ст.36 ЖК РФ следует, что подвал (их части), в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного
-8-
дома (признаны собственно "техническими подвалами") только при условии, если основное назначение подвала состоит в обслуживании находящихся там сетей и коммуникаций, то есть подвал используется для общих нужд. Основанием для отнесения помещения к общему имуществу дома, является его целевое назначение - исключительно для обслуживания более одного помещение в данном доме. Одно лишь наличие в спорных помещ
