Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа Ямало-Ненецкого автономного округа от 17 февраля 2014 г. по делу N 33-362/2014

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Наумова И.В.

судей коллегии Атрошкиной В.Т., Ощепкова Н.Г.

при секретаре Васильевой В.Ч.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Повышева А.В. и представителя Ямало-Ненецкой региональной общественной организации "Союз потребителей" (далее - ЯНРОО "Союз потребителей") Мухина В.Н. на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 декабря 2013 года, которым постановлено:

Взыскать с Повышева А.В. в пользу ООО "Жилстрой" сумму недоплаченной фактической стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере "данные изъяты" рублей, неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежей в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек.

В остальной части первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Ямало-Ненецкой региональной общественной организации "Союз потребителей", действующей в интересах Повышева А.В., о признании ничтожным пункта 2.4 договора, взыскании убытков, неустойки, морального вреда, штрафа, возложении обязанности по выдаче справки о произведенных взаиморасчетах и заключению дополнительного соглашения об изменении фактической стоимости квартиры с сохранением первоначальной стоимости, отказать.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Наумова И.В., объяснения Повышева А.В. и представителя ЯНРОО "Союз потребителей" Мухина В.Н., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения представителя ООО "Жилстрой" Рыбаковой Е.М., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

ООО "Жилстрой" обратилось в суд с иском к Повышеву А.В. о взыскании разницы в стоимости квартиры в сумме "данные изъяты" рублей, неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек.

В обоснование иска представитель указал, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Жилстрой" взял на себя обязательство построить и передать Повышеву А.В. двухкомнатную квартиру в городе Салехарде, общей проектной площадью "данные изъяты" кв.м., а ответчик - оплатить стоимость квартиры в сумме "данные изъяты" рублей. По результатам окончательного обмера общей площади квартиры, проведенного ГУП ЯНАО "ОЦТИ", была определена площадь жилого помещения в размере "данные изъяты" кв.м., что на "данные изъяты" кв.м. больше, чем предусмотрено договором, в связи с чем в адрес ответчика было направлено требование о выплате разницы в стоимости квартиры, от исполнения которого он отказался. Полагал отказ необоснованным, поскольку пунктом 2.4. договора предусмотрен перерасчет цены договора в случае возникновения расхождений между общей проектной площадью квартиры и фактической площадью более чем на 0,7 кв.м.

Представитель ЯНРОО "Союз потребителей" Мухин В.Н. с учетом уточнений предъявил встречный иск о признании ничтожным условия пункта 2.4. договора, полагая, что цена договора является фиксированной и в случае полной оплаты стоимости квартиры изменению не подлежит. Просил взыскать с ООО "Жилстрой" неустойку за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию за период с 1 октября по 19 декабря 2012 года в сумме "данные изъяты" рублей, неустойку за нарушение срока предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру, в сумме "данные изъяты" рублей, убытки в сумме "данные изъяты" рубль "данные изъяты" копейки, понесенные в связи с выплатой повышенных процентов по договору ипотечного кредита, компенсацию морального вреда в сумме "данные изъяты" рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, а также просил обязать ответчика выдать справку об отсутствии задолженности по оплате стоимости квартиры.

В судебном заседании представитель ООО "Жилстрой" Рыбакова Е.М. на иске настаивала.

Повышев А.В. просил удовлетворить встречные требования.

Представитель ЯНРОО "Союз потребителей", извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого изложена выше. В апелляционных жалобах Повышев А.В. и представитель ЯНРОО "Союз потребителей" Мухин В.Н. просят решение суда отменить и принять новое об удовлетворении иска, заявленного в защиту прав потребителя, полагая, что судом неправильно применены и истолкованы нормы материального права применительно к обстоятельствам возникшего спора. В частности, Повышев А.В. указывает о том, что по данным нового технического паспорта общая площадь квартиры составляет "данные изъяты" кв.м. Поскольку площадь квартиры была увеличена без согласования с ним, то полагает, что он не обязан её доплачивать, не согласен с расчетом неустойки.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции правильно исходил из положений статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года за N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно которой по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Из указанного следует, что цена договора участия в долевом строительстве, равно как случаи и условия её изменения после заключения договора, порядок уплаты цены договора определяются соглашением сторон и в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями такого соглашения.

Из заключенного сторонами спора договора участия в долевом строительстве N12/12 от 5 мая 2012 года следует, что ООО "Жилстрой" взял на себя обязательство построить и передать Повышеву А.В. двухкомнатную квартиру в микрорайоне по "адрес" общей проектной площадью "данные изъяты" кв.м., с установлением стоимости одного квадратного метра в сумме "данные изъяты" рублей, а дольщик взял на себя обязательство осуществить оплату строительства в сумме "данные изъяты" рублей.

В соответствии с п.2.4. договора окончательный расчет производится после ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмера ГУП ЯНАО "ОЦТИ". Указанная в п.1.1. договора площадь квартиры ( "данные изъяты" кв.м.) является проектной. При возникновении расхождений между общей проектной площадью квартиры и фактической площадью по данным БТИ более чем на 0,7 кв.м. стороны производят перерасчет цены договора исходя из стоимости строительства 1 кв.м., указанной в п.2.2. договора ( "данные изъяты" рублей), и соответствующая сторона производит доплату или возврат денежных средств.

Поскольку сторонами договора было предусмотрено изменение цены после его заключения в случае увеличения фактической площади квартиры более чем на 0,7 кв.м., то вывод суда о взыскании с Повышева А.В. разницы в площади квартиры является правильным.

В то же время в суд апелляционной инстанции Повышевым А.В. была предоставлена копия технического паспорта на "адрес", согласно которой общая площадь квартиры составляет "данные изъяты" кв.м., соответственно, при разнице между общей проектной площадью квартиры и фактической площадью по данным БТИ на 1 кв.м. в сторону увеличения, сумма доплаты составит "данные изъяты" рублей. Решение суда в указанной части подлежит изменению. При этом предоставленный Повышевым технический паспорт на квартиру, исходя из которого в общую площадь не была включена площадь арочного проема, судебная коллегия находит правильным, соответствующим п.3.39 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКУ от 4 августа 1998 года N37, согласно которому площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м. Из материалов дела не следует, что ширина арочного проема между помещениями 6 и 5 составляет более 2 метров.

Оснований для признания ничтожным пункта 2.4. договора участия в долевом строительстве не имелось, поскольку данное условие соответствует Закону, регулирующему правоотношения в сфере участия в долевом строительстве. Требования, заявленные во встречном иске о взыскании убытков и неустойки, а также возложении обязанности выдать справку об отсутствии задолженности производны от иска о признании пункта 2.4. договора ничтожным, поэтому суд правильно отказал в их удовлетворении.

Согласно пункта 8.2 договора за несвоевременное внесение участником платежей, последний уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности.

В соответствии с абз.4 п.2.4. договора в случае увеличения фактической площади квартиры на 0,7 кв.м., участник долевого строительства обязан выплатить застройщику разницу между проектной и фактической площадью в течение 10 дней после регистрации дополнительного соглашения к настоящему договору, устанавливающему факт необходимости произведения данной выплаты и её размер.

Поскольку между сторонами спора не было подписано дополнительное соглашение, то неустойка не могла быть взыскана с дольщика. Решение суда в этой части подлежит отмене.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 6 Закона N214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Анализ указанных положений позволяет сделать определенный вывод об ответственности застройщика в виде неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а не за нарушение срока получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1.3. договора застройщик взял на себя обязательство начать строительство объекта в сентябре 2011 года и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в сентябре 2012 года. Срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства установлен пунктом 4.1. договора, в соответствии с которым объект долевого строительства передается участнику в течение трех месяцев после получения разрешения.

Исходя из указанных условий договора, передача объекта участия в долевом строительстве участнику должна состояться в течение трех месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то есть исчисленного с 1 октября 2012 года, и завершиться до 1 января 2013 года.

Из материалов дела следует, что объект долевого участия в строительстве передан Повышеву А.В. по акту приема-передачи 29 декабря 2012 года, то есть в установленный договором срок, поэтому оснований для удовлетворения иска о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа у суда не имелось.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда от 18 декабря 2013 года в части определения разницы в стоимости квартиры изменить, взыскать с Повышева А.В. в пользу ООО "Жилстрой" разницу в стоимости квартиры в сумме "данные изъяты" рублей.

Решение этого же суда в части взыскания неустойки в сумме "данные изъяты" рублей "данные изъяты" копеек отменить и принять новое об отказе в иске в данной части.

Снизить размер государственной пошлины, подлежащей уплате Повышевым А.В. в пользу ООО "Жилстрой" до "данные изъяты" рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Копия верна: судья суда ЯНАО И.В.Наумов

Ведущий специалист Н.Н.Копейкина