Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 марта 2014 г. по делу N 33-2695/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Мелешко Н.В.,

судей

Вашкиной Л.И.,

Медведкиной В.А.,

при секретаре

Красильникове А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 3 марта 2014 г. дело N 2-5083/13 по апелляционной жалобе Ивановой В.И. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2013 г. по иску Гречиной А.А. к Ивановой В.И. о расторжении договора найма жилого помещения, понуждении заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Мелешко Н.В, объяснения представителя Ивановой В.И. - " ... ", поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Гречиной А.А. - " ... ", судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Гречина А.А. обратилась в суд с иском к Ивановой В.И. о расторжении фактически существующего договора найма жилого помещения и обязании заключить договор коммерческого найма занимаемого ответчиком и членами её семьи жилого помещения, в соответствии с которым Гречина А.А., как собственник "адрес", являясь наймодателем, сдает, а ответчик Иванова В.И. принимает в пользование для себя и членов своей семьи комнату (комнаты) в указанной квартире, размер платы за пользование жилым помещением составляет " ... " руб. в месяц за каждую комнату, при этом оплату жилищно-коммунальных услуг будет осуществлять истец, как наймодатель жилого помещения.

В обоснование своих требований истец указал, что с 2006 г. является собственником "адрес", в которой проживает ответчик и члены ее семьи, не имеющие в квартире регистрации, не оплачивающие жилищно-коммунальные услуги. В " ... " г. и " ... " г. Гречина А.А. обращалась к ответчику с предложениями расторгнуть фактически существующий договор найма жилого помещения и заключить договор коммерческого найма занимаемого жилого помещения, однако указанные предложения ответчик игнорирует.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 октября 2013 г. исковые требования Гречиной А.А. удовлетворены частично, суд обязал Иванову В.И. заключить с Гречиной А.А. с "дата" договор коммерческого найма жилого помещения - занимаемых в "адрес" комнат, в соответствии с условиями договора от "дата", в остальной части в иске отказано. С Ивановой В.И. в пользу Гречиной А.А. взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме " ... " руб., расходы на оплату государственной пошлины в сумме " ... " руб.

В апелляционной жалобе Иванова В.И. просит указанное решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. В обоснование жалобы указывает, что пятилетний срок договора найма, возникшего из отношений с прежним собственником, истекает в 2016 г., поэтому нет оснований для удовлетворения требований о заключении договора коммерческого найма. Так как предложенный проект договора найма не содержит его существенные условия, полагает, что оферта не соответствует требованиям закона, поэтому нет оснований для заключения договора на основании ничтожных условий проекта договора. Поскольку дом имел статус общежития, в материалах дела нет доказательств изменения его статуса, квартира не прошла кадастровый учет, так как ей не присвоен кадастровый номер, полагает, что размер платы должен быть рассчитан исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга, а плата за наем на основании Закона Санкт-Петербурга N 395-53 от 20 июля 2006 г. "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" для жилых помещений, занимаемых по договорам найма специализированного жилого фонда. Поскольку в материалы дела истцом не представлены доказательства предоставления ею коммунальных услуг, несения ею расходов по оплате коммунальных услуг, выставления ответчику счетов и наличия задолженности, разрушения или порчи ответчиком жилого помещения, то отсутствуют основания для расторжения договора найма жилого помещения. Поскольку Иванова В.И. вселена в жилое помещение в здании общежития в связи с трудовыми отношениями и в период действия Жилищного кодекса РСФСР, Иванова В.И. не имеет в собственности других жилых помещений, имеет право и состоит с " ... " г. на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых на условиях договора социального найма, полагает, что на основании ст.ст. 5 и 13 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" право пользования спорной жилой площадью для Ивановой В.И. является бессрочным и может быть прекращено только при предоставлении Ивановой В.И. другого жилого помещения. Так как у Ивановой В.И. имеется право пользования жилым помещением на основании закона, она не обязана заключать договор коммерческого найма. Также полагает, что суд необоснованно взыскал с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя, при этом суд не учел, что приходно-кассовые ордера о внесении платы в ООО " " ... "" не соответствуют требованиям нормативных актов, регулирующих производство наличных расчетов, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что представитель истца " ... ", действовавший на основании доверенности, состоит в трудовых отношениях с ООО " " ... "" и ему поручено ведение дела.

Судебная коллегия, заслушав мнение явившихся участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно части 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом, другими федеральными законами.

Частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации составляет жилищный фонд (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из составляющих жилищного фонда является специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV данного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся в том числе жилые помещения в общежитиях (пункт 2 части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 109 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент регистрации ответчика в здании общежития) для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется Советом Министров РСФСР, в частности Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 "Об утверждении Примерного положения об общежитиях".

Пунктом 10 данного Постановления предусмотрено, что жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме. При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец Гречина А.А. на основании договора купли-продажи от "дата" является собственником восьмикомнатной квартиры "адрес", право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ответчик Иванова В.И. имеет регистрацию в общежитии по адресу: "адрес" - с "дата", совместно с ней зарегистрированы " ... " (сын) с "дата", " ... " (сын) с "дата" Жилое помещение в виде комнат в общежитии "адрес" было предоставлено ответчику в период ее работы в АОЗТ " " ... "" (л.д. 46-50, 55, 57), фактически между работником и работодателем сохранялись отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, которые в дальнейшем были признаны новым собственником здания ООО " " ... "". Ответчик Иванова В.И. производила оплату за занимаемое жилое помещение в виде внесения денежных средств на счет АОЗТ " " ... "" и ООО " " ... "", при этом ООО " " ... "" выставляло счет на две комнаты N ... в "адрес" (л.д. 42, 43, 59). Судоговорением установлено, что Иванова В.И. фактически проживает в квартире N ... , занимает две комнаты, которые согласно экспликации и плану квартиры имеют N ... и площадь " ... " и " ... " кв.м соответственно.

"дата" истец направил в адрес Ивановой В.И. уведомление о расторжении существующего договора найма с предложением заключить новый договор найма жилого помещения, которое ответчица оставила без ответа.

"дата" истец направил в адрес Ивановой В.И. повторное уведомление с предложением заключить договор найма жилого помещения, которое было получено ответчиком "дата" и оставлено без ответа.

Вынося обжалуемое решение, руководствуясь ст.ст. 288, 671, 683 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком несвоевременно вносилась плата за жилое помещение, производилось разрушение или порча жилого помещения, в связи с чем, отказал в иске о расторжении договора найма жилого помещения. Также суд пришел к выводу о том, что поскольку сложившийся между Ивановой В.И. и ООО " " ... "" договор найма жилого помещения фактически прекращает свое действие с "дата", Гречина А.А. вправе была предложить ответчику заключить договор найма жилого помещения на новых условиях на будущее время.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В силу пункта 3 статьи 682 Гражданского кодекса РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для расторжения договора найма жилого помещения, поскольку договор найма в письменной форме между сторонами не заключался. Вместе с тем, судом установлено, что между сторонами сложились отношения сходные с наймом жилого помещения, регулируемые нормами главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, и Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, у суда имелись основания для удовлетворения требований истца о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, однако перед его заключением в соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ сторонам необходимо было согласовать все существенные условия договора. При этом договор должен быть заключен с соблюдением баланса интересов сторон, на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчика ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством. Исходя из указанного принципа баланса интересов сторон и руководствуясь ст. 675 Гражданского кодекса РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения; при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, учитывая, что ответчику жилое помещение было предоставлено в период работы в АОЗТ " " ... "", между этими сторонами возникли отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, после смены собственника здания на ООО " " ... "" новым собственником возникшие правоотношения признавались и не были изменены, что следует из квитанции ООО " " ... "" (л.д. 59), судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о необходимости установления условий оплаты найма жилого помещения аналогично условию оплаты найма помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а стоимости коммунальных услуг, исходя из тарифов, установленных Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга для проживающих в помещениях специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Расчет ответчика содержит плату за наем, управление многоквартирным домом, а также плату за содержание общего имущества о многоквартирном доме, текущий ремонт общего имущества, уборку и саночистку земельного участка, очистку мусоропроводов, содержание и ремонт переговорно-замочного устройства, содержание и текущий ремонт внутридомовых систем газоснабжения, эксплуатацию общедомовых приборов учета, ХВС, ГВС, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение (л.д. 76), он отвечает условию оплаты найма и коммунальных услуг для помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Порядок внесения платы должен соответствовать требованиям ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что условия договора должны быть максимально приближены к условиям найма специализированного жилищного фонда, учитывая довод жалобы о бессрочности права Ивановой В.И. на пользование жилым помещением, в тоже время с учетом субъектного состава договора, направленного на урегулирование отношений по договору коммерческого найма, руководствуясь пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что договор должен быть заключен на максимальный срок, установленный законом, с установлением нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, при этом наймодатель не может отказаться от заключения договора, в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем.

С учетом изложенного, на основании ст. 446 Гражданского кодекса РФ условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом. Поскольку суд первой инстанции в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не поставил на обсуждение сторон условия предложенного истцом проекта договора от "дата", ответчиком условия договора оспариваются, как ущемляющие его права, судебная коллегия полагает необходимым решение суда изменить и определить условия договора, к заключению которого обязан ответчик.

Поскольку в пункте 1.1 договора от "дата" не указано количество занимаемых нанимателем комнат, а также не указана их площадь, информация об этих данных имеется в экспликации к плану квартиры (л.д. 10), как видно из материалов дела Иванова В.И. пользуется жилым помещением совместно с членами своей семьи " ... "., коллегия полагает, что пункт 1.1. договора следует изложить в следующей редакции:

п. 1.1. Наймодатель Гречина А.А. предоставляет Нанимателю Ивановой В.И. и членам ее семьи сыну " ... ", сыну " ... ".две комнаты N ... площадью " ... " кв.м в "адрес", которым Наймодатель распоряжается - далее по тексту п. 1.1 проекта.

Пункт 1.3 договора от "дата" подлежит исключению, поскольку согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому, если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Пункт 1.4 договора подлежит изменению, поскольку пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет, указанный пункт необходимо изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.

Пункты 2.1, 2.2, 4.5, 5.2 проекта договора подлежат изменению, в связи с установлением правоотношений сторон сходных с условиями пользования жилым помещением специализированного жилищного фонда.

Пункт 2.3 договора, подлежит исключению из текста договора, поскольку пунктом 2.2. установлен срок внесения платы по договору.

Пункт 5.1 договора необходимо уточнить, указав какие именно граждане будут проживать в жилом помещении совместно с нанимателем.

Пункт 5.2. договора подлежит уточнению исходя из требований Гражданского законодательства РФ, и подлежит изложению в следующей редакции:

Пункты 5.3, 5.4 подлежат исключению, поскольку условия договора не содержат условия о предоплате.

Исходя из соблюдения требований Гражданского кодекса Российской Федерации п.п. 5.5, 5.6 договора следует изложить в следующей редакции:

п. 5.5. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.

п. 5.6. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.

Оснований для установления обязанности заключить договор найма с "дата" у суда не было, поскольку стороны обязаны заключить договор по решению суда, срок проживания ответчика в квартире для разрешения настоящего спора правового значения не имеет. На основании положений ст.ст. 204 и 206 ГПК РФ судебная коллегия полагает, что срок 1 месяц является достаточным и разумным для добровольного исполнения решения суда ответчиком.

Заслуживают внимания судебной коллегии, доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно взысканы расходы по оплате услуг представителя, поскольку в договоре не указано какой именно представитель ООО " " ... "" уполномочен на представление интересов истца. Учитывая, что в договоре не указано, какой именно представитель общества будет представлять интересы Гречиной А.А., суду первой инстанции на основании ст. 56 ГПК РФ надлежало предложить истцу представить дополнительные доказательства для определения необходимости несения расходов. Поскольку такие доказательства были представлены в судебное заседание судебной коллегии, а нарушение ООО " " ... "" порядка составления платежных документов не может лишать истца права на возмещение расходов, при том, что они фактически им понесены, оснований для отмены решения суда в части взыскания расходов на оплату услуг представителя не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны судебной коллегией состоятельными, поскольку они направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в части обязании заключить договор найма жилого помещения изменить.

Обязать Иванову В.И. заключить с Гречиной А.А. в срок до "дата" договор найма жилого помещения, на условиях предложенных Гречиной А.А. по проекту договора от "дата", при этом установить следующие условия договора:

п. 1.1. Наймодатель Гречина А.А. предоставляет Нанимателю Ивановой В.И. и членам ее семьи сыну " ... "., сыну " ... ".две комнаты N ... площадью " ... " кв.м в "адрес", которым Наймодатель распоряжается - далее по тексту п. 1.1 проекта.

п. 1.3 исключить.

Пункту 1.4 присвоить номер 1.3 и изложить в следующей редакции: Настоящий договор заключен на срок 5 (пять) лет.

п. 2.1. Плата за пользование жилым помещением устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения.

п.п. 2.2. Плата за пользование жилым помещением вносится в срок не позднее 10 числа следующего за расчетным месяца, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.1 Договора).

п. 2.3 исключить.

п. 4.5. По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма, в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.

п. 5.1. В соответствии с настоящим договором совместно с нанимателем в жилом помещении проживают следующие граждане: " ... " и " ... ".

п. 5.2. Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо требованию Наймодателя в судебном порядке по основаниям, установленным законом.

п.п. 5.3 и 5.4 исключить.

п. 5.5. В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.

п. 5.6. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: