Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 21 марта 2014 г. по делу N 33-1724

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

Председательствующего судьи : Шиловой О.М.

судей : Масловой Т.В., Чемякиной И.А.

при секретаре : Федотовой Н.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 марта 2014 года гражданское дело по исковому заявлению Костенюк П. А. к Банку ВТБ 24(ЗАО) о признании договора залога земельного участка ничтожной сделкой,

по апелляционной жалобе ответчика Костенюк П. А., 3-го лица Костенюк Т. В. на решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 30 сентября 2013 года

заслушав доклад судьи Чемякиной И.А., пояснения истца Костенюк П.А., третьего лица Костенюк Т.В., представителя ответчика Гарифулина О.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Костенюк П.А. обратилась в суд с указанным иском о признании договора залога земельного участка площадью 29 721 кв метров кадастровый номер N в части земельного участка площадью 3 509 кв метров (кадастровый номер N), занятого Железнодорожным подъездным путем ничтожной сделкой, указав в обоснование требований следующее.

Вступившим в законную силу решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 21.03.2011 года в счет погашения задолженности Костенюк Т.В. в пользу Банка "ВТБ 24" (ЗАО) обращено взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: "адрес", Железнодорожный подъездной путь общей протяженностью 0,5 км, кадастровый номер N, земельный участок площадью 29721 кв метров, кадастровый номер N, функциональное нежилое помещение общей площадью 7657, 4 кв метров, склад прирельсовый, гараж, склад для мокрого хранения соли общей площадью 1403,70 кв метров.

На торгах арестованное имущество выставлялось отдельными четырьмя лотами, земельный участок выставлен на торги отдельно.

Для проведения торгов раздел данного земельного участка с целью передачи для использования под каждый объект недвижимости в установленном законом порядке банком не производился.

ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов в отношении объекта недвижимого имущества "Железнодорожный подъездной путь" признана Костенюк П.А.

В связи с тем, что приобретенное сооружение расположено на земельном участке общей площадью 29 721 кв метр, что значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации сооружения, в рамках рассмотрения Ванинским районным судом дела о признании за Костенюк П.А. права собственности на земельный участок, расположенный под сооружением, собственником земельного участка Костенюк Т.В. произведен раздел земельного участка на два участка : площадью 3 509 кв метров ( кадастровый номер N) непосредственно занятый сооружением и площадью 26 212 кв метров ( кадастровый номер N).

Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 25.01.2013 года установлено, что сделка по приобретению Костенюк П.А. объекта недвижимости (Железнодорожный подъездной путь) является ничтожной, как не соответствующая п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, поскольку объект недвижимости приобретен без земельного участка, на котором расположен.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края установлено, что выставление на торги отдельными лотами земельного участка и трех расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, создало условия приобретения объектов различными лицами, что и произошло.

Принимая в залог земельный участок на котором, фактически, расположены объекты недвижимости, не передаваемые в залог одновременно с таким земельным участком, а также без определения границ земельного участка под каждым объектов недвижимости, банк принял на себя риск невозможности реализации заложенного имущества или его принятия залогодержателем без разделения земельного участка с учетом положений п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Просит признать договор залога земельного участка площадью 29 721 кв метр кадастровый номер N в части земельного участка площадью 3 509 кв метров ( кадастровый номер N) непосредственно занятого Железнодорожным подъездным путем ничтожной сделкой.

Решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 30 сентября 2013 года в удовлетворении исковых требований Костенюк П. А. к Банку ВТБ 24 (ЗАО) отказано.

В апелляционной жалобе истец Костенюк П.А., 3-е лицо Костенюк Т.В. просят решение суда отменить. Указывают на неправильное применение судом норм материального права, считают, что неправильно дана оценка действиям Банка при заключении договора ипотеки. Также ссылаются на принятые арбитражным судом Хабаровского края решения, которыми установлено, что при принятии Банком имущества в залог допущены нарушения, так как принимая в залог земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, не передаваемые в залог одновременно с таким земельным участком, Банк принял на себя риск невозможности реализации заложенного имущества или его принятия залогодержателем без разделения земельного участка.

В судебном заседании Костенюк П.А., Костенюк Т.В. жалобу поддержали, приведя аналогичные доводы.

Представитель ответчика Гарифулин О.Р. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил оставить решение суда без изменения. Суду пояснил, что оценка законности оспариваемого договора залога уже была дана ранее судами по состоявшимся судебным спорам, никаких новых доводов и обоснований истцом не приведено.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции установил, что решением Ванинского районного суда Хабаровского края от 21.03.2011 года в счет погашения задолженности Костенюк Т.В. в пользу Банка "ВТБ 24" (ЗАО) обращено взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: "адрес", Железнодорожный подъездной путь общей протяженностью 0,5 км, кадастровый номер N, земельный участок площадью 29721 кв метров, кадастровый номер N, функциональное нежилое помещение общей площадью 7657, 4 кв метров, склад прирельсовый, гараж, склад для мокрого хранения соли общей площадью 1403,70 кв метров.

На торгах арестованное имущество выставлялось отдельными четырьмя лотами, земельный участок выставлен на торги отдельно.

В дальнейшем регистрация перехода прав на объекты недвижимости была приостановлена, в связи с тем, что при нахождении объекта недвижимости на неделимом земельном участке на праве собственности у нескольких лиц, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность.

После состоявшихся торгов правообладателями объектов, расположенных на земельном участке, выставленном на торги отдельным лотом, являются разные лица, проведение государственной регистрации невозможно.

Для проведения торгов раздел данного земельного участка с целью передачи для использования под каждый объект недвижимости в установленном законом порядке, банком не производился.

ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов в отношении объекта недвижимого имущества "Железнодорожный подъездной путь" признана Костенюк П.А.

В связи с тем, что приобретенное сооружение расположено на земельном участке общей площадью 29 721 кв метр, что значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации сооружения, в рамках рассмотрения Ванинским районным судом дела о признании за Костенюк П.А. права собственности на земельный участок, расположенный под сооружением, собственником земельного участка Костенюк Т.В. произведен раздел земельного участка на два участка : площадью 3 509 кв метров ( кадастровый номер N) непосредственно занятый сооружением и площадью 26 212 кв метров ( кадастровый номер N).Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что сделка по приобретению Костенюк П.А. объекта недвижимости (Железнодорожный подъездной путь) является ничтожной, как не соответствующая п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, поскольку объект недвижимости приобретен без земельного участка, на котором расположен.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 11.03.2013 года по делу N установлено, что выставление на торги отдельными лотами земельного участка и трех расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, создало условия приобретения объектов различными лицами, что и произошло.

Принимая в залог земельный участок на котором, фактически, расположены объекты недвижимости, не передаваемые в залог одновременно с таким земельным участком, а также без определения границ земельного участка под каждым объектов недвижимости, банк принял на себя риск невозможности реализации заложенного имущества или его принятия залогодержателем без разделения земельного участка с учетом положений п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для признания договора залога (ипотеки) ничтожной сделкой, в связи с чем в удовлетворении исковых требований было отказано.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

Доводы апелляционных жалоб Костенюк П.А., Костенюк Т.В. относительно того, что железнодорожный путь представляет собой сложное сооружение, составной частью которого как объекта в целом является, в том числе, и земляное полотно, в связи с чем договор залога в части земельного участка площадью 3 509 кв метров непосредственно занятого железнодорожным путем протяженностью 0,5 км является ничтожной сделкой - судебная коллегия считает не состоятельными.

Железнодорожный подъездной путь является объектом недвижимости - сооружением, находящемся на земельном участке и прочно с ним связанным, в связи с чем переход права на данное сооружение может быть осуществлен только с одновременным переходом права на земельный участок, занятый данным сооружением, необходимый для его эксплуатации.

Согласно договору об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и Костенюк Т.В., предметом залога в счет обеспечения кредитных обязательств Костенюк Т.В. перед Банком является имущество, расположенное по адресу: "адрес", Железнодорожный подъездной путь общей протяженностью 0,5 км, земельный участок площадью 29721 кв метров, функциональное нежилое помещение общей площадью 7657, 4 кв метров, склад прирельсовый, гараж, склад для мокрого хранения соли общей площадью 1403,70 кв метров.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договор залога заключен в полном соответствии с параграфом 3 главы 23 ГК РФ, Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона N 2872-1 "О залоге".

В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

При этом, стороны рассматриваемой сделки письменно указали все существенные условия договора залога, включая предмет залога и его оценку, наименование заемщика, сумму, срок возврата кредита, проценты за пользование кредитом, дату заключения договора.

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ и ФЗ "Об ипотеке", договор залога зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом: Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при заключении оспариваемого договора, все требования, предъявляемые к договору залога, его форме, регистрации, были соблюдены.

Согласно п.3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 4 ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

По оспариваемому истцом договору ипотеки, в залог были переданы объекты недвижимости, сооружения, и земельный участок, на котором данные объекты расположены. Объекты недвижимости и сооружение принадлежат залогодателю на праве собственности.

Таким образом, оснований для признания договора залога ничтожной (оспоримой) сделкой - не имеется.

То обстоятельство, что реализация заложенного имущества производилась отдельными лотами относительно каждого объекта недвижимости и земельного участка, что повлекло невозможность регистрации перехода права собственности, имеет значение для проведения процедуры реализации заложенного имущества, и не влияет на законность оспариваемого договора залога.

В силу действующего земельного кодекса РФ ( п.4 ст. 11.2) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Заслуживающим внимания является и довод суда относительно того, что в связи с ничтожностью сделки по приобретению железнодорожного подъездного пути, отсутствии зарегистрированного права собственности, у истца отсутствует и охраняемый законом интерес в признании договора залога недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ванинского районного суда Хабаровского края от 30 сентября 2013 года по исковому заявлению Костенюк П. А. к Банку ВТБ 24(ЗАО) о признании договора залога земельного участка ничтожной сделкой - оставить без изменения, апелляционные жалобы Костенюк П. А., Костенюк Т. В. - без удовлетворения.

Председательствующий : О.М.Шилова

Судьи : Т.В.Маслова

И.А.Чемякина