Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 13 марта 2014 г. по делу N 33-2707/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Черкуновой Л.В.,

судей - Гороховика А.С., Сафоновой Л.А.,

при секретаре Шарапове М.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Рекадзе С.В. в лице представителя Логинова А.В. на решение Октябрьского районного суда г. Самара от 12 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования Иванова О.И., Ивановой О.И., Третьяковой Т.С. удовлетворить.

Взыскать с Рекадзе С.В. в пользу Иванова О.И. сумму задолженности по арендной плате в размере 141 352 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4027 рублей 04 копейки, всего взыскать 145 379 рублей 04 копейки (Сто сорок пять тысяч триста семьдесят девять рублей 04 копейки).

Взыскать с Рекадзе С.В. в пользу Ивановой О.И. сумму задолженности по арендной плате в размере 193 509 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 070 рублей 18 копеек, всего взыскать 198 579 рублей 18 копеек (Сто девяносто восемь тысяч пятьсот семьдесят девять рублей 18 копеек).

Взыскать с Рекадзе С.В. в пользу Третьяковой Т.С. сумму задолженности по арендной плате в размере 188 229 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 964 рубля 58 копеек, всего взыскать 193 193 рубля 58 копеек (Сто девяносто три тысячи сто девяносто три рубля 58 копеек).

Исковые требования Рекадзе С.В. оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Черкуновой Л.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Иванов О.И. обратился в суд с иском к Рекадзе С.В. о взыскании задолженности по арендным платежам.

В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, Ивановой О.В., Третьяковой Т.С. с одной стороны и Прудниковой К.В., Рекадзе С.В. с другой стороны заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истец предоставил ответчику во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 214,95 кв.м., расположенное по "адрес". По условиям указанного договора арендаторы обязаны ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ г., уплачивать арендодателям арендную плату за пользование помещением в сумме 107 000 руб., в том числе, Иванову О.И. - 35 338 руб., Ивановой О.В. - 36 324 руб., Третьяковой Т.С. - 35 338 руб. Однако, арендаторы, пользуясь предоставленным им нежилым помещением, арендную плату арендодателям не уплачивали. За время аренды нежилого помещения арендатор произвел в нем перепланировку и ремонтные работы без согласования с арендодателями.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Иванов О.И. просил суд взыскать с Рекадзе С.В. в свою пользу денежные средства в сумме 229 440,41 руб., в том числе арендную плату - 141 352 руб., денежные средства, необходимые для приведения помещения в первоначальное состояние - 87 000 руб., пени за просрочку исполнения денежного обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 1 088,41 руб.

В дальнейшем Иванов О.И. отказался от исковых требований в части взыскания убытков 87 000 руб. и пени в сумме 1 088.41 руб., определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в указанной части прекращено.

Иванова О.В. обратилась в суд с иском к Рекадзе С.В. о взыскании задолженности по арендной плате, в котором Иванова О.В. просит суд взыскать с Рекадзе С.В. в ее пользу арендную плату в сумме 193 509 руб. по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.

Третьякова Т.С. обратилась в суд с иском к Рекадзе С.В. о взыскании задолженности по арендной плате, в котором Третьякова Т.С. просит взыскать с Рекадзе С.В. в ее пользу арендную плату в сумме 188 229 руб. по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.

Рекадзе С.В. обратился в суд с иском к Иванову О.И., Ивановой О.В., Третьяковой Т.С. о расторжении договора аренды, с учетом уточнений просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ним и Третьяковой Т.С., Ивановым О.И., Ивановой О.В. с ДД.ММ.ГГГГ г., взыскать солидарно с Третьяковой Т.С., Иванова О.И., Ивановой О.В. в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб. В обоснование своих требований указывал, что в нарушение условий договора аренды арендодатели не предприняли меры к согласованию перепланировки, не установили приборы учета потребления электроэнергии, холодной и горячей воды, не заключены договора с поставщиками коммунальных услуг, из помещения не вывезена мебель, принадлежащая ответчикам. Указанные обстоятельства препятствовали истцу использовать нежилое помещение по назначению. В добровольном порядке ответчики отказались расторгнуть договор.

Определениями Октябрьского районного суда г.Самара от ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ указанные дела объединены в одно производство.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Рекадзе С.В. в лице представителя Логинова А.В. просит решение суда отменить, вынести новое решение, удовлетворив его исковые требования.

В заседании суда апелляционной инстанции Рекадзе С.А. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Иванова О.И., Ивановой О.В., Третьяковой Т.С. по доверенностям Рудой С.А. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Прудникова К.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причину неявки не сообщила, документов, подтверждающих уважительность причины неявки, не представила, об отложении дела не просила.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судом установлено, что нежилое помещение, общей площадью 207,1 кв.м., расположенное по "адрес", принадлежит на праве общей долевой собственности Иванову О.И. в 36/109 доле, Ивановой О.В. - в 37/109 доле, Козловой (Третьяковой) Т.С. - 36/109 доле; нежилое помещение по указанному адресу площадью 15,7 кв.м. - Иванову О.И. в 36/218 доле, Ивановой О.В. в 37/218 доле, Козловой (Третьяковой) Т.С. в 36/218 доле.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ Иванов О.И., Иванова О.В., Третьякова Т.С. с одной стороны и Прудникова К.В., Рекадзе С.В. с другой стороны заключили договор аренды нежилого помещения общей площадью 214,95 кв.м., расположенное по "адрес".

В соответствии с п. 1.2 договора арендатор обязуется использовать полученное в аренду помещение для размещения чайной на 40 кв.м., на оставшейся площади складских, офисных и технических помещений.

Срок действия договора составляет 11 месяцев с момента подписания договора (п. 1.3).

Согласно п. 2.1.3 - арендодатель обязан, в том числе, узаконить перепланировку после окончания ремонта, производимого арендатором, при этом, п. 2.3.4 договора указывает, что арендатор не правомочен производить перепланировку без письменного согласования с арендодателем и до получения необходимых разрешений.

Арендатор обязан произвести текущий ремонт помещения для начала пользования за свой счет (п. 2.2.11 договора).

За пользование помещением арендатором уплачивается арендодателю ежемесячная арендная плата в размере 107 000 руб., в том числе Иванову О.И. 35 338 руб., Ивановой О.В. 36 324 руб., Третьяковой Т.С. 35 338 руб., арендная плата оплачивается, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., арендатором не позднее 10 числа текущего месяца, помимо арендной платы арендатор оплачивает абонентскую плату и все соединения телефонной сети, Интернет-услуги, затраты энергообеспечения по приборам учета электроэнергии, водоснабжение по показаниям приборов учета воды, предусмотренные квитанциями об оплате (п. 3.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное нежилое помещение передано арендаторам по акту приемки-передачи помещения для ремонта с целью дальнейшего пользования.

В этот же день истцы получили от Прудниковой К.В. и Рекадзе С.В. гарантийный взнос по договору аренды нежилого помещения в размере 107 000 руб., предусмотренный договором, о чем составлена расписка.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения по "адрес", по состоянию на 20.11.2013г. в данном помещении имеется реконструкция.

ДД.ММ.ГГГГ Рекадзе С.В. предъявил Третьяковой Т.С., Ивановой О.В., Иванову О.И. требование о расторжении договора нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, возврате гарантийного взноса.

ДД.ММ.ГГГГ. истцы, не согласившись с требованием Рекадзе С.В., направили ему ответ с требованием об уплате причитающейся по договору арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в размере 428 000 руб.

В этот же день Иванова О.В., Иванов О.И., Третьякова Т.С. в своем уведомлении об истечении срока договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ просили Рекадзе С.В. возвратить им нежилое помещение по акту приема-передачи в срок не позднее следующего дня окончания действия договора.

ДД.ММ.ГГГГ между Ивановым О.И., Ивановой О.В., Третьяковой Т.С. и Рекадзе С.В. подписан акт возврата помещения, согласно которому арендатор возвратил, а арендодатель принял помещение, расположенное по "адрес" в связи с окончанием срока договора аренды.

Разрешая спор по иску Ивановых О.И., О.В. и Третьяковой Т.С. и установив, что арендодатели обязательства по передаче имущества по договору аренды исполнили, каких-либо препятствий в использовании имуществом не создавали, суд в соответствии со ст. ст. 322, 323 ГК РФ правомерно исходил из того, что доказательства, свидетельствующие об исполнении арендаторами условий договора аренды об оплате арендных платежей, в материалы дела не представлены, ответственность арендаторов является солидарной, а право требования исполнения обязательства как от всех должников, так и от любого из них в отдельности, принадлежит кредитору.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании с Рекадзе С.В. в пользу Иванова О.И. задолженности по арендной плате за период действия договора в размере 141 352 руб., в пользу Ивановой О.В. - в размере 193 509 руб., в пользу Третьяковой Т.С. - в размере 188 229 руб.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Рассматривая исковые требования Рекадзе С.В. о расторжении договора аренды нежилого помещения, ссылающегося на то, что он не имел возможности пользоваться спорным нежилым помещением, поскольку арендодателями не были установлены приборы учета поставляемых коммунальных услуг, не заключены договора с поставщиками таких услуг, а также не произведено согласование реконструкции в установленном законом порядке, несмотря на то, что он закончил ремонт, суд обоснованно отказал в их удовлетворении.

Так, при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, Рекадзе С.В. был осведомлен о техническом состоянии арендуемого нежилого помещения, им был произведен осмотр помещения, об отсутствии приборов учета ему было известно.

Также он знал о необходимости провести ремонт помещения, о чем свидетельствует п. 2.2.11 подписанного им договора аренды, акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами, а также пояснения Рекадзе С.В. о том, что он приступил к ремонту помещения.

Ссылки Рекадзе С.В. на неисполнение арендодателем обязанности по согласованию перепланировки нежилого помещения суд первой инстанции правильно не принял во внимание.

Так, из пояснений Рекадзе С.В. видно, что он после окончания ремонтных работ в помещении, о завершении ремонта арендодателей не уведомил, с требованием об оформлении произведенной перепланировки к ним не обращался, в нарушение п. 2.3.4 договора аренды письменно перепланировка с истцами согласована не была, работы выполнены до получения необходимых разрешений.

Доказательств в обоснование невозможности пользоваться указанным нежилым помещением в отсутствие соответствующих приборов учета, Рекадзе С.В. не представлено, хотя он знал об их отсутствии на момент заключения договора, однако после окончания ремонта с требованием об установке приборов учета к арендодателю не обращался.

Кроме того, бездействие арендодателей, связанное с неустановкой приборов учета, основанием к расторжению договора не является, поскольку не свидетельствует о невозможности использования помещения по назначению. Как следует из материалов дела, показаний свидетелей, на дату заключения договора аренды нежилого помещения и принятия его по акту приема-передачи ответчиком, коммунальные услуги в арендуемое помещение поставлялись, имелись электроэнергия, вода, помещение отапливалось. Указанные обстоятельства также подтверждаются квитанциями с расчетом размера платы за содержание и ремонт помещения и коммунальные услуги, а так же договором на эксплуатацию и посреднические услуги по обеспечению коммунальными услугами, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ "Мир" с одной стороны и Козловой (Третьяковой) Т.С., Ивановой О.В., Ивановым О.И. с другой стороны.

Давая оценку исследованным доказательствам, исходя из требований закона, регулирующего правоотношения сторон, суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Рекадзе С.В. о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и производных от требований взыскании с Иванова О.И., Ивановой О.В., Третьяковой Т.С. судебных расходов.

Также обоснованно, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, суд взыскал с ответчика понесенные истцами и признанные судом необходимыми судебные расходы по оплате государственной пошлины, поскольку указанные расходы были реально понесены истцами, что подтверждается представленными в материалы дела документами и непосредственно связаны с защитой нарушенного права.

Доводы апелляционной жалобы представителя Рекадзе С.В. о ничтожности договора аренды, а также о том, что договор нельзя признать заключенным, поскольку арендаторами помещение по назначению не использовалось, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку указанные требования ответчиком не заявлялись, предметом настоящего судебного разбирательства не являлись.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.

Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Самара от 12 декабря 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Рекадзе С.В. в лице представителя Логинова А.В. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: