Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 05 марта 2014 г. по делу N 33-2377/2014

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Елистратовой Е.В.

Судей: Самчелеевой И.А., Пияковой Н.А.

При секретаре: Подусовской В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зубкова А.Ю. к ООО "ХимТехТранс" о признании договора участия в долевом строительстве заключенным, признании права собственности.

с апелляционной жалобой ООО "ХимТехТранс" на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25.11.2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования Зубкова А.Ю. - удовлетворить.

Признать заключенным договор долевого строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зубковым А.Ю. и ООО "ХимТехТранс".

Признать за Зубковым А.Ю. право собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде однокомнатной квартиры N7, состоящую из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел -ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей проектной площадью 46.19 кв.м., расположенной по строительному адресу: "адрес"

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., возражения представителя Зубкова А.Ю. по доверенности Меркулова А.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Зубков А.Ю. обратился в суд с иском к ООО "ХимТехТранс" о признании заключенным договора участия в долевом строительстве, и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "ХимТехТранс" заключен договор участия в долевом строительстве N 23.

Согласно п.п. 1.1., 1.2, 1.3, 1.4, 3.1 Договора предметом договора явилась деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: "адрес" строительный номер дома ХХХГУ-ЖВ-2.

По окончании строительства объекта инвестирования, истцу должно быть передано для оформления права собственности созданное недвижимое имущество - однокомнатная квартира, состоящая из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел - ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей проектной площадью 46,19 кв.м., месторасположение квартиры - этаж 4, "адрес". Стоимость квартиры составляет 995 000 руб.

Обязательства по оплате указанной квартиры истец исполнил в полном объеме.

Согласно п. 3.1 договора срок передачи квартиры истцу находится в прямой зависимости от срока получения разрешения на ведение объекта в эксплуатацию. Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено условие о передаче квартиры не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть после подписания акта государственной комиссии. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ

Однако, объект, являющийся предметом договора, истцу до настоящего времени не передан.

Истец считает, что строительство объекта инвестиционной деятельности -указанного выше дома, где располагается спорная квартира, велось на законных основаниях.

Однако, право собственности на указанную квартиру истец в настоящее время зарегистрировать в установленном законом порядке не может. Управление Росреестра по "адрес" в регистрации права собственности отказывает.

Ответчик уведомил истца о том, что в настоящее время строительство приостановлено в связи с отсутствием продления разрешения на строительство. В связи с этим, установить срок окончания строительства, а также срок передачи квартиры не предоставляется возможным до разрешения вопроса по продлению разрешения на строительство.

Основываясь на вышеизложенном, впоследствии уточнив исковые требования, истец просит суд признать заключенным договор долевого строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зубковым А.Ю. и ООО "ХимТехТранс" и признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде однокомнатной "адрес", состоящую из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел - ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей проектной площадью 46,19 кв.м., расположенной по строительному адресу: "адрес"

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО "ХимТехТранс" просит отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены решение суда.

В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ХимТехТранс" и Зубковым А.Ю. заключен договор долевого участия в строительстве ДД.ММ.ГГГГ отношении однокомнатной "адрес"

В соответствии с п.п. 3.1., 3.2. Договора застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома обязался передать участнику долевого строительства "адрес" указанном доме, состоящую из следующих помещений: одна жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел: ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей проектной площадью 46,19 кв.м.

Истец, в свою очередь обязан оплатить строительство вышеуказанной квартиры в размере 995 000 рублей.

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что истец выполнил обязательства со своей стороны по внесению платы за строящееся жилье, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000 рублей, а также N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 895 000 рублей, а всего - на сумму 995 000 рублей.

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрено условие о передаче квартиры не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть после подписания акта государственной комиссии. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию в 4 квартале 2011 года.

Однако, в указанный дополнительным соглашением срок обязательства ответчиком исполнены не были.

Разрешая исковые требования, суд исходил из того, что в соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации,- если иное не предусмотрено данным ФЗ РФ.

Судом было установлено, что договор, подписанный сторонами, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Тем не менее, суд учел, что истец исполнил принятые на себя обязательства.

Кроме того, установлен факт действительной воли обеих сторон на заключение данного договора и отсутствие возможности зарегистрировать его во внесудебном порядке по независящим от их воли обстоятельствам.

Таким образом, суд пришёл к верному выводу об удовлетворении исковых требований Самсонова Ю.И. о признании договора долевого строительства N от ДД.ММ.ГГГГ года, между Зубковым А.Ю. и ООО "ХимТехТранс" заключенным.

В этой части решение не обжалуется.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о не согласии с удовлетворением исковых требований в части признания за Зубковым А.Ю. права собственности на объект незавершенного строительства, судебная коллегия считает не обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Согласно ст. 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, законодатель не запрещает, а прямо предусматривает такую форму защиты своих прав, как регистрация права собственности на незавершенный строительством объект.

Из материалов дела следует, что правомерность строительства указанного дома подтверждается договором аренды земельного участка N N, с кадастровыми паспортами земельного участка, разрешением на строительство и в настоящее время "адрес" фактически построена и даже поставлена истцом на технический учет, что подтверждается представленным техническим паспортом на квартиру в незавершенном строительством объекте, а также планом квартиры.

В соответствии с п. 5. ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом инвестиций, что означает в соответствии со ст. 209 ГК РФ, что он приобретает право собственности на объект инвестиций.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на владение, пользована распоряжение результатами осуществленных капитальных вложений.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда, что вышеуказанные нормы права свидетельствуют о том, что основанием для возникновения права владения, пользования распоряжения объектом инвестиций (то есть право собственности на него - ст. ст. 209, 218 ГК РФ) является полная выплата инвестором причитающихся с него денежных сумм также наличие физического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости возведенного на средства инвестора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истцом обязательства по договору об участии в долевом строительстве исполнены надлежащим образом, строительство дома велось в соответствии с градостроительным законодательством, на основании всей необходимой разрешительной документации, суд пришёл к верному выводу об удовлетворении требований истца о признании собственности на незавершенный строительством объект, в связи с тем, что дом в эксплуатацию до настоящего времени не сдан.

Довод о том, что суд фактически выделил объект инвестиций истца в натуре является необоснованным, поскольку фактический выдел доли квартиры в качестве доли судом не производился.

Довод о том, что истцом представлен технической паспорт, в котором, по мнению ответчика, не правильно отражены характеристики объекта, в рамках данного дела значения не имеет.

Учитывая, что со стороны ответчика имеет место нарушение взятых на себя по договору обязательств, а соответственно и имеет место нарушение прав истца, должным образом исполнившего свои обязательства, на своевременное получение в собственность предмета договора долевого участия в строительстве, принимая во внимание, что строительство дома велось в соответствии с градостроительным законодательством, суд пришел к правильному выводу, что в данном случае признание права собственности на объект незавершенный строительством является одним из самых эффективных способов защиты права и обоснованно заявленные требования удовлетворил.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности удовлетворения требований истца, поскольку до завершения строительства все конструктивные элементы и помещения строящегося здания являются совместной долевой собственностью в объекте инвестиционной деятельности, и признание права конкретный объект было бы возможно лишь при условии, что незавершенные строительством объекты не является предметом действующего договора подряда, не могут служить основанием к отмене решения суда.

По смыслу ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

В данном случае квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО " ХимТехТранс" и истцом, объективно определяется в незавершенном строительством объекте, обладает индивидуально-определенными характеристиками, соответственно может быть объектом права собственности.

Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО " ХимТехТранс", а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что передача незавершенного строительством объекта истцу в собственность является единственным способом для сохранения объекта и возможности окончания его строительства в ближайшие сроки.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. При рассмотрении дела судом не допущено нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в связи с чем, оснований к отмене решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25.11.2013 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ХимТехТранс" - без удовлетворения.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ

СУДЬИ