Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 11 марта 2014 г. по делу N 33-2349

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Яковлевой В.В.,

судей - Евдокименко А.А. и Емелина А.В.,

при секретаре - Моревой Н.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе - Пархоменко Я.Е. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 13 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Признать договор купли-продажи от 27 февраля 2013 года на земельный участок площадью 1619,00 кв.м. и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, площадью 280,90 кв.м., по адресу: "адрес", заключенный между Биндюковым А.Н. и Пархоменко Я.Е. недействительным. Прекратить запись о праве собственности на земельный участок площадью 1619,00 кв.м. и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, площадью 280,90 кв.м. по адресу: "адрес" за Пархоменко Я.Е ... Признать за Щуклиным Е.А. право собственности на земельный участок площадью 1619,00 кв.м. и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, площадью 280,90 кв.м., по адресу: "адрес" Взыскать с Биндюкова А.Н. и Пархоменко Я.Е. в пользу Щуклина Е.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины с каждого в размере 6 600 рублей.",

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда - Евдокименко А.А., объяснения в поддержание апелляционной жалобы представителя ответчика - Пархоменко Я.Е. - Коноваловой Н.С., возражения на жалобу истца - Щуклина Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец - Щуклин Е.А. обратился в суд с иском о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности на указанные объекты к ответчикам - Биндюкову А.Н. и Пархоменко Я.Е. в обоснование своих требований указав, что 10 января 2013 года между истцом и Биндюковым А.Н. в лице представителя Яценко Е.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объект индивидуального жилищного строительства расположенных по адресу: "адрес" стоимостью 1 000 000 рублей за весь объект, которые согласно п. 4 договора Биндюков А.Н. получил от истца до подписания настоящего договора. По акту приема-передачи от 10 января 2013 года Биндюков А.Н. передал истцу вышеуказанный объект недвижимости. Согласно данному акту стороны к друг к другу претензий не имеют, расчеты произведены в полном объеме. 10 января 2013 года сторонами договора подано заявление о регистрации данного договора купли-продажи в УФРС по Самарской области. После чего истец узнал, что 19 февраля 2013 года в государственной регистрации договора отказано, так на объект недвижимости наложен арест определением Ставропольского районного суда от 20 сентября 2010 года. Через некоторой время от своей бывшей супруги истец узнал, что Биндюков А.Н. продал участок и дом ее сыну - Пархоменко Я.Е., и данная информация подтвердилась. Однако истец находит, что Биндюков А.Н. не имел право после того как передал имущество истцу распоряжаться им, так как, истец был первоначальным покупателем. На основании изложенного, с учетом последующих уточнений и дополнений, истец просил суд: 1) признать договор купли-продажи от 27 февраля 2013 года на земельный участок площадью 1619,00 кв.м. и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, площадью 280,90 кв.м., по адресу: "адрес" заключенный между Биндюковым Андреем Николаевичем и Пархоменко Ярославом Евгеньевичем недействительным; 2) признать за истцом права собственности на земельный участок площадью 1619,00 кв.м. и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, площадью 280,90 кв.м., по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Жигули, село Жигули, улица Советская, 34; 3) прекратить запись о праве собственности на земельный участок площадью 1619,00 кв.м. и расположенный на нем объект индивидуального жилищного строительства, площадью 280,90 кв.м. по адресу: "адрес" за Пархоменко Я.Е.; 4) взыскать с Биндюкова А.Н. и Пархоменко Я.Е. в пользу Щуклина Е.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 600 рублей, с каждого.

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ответчик - Пархоменко Я.Е. считает неправильным, просит его отменить и постановить новое решение которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы - Пархоменко Я.Е. судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (ст. 166 ГК РФ).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства (ст. 182 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (ст. 460 ГК РФ).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, а в соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 13 Постановления Пленума Верховного суда РФ N10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ N10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 вышеназванного Постановления Пленума Верховного суда РФ).

Согласно п. 61 указанного Постановления Пленума Верховного суда РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, из содержания указанных норм права и разъяснений Верховного суда РФ следует, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает только в момент государственной регистрации перехода прав по соответствующей сделке, поэтому сам факт заключения в отношении недвижимого имущества его собственником нескольких договоров купли-продажи в отношении разных лиц не является основанием для признания одной из указанных сделок по отчуждению названного имущества ничтожной. Вместе с тем, по смыслу указанных правовых норм при заключении нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, право собственности на указанное имущество возникает у покупателя который ранее произвел государственную регистрацию перехода права собственности на него, в независимости от сроков заключения указанных договоров, а другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.

Из материалов дела видно, что 10 января 2013 года между ответчиком - Биндюковым А.Н. и истцом - Щуклиным Е.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1619,00 кв.м., назначение: земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства и объекта индивидуального жилищного строительства, площадью 280,90 кв.м., назначение: жилое здание, расположенных по адресу: "адрес" Согласно п. 4 договора, вышеуказанное имущество оценено сторонам и продано за 1 000 000 рублей 00 копеек, каковую сумму продавец получил с покупателя до подписания договора, из них 300 000 рублей получено за земельный участок, 700 000 рублей получено за объект индивидуального жилищного строительства. Согласно акта приема-передачи от 10 января 2013 года Биндюков А.Н. передал Щуклину Е.А. спорные объекты недвижимости, вместе с тем, из указанного акта следует, что взаимных претензий стороны не имеют, расчеты произведены в полном объеме. Согласно п. 9 договора, до заключения договора, вышеуказанное имущество не продано, не обременено, не заложено, не является предметом спора и исков третьих лиц, на имущество не наложен арест и оно не состоит под запретом, однако, сообщением государственного регистратора от 19 февраля 2013 года сторонам договора отказано в его государственной регистрации, поскольку установлено, что в ЕГРП зарегистрировано ограничение (обременение) права: запрет на совершение регистрационных действий по отчуждению указанного имущества, на основании определения Ставропольского районного суда Самарской области от 20 сентября 2010 года. Сторонам было разъяснено, что после устранения замечаний они могут обратиться за государственной регистрацией прав повторно. Никаких дальнейших действий по сложению ареста, повторной подаче документов для государственной регистрации указанного договора сторонами договора произведено не было.

Судом первой инстанции также установлено, что согласно выписки из ЕГРП от 15 августа 2013 года собственником спорного имущества является ответчик по делу - Пархоменко Я.Е ... Указанное право собственности за ответчиком зарегистрировано на основании договора купли-продажи спорного имущества заключенного 27 февраля 2013 года между ответчиками.

С учетом указанного судебная коллегия не может признать правильными выводы суда первой инстанции о необходимости удовлетворения иска, поскольку в ходе судебного разбирательства было достоверно установлено, что в отношении спорного имущества его бывшим собственником заключено два договора купли-продажи, однако именно договор заключенный между ответчиками прошел государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество, поэтому не может быть признан недействительным по основаниям указанным истцом, так как для разрешения настоящего гражданского дела по существу факт заключения договора между истцом и одним из ответчиков ранее заключения договора между ответчиками правового значения не имеет.

Кроме того, судебная коллегия находит не основанными на законе требования истца ввиду того, что им избран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, между тем, истец не лишен возможности обратиться к ответчику Биндюкову А.Н. с иском о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

С учетом указанного судебная коллегия находит, что отсутствуют как правовые основания для признания договора заключенного между ответчиками недействительным, так и правовые основания для признания за истцом права собственности на спорное имущество.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в применении закона неподлежащего применению и неправильном истолковании закона, что в соответствии с п. 4 ч. 1, п.п. 2 и 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции и постановить новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 13 декабря 2013 года - отменить и принять новое решение, которым: в удовлетворении исковых требований Щуклина Евгения Александровича к Биндюкову А.Н. и Пархоменко Я.Е. признании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества и признании права собственности на указанные объекты - отказать в полном объеме.

Председательствующий -

Судьи -