Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 09 апреля 2014 г. по делу N 33-2167/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Лисовского В.Ю.,

судей Емельяновой Е.В., Подвязниковой Н.А.,

при секретаре Воропановой М.Б.,

рассмотрела в судебном заседании 09.04.2014 дело по апелляционной жалобе истца Администрации Омского муниципального района Омской области, апелляционной жалобе ответчика Наурзбаева К. А. на решение Омского районного суда Омской области от 23.01.2014, которым постановлено:

"Исковые требования Администрации Омского муниципального района Омской области к Наурзбаеву К. А. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Наурзбаева К. А. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка N N " ... " от " ... " год (в редакции соглашения от " ... ") в размере " ... " рубль 46 копеек, из которых: " ... " рубль 46 копеек - задолженность по арендной плате, " ... " рублей - неустойка.

Взыскать с Наурзбаева К. А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере " ... " рубль 24 копейки".

Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд к Наурзбаеву К.А. с иском о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между истцом и Моховым В.А. заключен договор аренды N N " ... " от " ... " о передаче в аренду земельного участка, площадью 998 кв.м, с кадастровым номером N " ... ", расположенного по адресу: " ... ", относящийся к категории земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 21.10.2009. Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду от 13.08.2009. " ... " между Омским муниципальным районом Омской области, Моховым В.А. и Наузбаевым К,А. заключено соглашение по договору аренды земельного участка, согласно которому все права и обязанности Мохова В.А. по договору аренды в отношении указанного земельного участка переходят к ответчику. " ... " за Наурзбаевым К.А. зарегистрировано право собственности на данный земельный участок. Кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику в аренду, по состоянию на " ... " и по " ... " составляет " ... " рублей 32 копейки, по состоянию на " ... " и по настоящее время - " ... " рублей 03 копейки. Исходя из положений договора и действующего законодательства о порядке исчисления размера годовой арендной платы земельного участка, предоставленного по договору аренды ответчику, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет с " ... " по " ... " - " ... " с " ... " по настоящее время - " ... ". Считала, что дополнительного уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы не требуется, поскольку расчет арендной платы остался неизменным, изменились значения величин, используемых в расчете, в соответствии с нормативными актами. Полагала, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. В нарушении условий заключенного договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате в сумме " ... " рубль 46 копеек, неустойка в виде пени в размере " ... " рублей 69 копеек. Просила взыскать с ответчика указанные денежные суммы.

В судебном заседании представитель администрации Омского муниципального района Омской области по доверенности Вишнивецкий В.В. поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик Наурзбаев К.А., его представитель на основании ордера Карпычева Т.К. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, указали, что ответчик не был уведомлен об изменении кадастровой стоимости земельного участка, что является основанием для освобождения от уплаты неустойки. Просили снизить неустойку, поскольку ее сумма несоразмерна нарушенным обязательствам.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Администрация Омского муниципального района Омской области просит решение суда от " ... " отменить, удовлетворить заявленные требования в части взыскания неустойки в полном объеме. В обоснование жалобы, ссылаясь на положения ГК РФ, ЗК, заключенного договора аренды, указывает, что изменение ставок арендной платы не является изменением условий договора о размере арендной платы, поскольку ставки арендной платы регулируются нормативными актами, подлежат применению с момента вступления нормативного акта в силу. Полагает, что снижение судом неустойки до " ... " рублей не отвечает требованиям разумности и справедливости. Применение ст. 333 ГК РФ возможно только по заявлению стороны ответчика. Доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства стороной ответчика не представлено. Расчет компенсации нарушенного права истца на своевременное получение арендных платежей судом первой инстанции произведен непропорционально наступившим последствиям нарушения права.

Ответчик Наурзбаев К.А. не соглашаясь с постановленным решением суда от 23.01.2014. ссылается на отсутствие извещения со стороны истца об изменении размера арендной платы в нарушение условий заключенного договора аренды, в связи с чем начисление неустойки за несвоевременное внесение платежей по арендной плате является необоснованным. Указывает, что на " ... " его задолженность по арендной плате составляла " ... " рублей 35 копеек, однако впоследствии истец предъявил ему к оплате иные суммы. Полагает, что истцу при перерасчете арендной плате надлежало первоначально обратиться к нему во внесудебном порядке для погашения имеющейся задолженности. Считает, что с его стороны отсутствует противоправное поведение и вина в нарушении обязательств, что является основанием для отказа истцу в требованиях о взыскании неустойки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя Администрации Омского муниципального района Омской области Вишнивецкого В.В., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и просившего отказать в удовлетворении жалобы ответчика и ответчика Наурзбаева К.А., поддержавшего свою жалобу и просившего отказать в удовлетворении жалобы представителю Администрации Омского муниципального района Омской области, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и из материалов дела следует, что " ... " между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Алексеева С.Г. и Моховым В.А. был заключен договор аренды N N " ... " земельного участка с кадастровым номером N " ... ", общей площадью 998 кв.м, расположенного по адресу: " ... ", разрешенное использование - для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 9, 12).

Указанный земельный участок был передан Мохову В.А. по акту приема-передачи земельного участка от 13.08.2009.

" ... " договор аренды в соответствии с требованиями законодательства был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области (л.д. 10об.).

На основании соглашения от " ... " между Омским муниципальным районом Омской области, Моховым В.А. и Наурзбаевым К.А., зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 14.09.2010, все права и обязанности выбывшего арендатора Мохова В.А. перешли к вступившему арендатору Наурзбаеву К.А. до окончания срока действия договора (л.д. 14).

" ... " за Наурзбаевым К.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N " ... ", общей площадью 998 кв.м. расположенного по адресу: " ... ", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 16)

Согласно пункту 2.1 договора аренды и приложения N 1 к нему величина арендной платы рассчитывается по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, умноженной на ставку арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости, разделенных на количество кварталов в году.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы (л.д. 9-9об.).

Согласно расчету на момент заключения договора размер арендной платы был определен в размере " ... " рублей 45 копеек за квартал (л.д. 11).

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату (ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала) и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 2.3, 4.2 договора.

По сведениям филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области в период с " ... " по " ... " кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляла " ... " рублей 32 копейки, в период с " ... " по " ... " - " ... " рублей 03 копейки (л.д. 23).

В п. 7 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из фактических обстоятельств дела, принимая во внимание приведенные нормы права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды.

Судом установлено, что ответчик пользовался земельным участком по договору аренды в период с 09.08.2010 по 29.09.2013, вместе с тем, надлежащим образом обязательства по оплате арендных платежей ответчик не исполнял.

Согласно представленному расчету за период с 01.10.2010 по 29.09.2013 задолженность по арендной плате составила 64 041 рубль 46 копеек (л.д. 22).

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка

Применительно к положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом, либо в установленном законом порядке (пункты 1,2).

В связи с изложенным, новый размер ставки арендной платы, подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и пунктом 2.1 договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как арендатора, обязанности вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка, и взыскал с ответчика сумму задолженности за спорный период с 01.10.2010 года по 29.09.2013 года в размере " ... " рубль 46 копеек.

Доводы апелляционной жалобы Наурзбаева К.А. о том, что начисление арендной платы во взысканном размере является незаконным, поскольку в нарушении условий договора аренды арендодатель в установленном порядке об изменении арендной платы его не уведомлял, на 01.10.2013 остаток по арендной плате составил " ... " рублей 35 копеек, сами по себе основанием к освобождению от арендной платы явиться не могут.

Судебная коллегия соглашается с мнением суда первой инстанции, что применительно к ч. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение нормативных ставок для исчисления размера арендной платы, изменением порядка исчисления арендной платы не является. Более того, установление ставок арендной платы законодателем основанием для заключения дополнительного соглашения в виду изменения существенных условий договора быть не может (ст.ст. 432, 450, 451 ГК РФ), поскольку изменения условий о расчете арендной плате не влечет.

Перерасчет арендной платы за пользование земельной участком, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и нормативно установленных ставок арендной платы от значения кадастровой стоимости, положениям заключенного договора аренды, а также нормам действующего законодательства не противоречит.

Не влияет на выводы суда и суждение ответчика в апелляционной жалобе о необходимости первоначального обращения истца к нему с требованиями об уплате задолженности по арендной плате во внесудебном порядке, поскольку положениями законодательства обязательный претензионный порядок для данной категории споров не предусмотрен.

Согласно пункту 7.2 договора аренды, в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки, им уплачивается пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом истца размер пени по состоянию на 30.10.2013 составил " ... " рублей 69 копеек. (л.д. 22).

Суд, принимая во внимания положения ст. 333 ГК РФ, снизил заявленный размер неустойки до " ... " рублей.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на фактических обстоятельствах дела, требованиям закона не противоречит.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании ст. 404 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, согласно приведенным нормам материального права, суд может снизить размер ответственности должника дважды: на основании ст. 333 ГПК РФ при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и на основании ст. 404, в случае если нарушение обязательства или увеличение размера убытков произошло вследствие действия или бездействия кредитора.

Заявленная истцом неустойка в размере " ... " рублей 69 копеек явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства (размер задолженности согласно перерасчету составлял " ... " рубль 46 копеек).

Информация об изменении кадастровой стоимости земельных участков находится в открытом доступе, поскольку из условий договора аренды ответчику было известно о том, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (с момента вступления этих актов в силу), то оснований полагать, что полностью отсутствует вина ответчика в нарушении обязательств по уплате арендной платы не имеется.

Вместе с тем, в нарушение п. 2.1 договора аренды истец в письменном виде арендатора об изменениях кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не уведомлял. Во всяком случае, надлежащих доказательств обратному в суд первой и апелляционной инстанции не представил.

При таком положении, у суда первой инстанции имелись основания для снижения размера неустойки до " ... " рублей не только на основании ст. 333 ГК РФ, а также на основании положений п. 1 ст. 404 ГК РФ.

В приведенной связи оснований согласиться с доводами апелляционной жалобы Наурзбаева К.А. о неправомерном начислении неустойки не имеется.

Доводы представителя Администрации Омского муниципального района о том, что применение ст. 333 ГК РФ возможно только по заявлению стороны ответчика, отмену решения суда не влекут, поскольку предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О).

Указанная обязанность реализуется судом на основании анализа не только имеющихся в материалах дела доказательств, но и всех обстоятельств дела, в том числе и не имеющих прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ").

Доводы жалобы истца о том, что стороной ответчика не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки, при том, что истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере, значительно превышающем задолженность по оплате арендный платежей, являются несостоятельными.

При определении размера неустойки суд в полной мере учел все фактически установленные обстоятельства дела, вину каждой из сторон в обязательстве и принял верное решение, определив размер подлежащей взысканию неустойки в " ... " рублей.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены. Решение суда является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Омского районного суда Омской области от " ... " оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации Омского муниципального района Омской области, Наурзбаева К. А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда:

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "

" ... "