Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 15 января 2014 г. по делу N 33-33/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Крайновой И.К.

судей Скляровой Е.И., Кутовой И.А.

при секретаре Бусыгиной Я.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 15 января 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя истца по встречному иску Кулешовой Ю. А. на решение Собинского городского суда Владимирской области от 07 октября 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования Крутова Е. Е.ча удовлетворить.

Обязать Кулешову Ю. А. устранить препятствия в праве пользования Крутовым Е. Е.чем гаражным боксом N **** очередь ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, ГСК-2, возвратить ключи от гаражного бокса и освободить гаражный бокс от своего имущества в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Кулешовой Ю. А. в пользу Крутова Е. Е.ча расходы по оформлению доверенности в сумме **** рублей и возврат государственной пошлины в сумме **** рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Кулешовой Ю. А. к Крутову Е. Е.чу, Крутовой Л. Е. о признании права собственности на объект недвижимости - отказать.

Заслушав доклад судьи Кутовой И.А., выслушав объяснения представителя истца по встречному иску Кулешовой Ю.А. - Звонарева Н.М., полагавшего решение суда незаконным и подлежащим отмене, представителя ответчика Крутовой Л.Е. - Скакуновой С.Л., полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Крутов Е.Е. обратился в суд с иском к Кулешовой Ю.А. об устранении препятствий в пользовании гаражным боксом N **** очередь ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, ГСК-2, возвратить ключи от гаражного бокса и освободить гаражный бокс от имущества ответчика. Кроме того, просил признать себя добросовестным приобретателем указанного гаражного бокса. Требования мотивировал тем, что является собственником данного гаражного бокса. В **** года ему стало известно, что гараж занимают неизвестные ему граждане, что вызвало обращение в полицию. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела он узнал, что гаражом на основании договора купли-продажи от **** года пользуется ответчик. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с указанным иском.

Кулешова Ю.А. обратилась со встречным иском к Крутову Е.Е. и Крутовой Л.Е. Просила признать договор купли-продажи гаражного бокса N **** очередь ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, ГСК-2, заключенный между нею и К. Е.В., действительным, заключенным и исполненным, а также признать за ней право собственности на гаражный бокс и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гаражный бокс, прекратив право собственности на гараж Крутова Е.Е.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Крутов Е.Е. в судебное заседание не явился, ходатайствуя о рассмотрении дела в свое отсутствие. В представленном суду заявлении настаивал на своих исковых требованиях, требования Кулешовой Ю.А. признал в части признания договора купли- продажи гаражного бокса от **** года действительным и заключенным, в удовлетворении остальных требований Кулешовой Ю.А. просил отказать.

Представитель ответчика по встречному иску Крутовой Л.Е. - Скакунова С.Л. в судебном заседании требования Кулешовой Л.А. не признала, указав, что после смерти отца Крутова Л.Е. и ее брат Крутов Е.Е. вступили в права наследства и разделили наследственное имущество, куда входил и гаражный бокс.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Кулешова Ю.А. в судебное заседание не явилась, ходатайствуя о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Кулешовой Ю.А. - Звонарев Н.М. в судебном заседании против требований Крутова Е.Е. возражал, настаивал на удовлетворении встречного иска. Указал, что Кулешова Ю.А. приобрела гараж у Крутова Е.В. на основании договора купли-продажи от **** года. Договор был исполнен, денежные средства за гараж продавцу были переданы, имущество у продавца получено. С указанного времени она пользуется имуществом и несет бремя его содержания. Гаражный бокс не мог входить в наследственную массу, поскольку при жизни был отчужден наследодателем. Регистрация перехода права собственности при жизни продавца произведена не была, однако законодательство не содержит временного ограничения для регистрации права собственности. Ее право на имущество возникло ранее прав наследников, в связи с чем со своим требованием она обращается к наследникам.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Радужного нотариального округа, а также представители третьих лиц ГСК- 2 ЗАТО г. Радужный и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель ответчика (истца по встречному иску) Кулешовой Ю.А. - Звонарев Н.М., указывая на нарушение судом норм материального права.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Крутова Е.Е., ответчика по встречному иску Крутовой Л.Е., ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Кулешовой Ю.А. и представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии с **** статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что спорным является гаражный бокс N **** очередь ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, ГСК-2, ранее принадлежавший на праве собственности К. Е.В.

**** года между К. Е.В. (продавец) и Кулешовой Ю.А. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобретает в собственность указанный выше гаражный бокс за **** рублей. Договор купли- продажи был удостоверен нотариусом Радужного нотариального округа Владимирской области (л.д.54).

В договоре отражено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В день заключения сделки сторонами был подписан передаточный акт (л.д. 9), в котором также отражены обстоятельства полной оплаты покупателем продавцу стоимости приобретенного гаража в соответствии с условиями договора и отсутствия взаимных претензий по существу сделки (л.д.55).

Кулешова Ю.А. как владелец приобретенного гаража получила в ГСК-2 членскую книжку и производила оплату членских взносов (л.д.60-64).

**** К. Е.В. умер (л.д.65).

При жизни продавца регистрация перехода права собственности на гаражный бокс произведена не была.

После смерти К. открылось наследство, которое приняли наследники по закону - сын Крутов Е.Е. и дочь Крутова Л.Е.

**** определением Собинского городского суда Владимирской области было утверждено мировое соглашение между Крутовым Е.Е. и Крутовой Л.Е., по условиям которого за Крутовым Е.Е. признано право собственности на спорный гаражный бокс.

Регистрация права собственности Крутова Е.Е. на гаражный бокс произведена ****, о чем выдано соответствующее свидетельство (л.д.7).

Отказывая в удовлетворении иска Кулешовой Ю.А., суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что договор купли-продажи гаражного бокса в установленном законом порядке государственную регистрацию не проходил, в связи с чем сделка не может считаться заключенной и, следовательно, не может быть осуществлен переход права собственности на гаражный бокс к покупателю. Кроме того, доказательств, свидетельствующих об уклонении продавца при жизни от регистрации договора, а равно доказательств об уклонении его наследника от исполнения сделки, истцом не представлено.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.

Материалами дела установлено, что между К. Е.В. и Кулешовой Ю.А. достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорного гаражного бокса. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; гаражный бокс передан во владение покупателя передаточным актом от ****. Претензий друг к другу по сделке стороны не имели и подтвердили оплату стоимости гаражного бокса в полной сумме.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к Кулешовой Ю.А. не состоялась по причине смерти продавца. При этом, положениями Федерального закона от 21.07.19997года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Ответчики по требованиям Кулешовой Ю.А., принявшие наследство после смерти наследодателя Крутова Е.В., не оспаривали подлинность договора купли-продажи, не оспаривали ни его легитимность, ни принадлежность подписи на нем К. Е.В.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Приведенные положения судом оставлены без внимания.

Между тем, суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что указанная сделка не является заключенной как не прошедшая государственную регистрацию.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п.1 ст. 164 ГК РФ).

Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.

Суд пришел к выводу, что Кулешова Ю.А. не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на сделке купли-продажи, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной.

Между тем, гражданское законодательство не содержит требований к обязательной государственной регистрации договора купли-продажи такого вида недвижимого имущества как гаражный бокс, в связи с чем выводы суда о незаключенности сделки как не прошедшей государственную регистрацию основаны на неправильном применении норм материального права.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, при исполнении всех условий договора сторонами, вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.

После смерти К. Е.В., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи имущества перешли к его наследникам, поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество.

Указанные обстоятельства судом учтены не были.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием нового решения.

При этом, требование Кулешовой Ю.А. о признании договора купли-продажи гаражного бокса N ****, заключенного ****. между нею и К. Е.В., действительным, заключенным и исполненным не является требованием искового характера, а является обстоятельством, которое подлежало доказыванию истцом в рамках требований о признании за ней права собственности на гаражный бокс и осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости.

Учитывая, что материалами дела установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от **** года, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к Кулешовой Ю.А. явилась смерть продавца, судебная коллегия, исходя из положений статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223,, пункта 3, статьи 433, статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит исковые требования Кулешовой Ю.А. о признании права собственности на гаражный бокс и регистрации перехода права собственности законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.

Поскольку судебная коллегия находит исковые требования Кулешовой Ю.А. подлежащими удовлетворению, то требования Крутова Е.Е. к Кулешовой Ю.А. об устранении препятствий в пользовании гаражным боксом, передаче ему ключей и освобождении гаражного бокса от имущества подлежат отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Собинского городского суда Владимирской области от 07 октября 2013 года - отменить.

По делу принять новое решение.

Исковые требования Кулешовой Ю. А. удовлетворить.

Признать за Кулешовой Ю. А. право собственности на гаражный бокс N **** очередь ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, ГСК-2.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на гаражный бокс N **** очередь ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, ГСК-2 к Кулешовой Ю. А., прекратив право собственности Крутова Е. Е.ча на гаражный бокс гаражный бокс N **** очередь ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, ГСК-2.

В удовлетворении исковых требований Крутову Е. Е.чу - отказать.

Председательствующий И.К. Крайнова

Судьи: Е.И. Склярова

И.А. Кутовая