Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 05 марта 2014 г. по делу N 33-2370/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Елистратовой Е.В.

Судей Самчелеевой И.А., Пияковой Н.А.

При секретаре Подусовской В.В.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ТУ "Росимущество" в Самарской области) на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 05.11.2013 г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области к ООО "Марина", Куприну С.Г. и ООО "Соло" о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа - отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., заслушав возражения на жалобу представителя ООО "Марина" Кривонос М.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратился в суд с исковым заявлением к ООО "Марина", Куприну С.Г. и ООО "Соло" о взыскании задолженности по арендной плате и пени за земельный участок.

В заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ указанный выше земельный участок Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области был передан по договору аренды N ООО "Соло". Сумма арендной платы по данному договору составляет 126 364 рубля в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ ООО фирма "Соло" права и обязанности по договору N от ДД.ММ.ГГГГ переданы ООО "Марина" в отношении земельного участка с кадастровым номером N по договору передачи прав и обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО "Марина" заключено соглашение N об изменении арендной платы.

Сумма арендной платы составляет 58 166, 87 рублей в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО "Марина" заключено дополнительное соглашение N об изменении арендной платы, в связи с чем, сумма арендной платы составила 39 167, 20 руб. в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление уведомляло письмом N ООО "Марина" о необходимости внесения арендной платы за пользование земельный участком в федеральный бюджет (уведомление о вручении от ДД.ММ.ГГГГ г.)

Указанные договор и соглашения зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между Куприным С.Г. и ООО "Марина" ДД.ММ.ГГГГ заключен договор субаренды в отношении указанного земельного участка.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ Куприн С.Г. приобрел в собственность объект недвижимости - объект индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: "адрес".

Истец считает, что в силу закона права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером N с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости перешли Куприну С.Г., вместе с тем, какие-либо изменения в договор аренды внесены не были, договор субаренды не расторгнут, в связи с чем, имеет место солидарное обязательство двух должников - Куприна С.Г. и ООО "Марина" по оплате арендных платежей.

В соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 29.09.2009 г. N 278, Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно Территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, в том числе осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации в установленном порядке по вопросам, относящимся к компетенции Территориального управления.

Истец просил суд взыскать с ООО "Соло" задолженность по арендной плате в размере 900 438, 37 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., а также пени за просрочку платежей по арендной плате 582 912,62 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.; ООО "Марина" - за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность перед федеральным бюджетом по арендной плате в размере 671.098, 25 руб., а также пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 143 883,34 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.; задолженность по арендной плате с Куприна, С.Г. и ООО "Марина" за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 402 818,25 руб., а также пени за просрочку платежей по арендной плате в размере 42 493, 75 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным, ссылаясь на то, что при изменении собственника арендованного имущества в силу закона новый собственник становиться новым арендодателем.

Заслушав возражения представителя ответчика, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", распоряжение участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Из абз. 5 п. 10 ст. 3 указанного закона следует, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ решением Малого Совета Ставропольского района Самарской области в постоянное пользование под строительство индивидуальных жилых домов производственному кооперативу "Соло" был предоставлен земельный участок по адресу: "адрес" площадью 4,0 га.

Как следует из межевого дела и плана границ земельного участка, в состав земель переданных под строительство был включен и земельный участок с кадастровым номером N.

Впоследствии, как следует из текста искового заявления и приложенных к нему документов со стороны истца, а также не оспаривалось участвующими в деле лицами, в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N администрация муниципального района Ставропольский Самарской области передала в аренду ООО фирма "Соло" сроком на пять лет земельные участки площадью 34158,00 кв.м, с кадастровыми номерами N N, расположенные по адресу: "адрес", жилой массив ОАО "АВТОВАЗ". Указанный договор был заключен на основании распоряжения главы района N от ДД.ММ.ГГГГ и N от ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. администрация муниципального района Ставропольский осуществляла распоряжение вышеназванными земельными участками согласно положений п. 10 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ".

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ ООО "Соло" права и обязанности по названному договору N от ДД.ММ.ГГГГ передал ООО "Марина", в том числе и на земельный участок с кадастровым номером N.

В названных договорах были оговорены все существенные условия, в том числе и по размеру арендных платежей.

По окончании срока действия договора N от ДД.ММ.ГГГГ г., а именно ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО "Марина" было заключено соглашение N о пролонгации указанного договора аренды земельных участков, в том числе и с кадастровым номером N.

Указанный договор также содержал существенные для аренды земельных участков условия, а также предусматривал сумму арендной платы на основании решений Собрания представителей муниципального района Ставропольский N от ДД.ММ.ГГГГ г.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Марина" заключил с Куприным С.Г. договор субаренды земельных участков, расположенных по адресу: "адрес" в том числе и на земельный участок с кадастровым номером N.

Существенные для данного договора условия, в его тексте были оговорены сторонами, а размер арендной платы соответствовал размеру установленного договором от ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и арендатором ООО "Марина".

Из всех вышеуказанных договоров аренды видно, что каждый из них в установленном законом порядке, а именно согласно положениям ст. 609 ГК РФ и ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, при этом сведений о правах третьих лиц на переданное в аренду имущество - земельные участки, в них отсутствовали.

Как следует из представленных в материалы дела актов сверок, задолженность по арендной плате на дату ДД.ММ.ГГГГ у ООО "Марина" перед арендодателем отсутствует, а на оставшуюся задолженность в размере 1 152 116 рублей 15 копеек между указанными сторонами заключено соглашение о рассрочке платежа, которое является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно показаниям представителя администрации муниципального района Ставропольский Самарской области, ни ООО "Соло", ни ООО "Марина" задолженности по арендной плате не имеют, а в отношении долга после ДД.ММ.ГГГГ с арендодателем ОСЮ "Марина" имеется соглашение.

Вместе с тем, как видно из уведомления Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ г., последним заявлены права на получение с арендатора ООО "Марина" арендной платы со дня передачи ему спорного земельного участка ( ДД.ММ.ГГГГ г.), на основании зарегистрированного за Российской Федерацией права собственности. Однако каких-либо сведений о разграничении земельного участка с кадастровым номером N в государственную собственность, о регистрации права собственности на него, о необходимости заключении договора аренды истцом предоставлено не было.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что ни ООО "Соло", ни ООО "Марина", ни Куприн С.Г. о возникших и имеющихся правах собственника не уведомлялись.

Заключая договора аренды на спорный земельный участок при вышеназванных обстоятельствах, ответчики своевременно не были поставлены в известность ни арендодателем, ни собственником о полномочиях того или иного органа по распоряжению земельным участком.

Как установлено судом, что и администрация муниципального района Ставропольский Самарской области, такими сведениями не располагала, в связи с чем, принимала решения по распоряжению спорным земельным объектом исходя из положений п. 10 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ".

На основании изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что ответчики являлись добросовестными арендаторами земельного участка с кадастровым номером N и обоснованно выполняли обязательства по внесению платежей за арендную плату на основании договора с администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области.

В силу ст. 309 ГК РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Между тем, как следует из предоставленных суду материалов дела со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, было известно о наличии договорных отношений между администрацией муниципального района Ставропольский с ООО "Соло", с ООО "Марина", а впоследствии и с Куприным С.Г., однако мер по передаче спорного земельного участка в аренду и заключению с ними соответствующих договоров аренды не предпринималось.

Существенные условия, необходимые для заключения договора аренды, в частности по размеру арендной платы, между указанными лицами не обсуждались.

Как видно из вышеприведенных договоров аренды, размер арендной платы по ним, в том числе и за спорный земельный участок с кадастровым номером N устанавливался на основании решений Собрания представителей муниципального района Ставропольский (т.е. на уровне субъекта), а не на оснований Правил об определении размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N N).

Таким образом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области длительное время бездействовал и, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, не принимал каких-либо решений о предоставлении спорного земельного участка, не оспаривал договора аренды, заключенные администрацией муниципального района Ставропольский самарской области, не требовал изъятия спорного участка из владения и распоряжения ответчиков и третьих лиц.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Такое же положение содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.02.1995 г. за N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой ГК РФ", где в п. 12 отмечено, что заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск срока подтвержден материалами дела.

Данная норма содержится и в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ за N 15 от 15.11.2001 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности", где сказано, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требований именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Из представленного в материалы дела уведомления N от ДД.ММ.ГГГГ направленного истцом в адрес ООО "Марина" следует, что у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области имелись сведения о регистрации права собственности спорного земельного участка за Российской Федерацией еще в 2009 г., однако требования о взыскании арендной платы были заявлены в суд только ДД.ММ.ГГГГ (согласно штампа на конверте об отправке иска).

В силу изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, который необходимо применить ко всему периоду аренды спорного земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ г.

Что касается взимания платежей с ООО "Марина" за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и взиманию солидарных с Куприным С.Г. платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., то в силу вышеизложенных обстоятельств о наличии договорных отношений между администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО "Марина", суд правильно указал, что оснований признавать ООО "Марина" недобросовестным арендатором не имеется, поскольку как установлено в ходе разбирательства, ему не предоставлялись сведения об отсутствии у администрации муниципального района Ставропольский по Самарской области полномочий на сдачу земельного участка в аренду.

В связи с изложенным, собственник спорного земельного участка - Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, при возврате его из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к арендодателю - администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о взыскании всех доходов, которые последняя извлекла или должна была извлечь, при условии, что она при заключении договора аренды действовала недобросовестно, т.е. знала или должна была знать об отсутствии правомочий на сдачу земельного участка в аренду.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Куприн С.Г. приобрел право собственности на жилой дом, расположенный на земельным участке с кадастровым номером N.

При этом в указанное время сам земельный участок находился в поднайме у Куприна С.Г. на основании ранее указанного договора субаренды с ООО "Марина" от ДД.ММ.ГГГГ и соответственно все обязательства по внесению арендных платежей за данный земельный участок Куприн С.Г. исполнял перед ООО "Марина".

Как видно из дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО "Марина", из договора земельных участков N от ДД.ММ.ГГГГ был исключен земельный участок с кадастровым номером N, что свидетельствует о прекращении обязательств ООО "Марина" по внесению арендной платы за него.

Доказательств использования и владения указанным земельным участком после указанной даты, суду не представлялось.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Куприным С.Г. и ООО "Марина" расторгнут и договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N приобретен Куприным С.Г. в собственность.

Все указанные обстоятельства по распоряжению спорным земельным участком Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области были известны, однако никаких намерений по заключению договоров аренды соответчиками с его стороны не заявлялось, в то время как из положений как гражданского, так и земельного законодательства следует, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки устанавливаются договорами аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из п. 3 ст. 382 ГК РФ следует, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Как указано ранее, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области было своевременно известно о наличии договорных отношений между администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО "Соло", затем с ООО "Марина", а впоследствии и с Куприным С.Г.

Однако о разграничении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1603006:0017, о регистрации права собственности на данный земельный участок за Российской Федерацией, а также о состоявшемся моменте перехода прав арендодателя на указанный земельный участок ни ООО "Соло", ни ООО "Марина", ни Куприн С.Г. письменно не уведомлялись.

Свои обязательства по внесению арендных платежей указанные лица исполняли в силу состоявшихся с администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области договоров и положений действующего гражданского и земельного законодательства.

Оценивая в совокупности изложенное, суд пришел к правильном выводу о том, что в силу положений ст. 302 ГК РФ, ответчики ООО "Соло" и ООО "Марина" являются добросовестными исполнителями условий договоров аренды, а ответчик Куприн С.Г. - договора субаренды, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о взыскании с ответчиков арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при перемени собственника арендованного имущества в силу закона новый собственник становиться новым арендодателем, не заслуживают внимания, поскольку Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области длительное время бездействовал и, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, не принимал каких-либо решений о предоставлении спорного земельного участка, не оспаривал договора аренды, заключенные администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области, не требовал изъятия спорного участка из владения и распоряжения ответчиков и третьих лиц и соответственно в данном случае у арендаторов не возникла обязанность перед новым собственником по оплате имущества.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 05.11.2013 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: