Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 28 апреля 2014 г. по делу N 33-1821/2014

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф. и Тебеньковой Л.Г.

при секретаре Поповой О.К.,

рассмотрев в судебном заседании 28 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе ООО "Декарт-Строй монтаж" на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 декабря 2013 года, по которому

исковые требования удовлетворены;

с ООО "Декарт-Строй монтаж" взысканы суммы неосновательного обогащения в пользу Савиновой Л.Н. в размере ... , в пользу Демяненко П.В. - в размере ... , в пользу Демяненко В.Н. - в размере ... ;

договор N ... от ... года между ООО "Декарт-Строй монтаж" и Савиновой Л.Н. купли-продажи квартиры по адресу: ... с рассрочкой платежа признан незаключенным;

Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения Дегтярева И.В. и Лашманова О.А. - представителей ООО "Декарт-Строй монтаж", Савиновой Л.Н. и Демяненко П.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Савинова Л.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Декарт-Строй монтаж" о признании незаключенным договора N ... от ... года купли-продажи квартиры по адресу: ... с рассрочкой платежа и взыскании неосновательного обогащения в размере ... в связи с улучшением указанного недвижимого имущества - проведением электромонтажных работ в квартире по адресу: ... , указав в обоснование требований, что между ней и ООО "Декарт-Строй монтаж" ... года был подписан договор N ... купли-продажи квартиры общей площадью ... кв.м., расположенной по указанному адресу, стоимостью ... рублей с рассрочкой платежа. Требования о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры соблюдены не были, так как ответчик не согласовал условия договора с ОАО "Сбербанк России" - залогодержателем недвижимого имущества, что выяснилось в ... года после приостановления Управлением Росреестра по Республике Коми государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и ипотеки на квартиру. Так как готовность квартиры составляла ... %, для проживания в ней были произведены электромонтажные работы, для чего ... года заключен договор N ... с ООО " ... ". Стоимость работ по данному договору составила ... и полностью оплачена ею, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами. Однако ответчик отказался возмещать стоимость этих работ, получив, таким образом, неосновательное обогащение.

Демяненко П.В. и Демяненко В.Н. обратились в суд с иском к ООО "Декарт-Строй монтаж" о взыскании в пользу Демяненко П.В. неосновательного обогащения в размере ... в связи с улучшением недвижимого имущества - проведением в квартире по адресу: ... строительно-монтажных работ; в пользу Демяненко В.Н. неосновательного обогащения в размере ... в связи с улучшением недвижимого имущества - проведением в указанной квартире строительных работ и установкой инженерного оборудования, указав в обоснование требований, что между Савиновой Л.Н. и ООО "Декарт-Строй монтаж" был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, предметом которого являлась квартира общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: ... Данная квартира была передана по акту приема-передачи от ... года, и Демяненко П.В., В.Н. и В.В., как члены семьи собственника, были зарегистрированы в ней по месту жительства. Так как квартира не была завершена строительством, для проживания в ней Демяненко П.В. в период с ... по ... года произвела строительно-монтажные работы стоимостью ... , для чего заключила с ООО "Светополь" договор N ... от ... года. Работы по этому договору выполнены ООО " ... ", сданы по акту от ... года и оплачены в полном объеме, что подтверждается приходно-кассовыми ордерами. Также для проживания в квартире Демяненко В.Н. совместно с Савиновой Л.Н. ... года заключили с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор на составление сметной документации на внутренние инженерные сети жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу; кроме того, для проживания в квартире Демяненко В.Н. в период с ... по ... года с согласия ответчика произвела внутридомовые строительно-монтажные работы на сумму ... рубля. Однако ответчик отказался возмещать стоимость произведенных работ, в результате которых в квартире возникли неотделимые улучшения.

Исковые требования Савиновой Л.Н., Демяненко П.В. и Демяненко В.Н. объединены судом в одно производство.

В ходе рассмотрения дела истцы Савинова Л.Н., Демяненко П.В., Демяненко В.Н. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО "Декарт-Строй монтаж" с исковыми требованиями не согласился.

Представители привлеченных судом к участию в деле в качестве третьих лиц ОАО "Сбербанк России", Товарищества собственников жилья "Сосновый берег", ООО "Гранд Система Безопасности" и ООО "Светополь" в суд не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд принял решение, приведенное выше.

В апелляционной жалобе ООО "Декарт-Строй монтаж" не согласно с решением суда и просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неполным установлением обстоятельств, имеющих значением для дела, нарушением норм материального права. В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции представители ООО "Декарт-Строй монтаж" заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления факта выполнения истцами в спорной квартире работ, повлекших неотделимые улучшения, определения вида работ, их стоимости, качества и необходимости осуществления.

Савинова Л.Н. и Демяненко П.В. представили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение суда без изменения, отклонив доводы апелляционной жалобы.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ... года между ООО "Декарт-Строй монтаж" (продавец) и Савиновой Л.Н. (покупатель) был подписан договор N ... купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, предметом которого являлась квартира общей площадью ... кв.м. по адресу: ... стоимостью ... Оплата стоимости квартиры согласно условиям договора должна была производиться в следующем порядке: первоначальный платеж в размере ... в срок до ... года, оставшаяся сумма - по графику в срок до ...

Свои обязательства по внесению первоначального платежа Савинова Л.И. исполнила ... года, заплатив ... рублей; квартира передана Савиновой Л.Н. по акту приема-передачи недвижимого имущества от ... года.

Договор ... представлен сторонами ... года в Управление Росреестра по Республике Коми на государственную регистрацию. Однако ни договор, ни переход права собственности на квартиру не были зарегистрированы, так как ответчик не согласовал условия договора с залогодержателем недвижимого имущества - ОАО "Сбербанк России" (государственная регистрация приостанавливалась трижды: ... года до ... года, ... года до ... года, ... года до ... года и ... года в государственной регистрации отказано).

... года между ООО "Декарт-Строй монтаж и Савиновой Л.Н. подписано соглашение о расторжении договора N ... купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ... года, в процессе исполнения которого ООО "Декарт-Строй монтаж" вернуло Савиновой Л.И. ... рублей, а Савинова Л.И. передала ООО "Декарт-Строй монтаж" по акту приема-передачи от ... года квартиру ... в доме ... по улице ... в селе ...

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Савиновой Л.Н. о признании договора N ... от ... года незаключенным, суд с учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ исходил из того, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и регистрация права собственности не была произведена, как того требует закон, то договор купли-продажи спорной квартиры между ООО "Декарт-Строй монтаж" и Савиновой Л.Н не может быть признан заключенным.

По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми, указанный вывод суда первой инстанции является правильным, соответствующим нормам материального права, регулирующим отношения по купле-продаже жилых помещений, и оснований не согласиться с ним не имеется.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Декарт-Строй монтаж" со ссылкой на пункт 1 статьи 432 и статью 550 Гражданского кодекса РФ о соблюдении сторонами формы договора продажи недвижимости несостоятельны, так как установленное пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры не является элементом формы этого договора. Требование к форме договора продажи недвижимости урегулированы статьей 550 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Специальной нормой - пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ - установлены дополнительные требования к порядку заключения договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры - обязательность его государственной регистрации и императивно определено, что такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Ссылка в апелляционной жалобе в подтверждение довода о заключении сторонами ... года договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа на вступившее в законную силу решение Сыктывдинского районного суда Республики Коми от ... года по делу N ... по иску ООО "Декарт-Строй монтаж" к Савиновой Л.И., Демяненко П.В., В.Н. и В.В. о прекращении права пользования квартирой ... в доме ... по улице ... в селе ... , которым исковые требования ООО "Декарт-Строй монтаж" удовлетворены и указанные лица признаны утратившими право пользования данным жилым помещением и сняты с регистрационного учета с возложением на Демяненко П.В. обязанности передать ООО "Декарт-Строй монтаж" ключи от квартиры, не может быть принята во внимание. Вопрос о признании договора N ... от ... года незаключенным не был предметом судебного разбирательства по этому делу; отклоняя заявленные Демяненко П.В. в обоснование возражений по данному иску доводы о том, что договор является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд указал, что спорный договор являлся волеизъявлением сторон.

По делу не оспаривается, что воля сторон договора была направлена на его заключение и создание соответствующих договору купли-продажи недвижимости последствий, и в этих целях каждая из сторон произвела исполнение своих обязательств (покупатель Савинова Л.И. внесла первый платеж, а продавец ООО "Декарт-Строй монтаж" принял его и передал предмет договора по акту Савиновой Л.И.), однако этих обстоятельств недостаточно для признания договора купли-продажи жилого помещения заключенным по смыслу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ.

Разрешая исковые требования Савиновой Л.И., Демяненко П.В. и В.Н. о взыскании с ООО "Декарт-Строй монтаж" неосновательного обогащения в размере стоимости работ, произведенных в квартире ... дома ... по улице ... в селе ... и приведших к неотделимым улучшениям жилого помещения, суд руководствовался статьями 1102,1105 Гражданского кодекса РФ и исходил из права истцов на проведение таких работ и факта возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истцов в связи с проведением работ по улучшению квартиры и её последующим возвратом ответчику.

Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя, так как он сделан с нарушением норм материального права.

В силу статей 209, 218 и 223 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества; право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупатель вправе владеть данным имуществом, то есть иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, но не вправе осуществлять иные правомочия собственника.

По настоящему делу установлено, что государственная регистрация договора N ... от ... купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа и регистрация перехода права собственности на недвижимость не была произведена, поэтому указанный договор купли-продажи спорной квартиры между ООО "Декарт-Строй монтаж" и Савиновой Л.Н. является незаключенным, и право собственности Савиновой Л.Н. на эту квартиру не возникло.

Соответственно вложение средств в ремонт квартиры произведено Савиновой Л.Н. и членами её семьи на свой страх и риск, в отсутствие надлежащих правомочий. Кроме того, все заявленные ремонтные работы проводились в период ... года, когда регистрация договора N ... от ... в Управлении Росрестра по Республике Коми была приостановлена, о чем Савинова Л.Н. была уведомлена.

Такое поведение истцов противоречит требованиям к добросовестному и разумному поведению участников гражданских правоотношений, так как, достоверно зная о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, перехода права собственности и возникших проблемах с регистрацией, они должны были разумно предполагать последствия своих действий по ремонту квартиры, не перешедшей в собственность Савиновой Л.Н.

Судебная коллегия учитывает также и то, что на момент заключения между ООО "Декарт-Строй монтаж" и Савиновой Л.Н. ... года соглашения о расторжении договора N ... от ... купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества от ... года ремонтные работы в квартире были фактически завершены и почти полностью оплачены, то есть истцы знали об объеме работ и размере затрат на их оплату, вместе с тем Савинова Л.Н., подписав соглашение от ... года о расторжении договора N ... , согласилась с условием, содержащимся в пункте 5 соглашения, о том, что все отделимые и неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные покупателем, переходят в собственность продавца без возмещения каких-либо затрат, компенсаций, убытков и т.п.

Указанное соглашение о расторжении договора является волеизъявлением сторон договора N ... от ... купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в заключении которого и определении его условий стороны в силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ свободы и которое не оспорено. Оценка этого соглашения в решении суда, указавшего, что соглашение при отказе Савиновой Л.И. от права собственности на неотделимые улучшения в пользу ООО "Декарт-Строй монтаж" не содержит условий об иных компенсационных выплатах, ошибочна с учетом положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора.

При изложенных обстоятельствах на стороне ответчика при возврате ему предмета договора купли-продажи недвижимости N ... от ... не возникло неосновательного обогащения, под которым в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ понимается приобретение или сбережение без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований имущества за счет другого лица.

С учетом изложенного не имеется оснований для удовлетворения заявленного истцом ходатайства о назначении экспертизы по проведенным в квартире улучшениям.

Таким образом, решение суда в части взыскания с ООО "Декарт-Строй монтаж" в пользу истцов неосновательного обогащения, как принятое с нарушением норм материального права при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, не может быть признано законным и обоснованным и подлежит в этой части отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Савиновой Л.И., Демяненко П.В. и В.Н. о взыскании с ООО "Декарт-Строй монтаж" неосновательного обогащения.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Ходатайство ООО "Декарт-Строй монтаж" о назначении судебной экспертизы оставить без удовлетворения.

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ... года в части взыскания с ООО "Декарт-Строй монтаж" неосновательного обогащения в пользу Савиновой Л.Н. в размере ... , в пользу Демяненко П.В. - в размере ... , в пользу Демяненко В.Н. - в размере ... отменить.

Принять по делу в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Савиновой Л.Н. , Демяненко П.В. и Демяненко В.Н. к ООО "Декарт-Строй монтаж" о взыскании неосновательного обогащения.

В остальной части решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 23 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Декарт-Строй монтаж" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи