Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 25 марта 2014 г. по делу N 33-2080/2014

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Гороховика А.С.,

судей Хаировой А.Х., Набок Л.А.,

при секретаре Елютиной И.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Гладышевой ФИО14 по доверенности Репецкой О.Ю. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 12 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования Швеца ФИО13 удовлетворить.

Взыскать с Гладышевой ФИО15 в пользу Швеца ФИО12 долг по договору займа от 12 октября 2012 года в размере 10 000 000 руб., проценты за пользование займом в размере 8 037 121 руб. 43 коп., расходы по оплате экспертизы 25 000 руб., расходы по оплате госпошлины 60203 руб., а всего 18 122 324 руб. 43 коп. (восемнадцать миллионов сто двадцать две тысячи триста двадцать четыре рубля сорок три копейки).

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Рыбалкиной Нине Александровне:

-земельный участок, общей площадью 2 399,00 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный номер) 63:01:0702002:0026;

-земельный участок, общей площадью 220,60 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0007;

-земельный участок, общей площадью 68,9 кв.м., расположенный по адресу: ФИО16, кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0006

Определить способ реализации земельных участков путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость объектов недвижимости:

-земельного участка, общей площадью 2 399,00 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" кадастровый (или условный номер) 63:01:0702002:0026 в размере 16 427 500 руб. (шестнадцать миллионов четыреста двадцать семь тысяч пятьсот рублей);

-земельного участка, общей площадью 220,60 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0007 в размере 1466 000 руб. (один миллион четыреста шестьдесят шесть тысяч рублей);

-земельного участка, общей площадью 68,90 кв.м., расположенного по адресу "адрес", кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0006 в размере 457 500 руб. (четыреста пятьдесят семь тысяч пятьсот рублей.

Меры по обеспечению иска арест на имущество-земельный участок, общей площадью 2 399,00 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый (или условный номер) 63:01:0702002:0026; 2) земельный участок, общей площадью 220,60 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0007; 3) земельный участок, общей площадью 68,90

кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0006, наложенные по определению суда от 16.07.2013г., сохранить до исполнения решения суда."

Заслушав доклад судьи Хаировой А.Х., пояснения Швеца Д.А., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Швец Д.А. обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам Гладышевой О.Н., Рыбалкиной Н.А. о взыскании задолженности по договору займа от 05.10.2012 года, об обращении взыскания на заложенное в обеспечение денежных обязательств недвижимое имущество (предмет ипотеки), о взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в указанное время предоставил ответчику Гладышевой О.Н в порядке денежного займа 10 000 000 (десять миллионов) рублей при условии возврата денежных средств не позднее 12 января 2013 года. По договору от 05.10.2012 года, возврат денег предусмотрен с процентами за пользование ими из расчета 60 % годовых. В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору денежного займа от 05.10.2012 года был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) с Рыбалкиной Н.А. 09.01.2013 года было заключено дополнительное соглашение к договору займа, в соответствии с которым срок погашения займа продлен до 01.03.2013 года. Гладышевой О.Н. платежные обязательства не исполнены, в результате образовалась задолженность, состоящая из суммы основного долга - 10 000 000 рублей и процентов - 1 660 402,17 руб., которая подлежит взысканию с ответчика Гладышевой О.Н. в судебном порядке. В адрес ответчиков были направлены требования об исполнении обязательств, которые оставлены без удовлетворения.

В ходе разбирательства дела судом, представитель истца Буяновская В.С. (по доверенности) в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, уточнила исковые требования, просила суд взыскать с Гладышевой О.Н. в пользу истца сумму долга по договору займа в размере 10 000 000 руб. и проценты за пользование займом по состоянию на 12.12.2013 г. - 8 037 121 руб. 43 коп., обратить взыскание на предмет залога путем продажи с публичных торгов:

- земельный участок, общей площадью 2 399,00 кв.м., расположенный по адресу: г "адрес", кадастровый (или условный номер) 63:01:0702002:0026, принадлежащий на праве собственности Рыбалкиной Н.А., определив начальную стоимость в размере 16 427 500 руб.;

- земельный участок общей площадью 220,60 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0007, определив начальную стоимость в размере 1 466 000 руб.;

- земельный участок, общей площадью 68,90 кв.м., расположенный по адресу: г "адрес", кадастровый или условный номер 63:01:0702002:0006, принадлежащий на праве собственности Рыбалкиной Н.А., определив начальную стоимость в размере 457 500 руб.;

- взыскать судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы и государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца Буяновская В.С. настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований, опираясь на вышеизложенные обстоятельства. Ответчики в судебное заседание не явились.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель Гладышевой О.Н. по доверенности Репецкая О.Ю., которая, ссылаясь на ст. 64 ФЗ "Об ипотеке(залоге) недвижимости", считает, что при определении стоимости земельного участка необходимо было учесть стоимость возведенного на нем объекта, так как, по её мнению, право собственности на указанный объект в силу закона перейдет к лицу, которое приобретет земельный участок на торгах.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики Гладышева О.Н. и Рыбалкина Н.А., представитель ответчика Гладышевой О.Н. - Репецкая О.Ю. не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции посчитал возможным приступить к рассмотрению дела в отсутствие неявивишихся в судебное заседание ответчиков.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, обозрев в судебном заседании подлинники регистрационных дел, представленных специалистом Управления Росреестра по Самарской области, заслушав пояснения истца Швеца Д.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия между сторонами отношений, вытекающих из договора займа денежных средств и обеспечения залогом недвижимого имущества, предусмотренных этим договором платежных обязательств заемщика, правильно определил их правовые последствия с учетом положений гражданского законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 807 ПС РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 809, ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу положений ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из положений статьи 2, пункта 2 статьи 3 Федерального закона 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком Гладышевой О.Н. был заключен договор займа денежных средств 05.10.2012 года на сумму 10 000 000 (десять миллионов) рублей. 09.01.2013 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору займа, в соответствии с которым срок погашения займа продлен до 01.03.2013 года.

Указанная в договоре займа денежная сумма, согласно представленным суду письменным доказательствам, получена ответчиком Гладышевой О.Н. и не возвращена истцу до настоящего времени. Образовавшаяся в связи с этим сумма долга заемщика, на день рассмотрения судом дела, составила: основные средства - 10 000 000 рублей и проценты - 8 037 121 руб. 43 коп.

В таком случае, учитывая приведенные выше нормы гражданского законодательства, требования Швеца Д.А. о взыскании задолженности по договору займа подлежали удовлетворению.

Судом установлено, что в обеспечение исполнения обязательств Гладышевой О.Н. по вышеуказанному договору займа, между Швецом Д.А. (залогодержатель) и ответчиком Рыбалкиной Н.А. (залогодатель) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости). По условиям данного договора предметом ипотеки (залога) являются следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, общей площадью 2 399,00 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, под здания дом отдыха "Дубравушка", расположенный по адресу: г "адрес", кадастровый номер 63:01:0702002:0026;

- земельный участок, общей площадью 220,60 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, под здания дом отдыха "Дубравушка", расположенный по адресу: г "адрес" просека, кадастровый номер 63:01:0702002:0007;

- земельный участок, общей площадью 68,90 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, под здания дом отдыха "Дубравушка", расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер 63:01:0702002:000. Договор залога зарегистрирован в Управление Росреестра по Самарской области ( л.д.10-11,121-123 том 1).

В соответствии с п. 1.1 договора ипотеки, предмет залога является обеспечением исполнения заемщиком Гладышевой О.Н. обязательств, вытекающих из договора займа от 05.10.2012, заключенного с Швецом Д.А. При этом, предмет залога обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с п. 6.1 договора залога в случаях, предусмотренных договором займа и/или договором об ипотеке залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (на весь или на часть по своему усмотрению) в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

Определением суда от 16.09.2013 г. по делу была назначена судебная экспертизы для определения стоимости заложенного недвижимого имущества.

Согласно заключению N 2139 от 18.11.2013 г., выполненного экспертом ООО Научно-методический центр "Рейтинг", рыночная стоимость предметов залога: земельного участка, площадью 2399,00 кв.м. составляет 16 427 500 руб., земельного участка, площадью 220,60 кв.м., составляет 1 466 000 руб., земельного участка площадью 68, 90 кв.м., составляет 457 500 руб.

Содержащиеся в апелляционной жалобе представителя ответчика доводы о необходимости учесть стоимость возведенного на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, поскольку право собственности на указанный объект перейдет к лицу, которое приобретет земельный участок на торгах, являются необоснованными по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов, разрешенное использование: под здания дома отдыха "Дубравушка".

Согласно экспертному заключению N 2139 от 18.11.2013 г., выполненному экспертом ООО Научно-методический центр "Рейтинг", на заложенных земельных участках находится незавершенное строительством здание.

Согласно отчету об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей объекта незавершенного строительства, расположенного на трех указанных выше земельных участках, изготовленному ЗАО "Агентство оценки "Гранд Истейт" по заказу Рыбалкиной Н.А., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом кирпичный улучшенного класса площадью 1700 кв.м. по состоянию на 15.07.2013 года составляет 30 000 000 руб., ликвидационная стоимость - 21 657 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 65 данного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Аналогичное положение предусмотрено п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Однако, доказательств того, что Гладышевой О.Н. либо Рыбалкиной Н.А. строение возведено на основании разрешений и согласований с компетентными органами, представлено не было. Не представлено также доказательств о принятии органом местного самоуправления решения об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования.

При таких обстоятельствах, оснований для выводов суда о распространении ипотеки на строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, не имелось.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Самары от 12 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Гладышевой ФИО17 - Репецкой О.Ю. (по доверенности) - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи