Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 09 апреля 2014 г. по делу N 33-2127

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Петровой Н.А., Паршиной С.В..

при секретаре Цаплиной Е.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску Иванов В.С. к Арляпов А.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании недействительной декларации на жилой дом, прекращении права собственности на жилой дом, по апелляционной жалобе Иванов В.С. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 22 января 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Иванов В.С. - Куколевой Т.В., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя Арляпов А.В. - Сеночкина Ю.В., возражавшего относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иванов В.С. обратился в суд с иском к Арляпову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности на земельный участок, признании недействительной декларации на жилой дом, прекращении права собственности на жилой дом.

В обоснование требований истец указал, что "дата" между ним и Арляповым А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка N площадью 402 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0,5 км юго-восточнее "адрес", "данные изъяты" Стоимость земельного участка по соглашению сторон была определена в размере 800000 рублей, расчет должен был быть произведен после подписания договора купли-продажи земельного участка и оформления находящегося на земельном участке жилого дома с последующим оформлением договора купли-продажи жилого дома. Обязательства по оформлению жилого дома на имя истца взял на себя покупатель.

После заключения сделки расчет по сделке произведен не был, ответчик сначала ссылался на сложности, возникшие при оформлении дома, а затем отказался выплачивать денежные средства в полном объеме. После получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП) истцу стало известно, что ответчик оформил на себя право собственности на дом, возведенный истцом в 2006 году. Кроме того истец при ознакомлении с договором купли-продажи земельного участка обнаружил замену второго листа договора, поскольку при ознакомлении с договором до заключения сделки в пункте 3 договора было указано, что окончательный расчет по сделке будет произведен после подписания договора, а пункт 4 отсутствовал. В момент подписания договора в регистрационной палате истец договор не читал, полагая, что текст не изменился. Регистратор в момент заключения сделки просила написать в конце договора фразу о том, что расчет произведен полностью, однако истец отказался и пояснил, что деньги не оплачены, и регистратор попросила истца написать фамилию, имя и отчество и поставить подпись, что истец и сделал.

Истец в ходе рассмотрения дела уточнил исковые требования, ссылаясь на то, что им до подписания договора купли-продажи земельного участка были получены денежные средства в сумме 150000 рублей, о чем он выдал ответчику расписку, в которой указаны предварительные условия заключения сделки. Спустя некоторое время истец получил от ответчика еще 200000 рублей, но указать данную сумму в расписке ответчик отказался, пояснив, что в этом нет необходимости. Истец полагает заключенный между ним ответчиком договор купли-продажи земельного участка ничтожным, поскольку денежные средства не были переданы покупателем продавцу в полном объеме, а также поскольку действующим законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения).

Истец просил суд: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от "дата", заключенный между ним и Арляповым А.В.;

прекратить право собственности Арляпова А.В. на земельный участок N 47, площадью 402 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", на расстоянии 0,5 км юго-восточнее "адрес", "данные изъяты"";

признать недействительной декларацию об объекте недвижимости от "дата" на жилой дом, прекратить право собственности Арляпова А.В. на жилой дом, распложенный на указанном земельном участке.

Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 22 января 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Иванов В.С. подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Автор жалобы полагает, что решение суда является незаконным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Суд в решении необоснованно ссылается на недоказанность истцом принадлежности ему жилого дома, расположенного на земельном участке. Истцом в материалы дела представлена справка из СНТ, в которой указано, что он является собственником жилого дома, квитанции о приобретении материалов на строительство дома. Ответчик также не отрицал наличие жилого дома на земельном участке в момент заключения сделки. По мнению автора жалобы, судом не дано надлежащей оценки представленной в материалы дела расписке, которую ответчик считает предварительным договором, по условиям расписки он должен был оформить земельный участок с домом в собственность и продать его ответчику. Допрошенный в суде в качестве свидетеля Набиев Т.И. подтвердил, что расчет по сделке не был произведен в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Иванова В.С. - Куколева Т.В. доводы жалобы поддержала, просила решение суда отменить.

Представитель Арляпова А.В. - Сеночкин Ю.В. возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда не подлежащим отмене.

Согласно ст. 11 ГК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статья 209 ГК РФ (пункты 1-2) предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 485 ГК РФ (пункт 1) предусматривает обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В ст. 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ (пункты 1-2) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 67 ГПК РФ предусматривает, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований и имеющихся возражений (статья 56 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что Иванов В.С. являлся собственником земельного участка N 47, расположенного на территории СНТ "Восход-А" по адресу: "адрес", на расстоянии 0,5 км юго-восточнее "адрес" Усть-Курдюмского муниципального образования (кадастровый номер N).

"дата" между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N.

В соответствии с пунктом 3 договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемого земельного участка в сумме 800000 рублей. По условиям договора указанная сумма выплачена покупателем до подписания договора, стороны претензий не имеют. Согласно пункту 4 договора на отчуждаемом земельном участке на момент заключения договора строений не выявлено. Договор купли-продажи земельного участка подписан обеими сторонами, переход права собственности по договору зарегистрирован в ЕГРП "дата".

По сведениям, содержащимся в ЕГРП, Арляпов А.В. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", на расстоянии 0,5 км юго-восточнее "адрес" Усть-Курдюмского муниципального образования, СНТ "Восход-А", участок N на основании декларации об объекте недвижимого имущества от "дата", право собственности на жилой дом зарегистрировано в ЕГРП "дата".

Из кадастрового паспорта земельного участка от "дата" с кадастровым номером N видно, что на земельном участке какие-либо объекты недвижимости или хозяйственные постройки отсутствуют.

Согласно статье 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 4 приведенного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Анализ исследованных доказательств показывает, что между сторонами была совершена сделка купли-продажи земельного участка, достигнута договоренность по всем существенным условиям договора, включая стоимость продаваемого участка, она составила 800000 рублей. Денежные средства в размере 800000 рублей были уплачены покупателем продавцу, сведения о передаче денежных средств в полном объеме отражены в тексте договора купли-продажи, доказательств, опровергающих данные обстоятельства, стороной истца не представлено. Показания свидетеля ФИО9 не могут служить таким доказательством, поскольку ФИО9 не присутствовал при заключении сделки, о передаче денежных средств не в полном объеме свидетелю известно со слов истца. Доказательств того, что текст договора купли-продажи (пункты 3 и 4 договора) был изменен, стороной истца также не представлено.

Судебная коллегия также критически относится к доводам истца о недействительности заключенной сделки, поскольку при ее совершении был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и здания (сооружения), расположенного на нем.

Как следует из условий договора купли-продажи земельного участка от "дата", на отчуждаемом земельном участке на момент заключения договора строений не выявлено (п. 4 договора), истцом декларация на строение в установленном порядке не подавалась, право собственности на строение как на объект недвижимости не было зарегистрировано, в связи с чем строение не могло выступать предметом сделки.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судебная коллегия также принимает во внимание содержание имеющейся в материалах дела расписки, составленной Ивановым В.С. "дата" (до заключения договора купли-продажи земельного участка). Из текста расписки следует, что Иванов В.С. обязался оформить в собственность Арляпова А.В. дачный участок с домом в садоводческом товариществе и продать за 800000 рублей, таким образом, сторонами была достигнута договоренность о продаже земельного участка вместе с расположенными на нем сооружениями в размере 800000 рублей, которые и были получены истцом до подписания договора купли-продажи земельного участка.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований законным и основанным на правильном применении норм материального права.

Иные доводы, изложенные в жалобе, не опровергают выводов суда, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Саратовского районного суда Саратовской области от 22 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи