Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 мая 2014 г. по делу N 33-6214/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ковалёвой Т.И.,

судей Седых Е.Г.,

Стрижовой В.Н.

при секретаре Раздьяконовой Н.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 20.05.2014 гражданское дело по иску Бехтемировой Светланы Александровны к Ушакову Алексею Александровичу, Намазову Абулфату Агамасы оглы, Ягубову Тарелу Рашид оглы о признании недействительным договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права

по апелляционной жалобе истца Бехтемировой С.А. на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 20.02.2014

Заслушав доклад судьи Стрижовой В.Н., объяснения представителя Бехтемировой С.А. - Бехтемирова А.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Ушакова А.А. и Намазова А.А. - Черноскутова М.П., возражавшего против апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бехтемирова С.А. обратилась в суд с иском к Ушакову А.А., Намазову А.А., Ягубову Т.Р. о признании недействительным договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилых помещений общей площадью 771,5 кв. метров, расположенных на первом этаже и в подвале здания по адресу: г ... В подвальном помещении расположен магазин "Мебель". На первом и втором этажах частично располагается Первоуральский почтамт УФСП Свердловской области филиала ФГУП "Почта России". Начальником почтамта является Ушаков А.А. Весной 2013 года Ушаков А.А. совместно с Намазовым А.А. без получения разрешения на строительство, без согласования с другими собственниками здания проводили индивидуальную деятельность по реконструкции оставшейся части подвала площадью 234,7 кв. метров. В ходе этих работ в фундаменте здания был пробит новый выход рядом с уже имеющимся эвакуационным выходом из магазина "Мебель". При этом дверь эвакуационного выхода была засыпана строительным мусором, дверь в "техническое подполье" заложена перегородкой, поэтому собственник помещения Бехтемирова С.А. и фактический пользователь Бехтемиров А.Ф. не могут пользоваться эвакуационным выходом, что является нарушением противопожарной безопасности, не могут попасть в "техническое подполье" для контроля и ремонта общих сетей тепло-водо-энергоснабжения. Кроме того, пробивка нового выхода без заключения специалистов о безопасности и устойчивости фундамента здания создает реальную опасность для жизни и здоровья граждан, работающих и посещающих подвальное помещение здания. Ответчики фактически стали единоличными распорядителями совместного имущества, а именно крыши и "технического подполья" с общими сетями тепло-водо-энерго снабжения. В Отдел МВД России по городу Первоуральск неоднократно подавались заявления о незаконных действиях ответчиков. Из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела стало известно, что 27.02.2013 ответчики купили часть подвального помещения у Ягубова, который, в свою очередь, приобрел часть подвального помещения в 1990-х годах. Право собственности Ягубова Т.Р. на подвальное помещение площадью 234,7 кв. метров подтверждается регистрационным удостоверением ( / / ) , дубликат которого выдан 27.02.2013. В удостоверении в качестве правоустанавливающего документа указан договор купли-продажи N 2 нежилого помещения от 28.07.1995, записанный в реестровую книгу N 1 в БТИ. При этом в постановлениях об отказе в возбуждении уголовного дела указано, что в БТИ города Первоуральск указанного договора не имеется, записи о данном договоре в реестровой книге N 1 не имеется, инвентарное дело N содержит запись о другом объекте недвижимости. То есть, регистрационное удостоверение является поддельным, в связи с чем, договор купли-продажи нежилого помещения площадью 234,7 кв. метров, заключенный 27.02.2013 между ответчиками, является недействительным. Бехтемирова С.А. просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения площадью 234,7 кв. м. расположенного в подвале здания N ... , заключенного 27.02.2013 между продавцом Ягубовым Т.Р. и покупателями Ушаковым А.А., Намазовым А.А.; свидетельства о государственной регистрации права на Ушакова А.А. и Намазова А.А.

Решением Первоуральского городского суда Свердловской области от 20.02.2014 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец Бехтемирова С. А. просит решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 20.02.2014 отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагает, что суд на основании незаверенных копий технической документации на недвижимое имущество, пришел к выводу о том, что площади помещений истца и ответчиков не пересекаются и не совпадают. Также является неверным вывод суда, о том, что истец не представил доказательств того, что Ягубов Т.Р. не является собственником проданного помещения. Кроме того, суд закончил рассмотрение дела по существу, без получения истребованных документов, что свидетельствует о неполноте исследования доказательств.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда истец и ответчик Ягубов Т.Р. не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы истца назначено на 20.05.2014 определением от 18.04.2014, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам простым письмом от 18.04.2014, кроме того, информация о времени, дате и месте судебного заседания была размещена на Интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при разрешении спора, на основании которого верно определил круг обстоятельств, имеющих значение для дела, при этом нарушений норм материального или норм процессуального права судом не допущено.

В силу положений ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Договор продажи недвижимости согласно ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Кроме того, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 27.02.2013 между продавцом Ягубовым Т.Р. и покупателями Ушаковым А.А., Намазовым А.А. был заключен договор купли-продажи. Из содержания договора следует, что продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность по N каждый нежилое помещение, общей площадью 234,7 кв. метра, расположенное в подвале здания ...

19.03.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произведена государственная регистрация права общей долевой собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

На момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 27.02.2013 и перехода права собственности на приобретенное помещение к покупателям, в соответствии с п. 1.3. договора, спорное имущество принадлежало продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи ... , зарегистрированного в Первоуральском БТИ за N N от ( / / ) , что подтверждается регистрационным удостоверением N N (дубликат от ... ).

Предъявляя исковые требования, истец Бехтемирова С.А. ссылается на положения ст. 168 ГК РФ и указывает, что регистрационное удостоверение Ягубова Т.Р. является поддельным, нарушено её право на общее имущество собственников здания, в связи с чем, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 27.02.2013 между ответчиками, по её мнению, является недействительным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд при рассмотрении заявленных требований обосновано принял во внимание приведенные нормы закона, проанализировал условия договора купли-продажи, представленные сторонами доказательства, и пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 27.02.2013 недействительным. Указанный договор оформлен в соответствии с действующим законодательством, нарушений при его заключении допущено не было, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, обязательства по сделке исполнены сторонами, доказательств обратного истцом суду не представлено.

Довод истца об отсутствии у продавца по оспариваемой сделке права собственности на спорный объект недвижимости, а также ссылка на нарушение её прав в связи с тем, что в указанном нежилом помещении размещены сети общих коммуникаций здания, в данном случае, не могут служить основанием для отмены решения суда в связи со следующим.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст.6 ГК РФ к указанным отношениям могут быть применены нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи249, 289, 290 ГК РФ.

В силу п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В связи с чем, к общему имуществу здания должны быть отнесены, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Однако право собственности Ягубова Т.Р. на спорное помещение, подтвержденное регистрационным удостоверением N N как до заключения договора купли-продажи от 27.02.2013, так и в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истцом не было оспорено.

Между тем данное регистрационное удостоверение (его дубликат) подтверждает наличие законных прав, поскольку выдано уполномоченным органом (БТИ), осуществлявшим до создания на территории субъекта системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст.2 Федерального закона от 01.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (ст. 6 Закона).

На неоднократные вопросы суда представитель истца пояснял, что поддерживает исковые требования исключительно в пределах указанных в иске предмета и оснований (л.д. 108,115). В связи с чем, суд правомерно согласно п.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принял решение по заявленным истцом требованиям.

Поскольку право собственности Ягубова Т.Р. на спорное помещение истцом не было оспорено и такой возможности он не был лишен, судом первой инстанции не исследовался вопрос о том, размещены ли в данном помещении общие коммуникации здания (представитель ответчиков данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции оспаривал), а также не дана оценка законности выданного дубликата регистрационного удостоверения.

Решение судом первой инстанции постановлено в пределах заявленных требований, закону не противоречит.

Изложенная в апелляционной жалобе ссылка на п.40 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N N безосновательна, поскольку регулирует иные правоотношения - об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения.

Иные доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств. Ссылка на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, судебной коллегией отклоняется как необоснованная, как следует из решения, судом исследованы и оценены все доказательства по делу в совокупности, оснований для иной оценки не имеется, поскольку требования ст. 67 ГПК Российской Федерации судом выполнены.

Ходатайство в апелляционной жалобе об истребовании "необходимых доказательств" не может быть удовлетворено в связи их неконкретностью и отсутствием обоснования необходимости их исследования для разрешения данного спора.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь неправильное разрешение дела, допущено не было. Ограничившись пределами доводов жалобы, судебная коллегия считает необходимым оставить без изменения решение суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 20.02.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Бехтемировой Светланы Александровны - без удовлетворения.

Председательствующий

Ковалёва Т.И.

Судьи

Седых Е.Г.

Стрижова В.Н.