Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 04 марта 2014 г. по делу N 33-4819/14

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Лопаткиной Н.А., Бекетовой В.В.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Масюке М.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Торосяна Р.А. на решение Хостинского районного суда г.Сочи от 09 декабря 2013 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Руденко В.М. обратилась в суд с иском к Мегрикяну А.В., Мегрикяну Л.В., Чамяну В.Л., Абрамяну Г.А. и Торосяну Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от 08 декабря 2012 года, заключенного между Чамяном В.Л. и Абрамяном Г.А. в части продажи жилого помещения 7-8, расположенного в доме N49-А литер Б по ул.Армянская с.Барановка Хостинского района г.Сочи, а также о признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанного жилого помещения от 15 мая 2013 года, заключенного между Абрамяном Г.А. и Торосяном Р.А. Также Руденко В.М. просила суд признать за ней право собственности на помещение 7-8, расположенное в доме N49-А литер Б по ул.Армянская с.Барановка Хостинского района г.Сочи и на 1/98 долю земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также взыскать с Мегрикяна А.В., Мегрикяна Л.В. и Чамяна В.Л. за ненадлежащее исполнение условий договора, а также в связи с уменьшением реальной площади квартиры солидарно 251000 рублей и 17000 рублей в качестве судебных расходов.

В обоснование иска Руденко В.М. указано, что 07 июля 2011 года между ней и Мегрикяном А.В., действующим на основании доверенностей, выданных ему Мегрикяном Л.В. и Чамяном В.Л., был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в строящемся доме по адресу: г.Сочи, Хостинский район, с.Барановка, ул.Армянская, 49-А. Истец свои обязательства по договору исполнила в полном объеме путем передачи Мегрикяну А.В. денежной суммы в размере 1550000 рублей. Однако основной договор купли-продажи с ней заключен не был, ответчик от его заключения уклонился. Более того, в настоящее время приобретенная ею квартира на основании договора купли-продажи от 15 мая 2013 года принадлежит Торосяну Р.А. Истец полагает, что заключенные между Чамяном В.Л. и Абрамяном Г.А., а впоследствии между Абрамяном Г.А. и Торосяном Р.А. сделки купли-продажи являются недействительными, поскольку на момент их заключения квартиры уже была продана.

Мегрикян Л.В. и Чамян В.Л. обратились со встречным иском к Руденко В.М. и Мегрикяну А.В. о признании предварительного договора купли-продажи от 07 июля 2013 года недействительным, ссылаясь на то, что данный договор не отвечает требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи, а также на то, что на момент заключения договора Мегрикян А.В. не являлся собственником недвижимого имущества, в связи с чем он не имел права на заключение договора.

В судебном заседании истец и её представитель поддержали заявленные требования, просили иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Представитель ответчика Мегрикян А.В., а также ответчики Чамян В.Л. и Торосян Р.А. заявленные Руденко В.М. требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать, поддержали доводы встречного иска.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 09 декабря 2013 года исковое заявление Руденко В.М. удовлетворено, в удовлетворении встречного иска Чамяна В.Л. и Мегрикяна В.Л. отказано.

В апелляционной жалобе Торосян Р.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что предварительный договор купли-продажи от 07.07.2011 года не соответствует требованиям закона, а Мегрикян А.В. не имел права на его заключение. На момент заключения договора Мегрикян А.В. не являлся собственником недвижимого имущества, в связи с чем он не имел права им распоряжаться. 05.07.2011 года Мегрикян А.В. и Мегрикян Л.В. продали принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом Чамяну В.Л. При заключении сделки купли-продажи между Чамяном В.Л. и Абрамяном Г.А. спорный жилой дом не находился под арестом, Чамян В.Л. мог свободно им распоряжаться.

В возражении на апелляционную жалобу Руденко В.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав Руденко В.М. и её представителя Демакова В.А., просивших об оставлении решения в силе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Не соблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.

Статьёй 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом.

Частью 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела, 07 июля 2011 года между Мегрикяном А.В., действующим в качестве продавца и Руденко В.М., действующей в качестве покупателя был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) с условным номером 1-7, площадью 65,0 кв.м., расположенной на 1-м этаже строящегося жилого дома по адресу: г.Сочи, Хостинский район, с.Барановка, ул.Армянская, д.49-А.

Согласно условиям данного договора стороны обязались в будущем заключить основной договор дарения доли земельного участка и договор купли-продажи жилого помещения.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что строительство жилого дома ведётся на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому Мегрикяну Л.В., Мегрикяну А.В. и Чамяну В.Л.

При этом из материалов дела усматривается, что при заключении предварительного договора купли-продажи от имени Мегрикяна Л.В. и Чамяна В.Л. Мегрикян А.В. действовал на основании выданных ему нотариально удостоверенных доверенностей от 22 декабря 2010 года.

Согласно условиям данных доверенностей Мегрикян Л.В. и Чамян В.Л. уполномочили Мегрикяна А.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им доли и/или помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г.Сочи, Хостинский район, с.Барановка, ул.Армянская, 49-А. Срок действия доверенностей - 3 года.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что при заключении предварительного договора купли-продажи Мегрикян А.В. был вправе заключать договоры купли-продажи в отношении как своего имущества, так и в отношении имущества Мегрикяна Л.В. и Чамяна В.Л.

Судом установлено, что цена договора была определена в сумме 1 450 000 рублей.

Согласно пункту 4.1 договора и расписки от 07 июля 2011 года денежная сумма в размере 1450000 рублей полностью выплачена покупателем, т.е. ею в полном объеме исполнены взятые на себя обязательства по предварительному договору.

09 июля 2011 года истец передала Мегрикяну А.В. дополнительно 100 000 рублей на нужды дома, что подтверждается распиской в получении указанной суммы.

Согласно п. 3.1 предварительного договора продавец взял на себя обязательства в срок до конца августа 2011 года построить жилой дом и ввести его в эксплуатацию. Также продавец обязался в течение 60 дней после получения документов, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на жилой дом на свое имя, а основной договор дарения доли земельного участка и договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме заключить с покупателем в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.

Судом установлено, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи жилого помещения заключен не был, поскольку Мегрикян А.В. от его заключения уклонился.

20 июня 2013 года истцом в адрес ответчиков была направлена претензия, в которой она просила заключить с ней основной договор купли-продажи недвижимости, однако ответа на претензию от ответчиков не последовало.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 24 мая 2012 года за Чамян В.Л. признано право собственности на жилой дом, состоящий из литера "Б", литера "В" и литера "Д".

Из материалов дела усматривается, что на основании заключенных между Чамян В.Л., действующим в качестве продавца и Абрамян Г.А., действующим в качестве покупателя договоров купли-продажи от 08 декабря 2012 года Чамян В.Л. продал Абрамяну Г.А. жилые дома литер Б, В, Д, а также земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный на землях населенных пунктов, площадью 1673 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0306002:104, находящийся по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. Армянская, дом 49-А.

В данных договорах купли-продажи указано, что недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15 мая 2013 года между Абрамяном Г.А. и Торосяном Р.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которому Абрамян Г.А. передал в собственность Торосяна Р.А. жилое помещение, общей площадью 61,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. Армянская, дом 49-А, литер Б, помещение 7-8. Цена имущества по договору составила 10000 рублей.

При этом в договоре указано, что жилое помещение продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным помещением, и, что до подписания настоящего договора помещение никому не продано, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

Также, 15 мая 2013 года Абрамян Г.А. по договору дарения подарил Торосяну Р.А. 59/98 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный на землях населенных пунктов, площадью 1673 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0306002:104, находящийся по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. Армянская, 49-А.

В договоре дарения указано, что до его подписания указанные доли земельного участка никому не проданы, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоят.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает других последствий нарушения.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания таковой судом.

При заключении оспариваемых Руденко В.М. договоров купли-продажи от 08 декабря 2012 года и от 15 мая 2013 года, а также договоров дарения долей земельного участка от 08 декабря 2012 года и от 15 мая 2013 года сторонами по договорам не было учтено, что помещение (квартира) номер 7-8 общей площадью 61,8 кв.м., расположенная в доме литер Б по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Барановка, ул. Армянская, 49-а была обременена предварительным договором купли-продажи от 07.07.2011 года, заключенным между истцом и Мегрикяном А.В. Выданные Мегрикяну А.В. на распоряжение имуществом Мегрикяна Л.В. и Чамяна В.Л. доверенности аннулированы не были, Руденко В.М. о заключаемых Чамяном В.Л. сделках купли-продажи извещена не была.

При заключении договоров купли-продажи жилых домов литер Б, В и Д Чамян В.Л. не мог не знать о том, что между Руденко В.М. и Мегрикяном А.В. на основании выданной им нотариально удостоверенной доверенности был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку Руденко В.М. неоднократно обращалась к ответчикам с требованием заключить основной договор купли-продажи.

С учётом изложенного, поскольку Руденко В.М. в полном объёме исполнила взятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры, а ответчики от заключения основного договора уклонились и произвели отчуждение имущества, за которое истцом в полном объёме произведена оплата, суд правомерно признал недействительными заключенные между Чамяном В.Л., Абрамяном Г.А. и Торосяном Р.А. сделки купли-продажи и дарения недвижимого имущества и признал за Руденко В.М. право собственности на приобретенное ею имущество.

Пунктами 5.3 и 5.6 предварительного договора от 07.07.2011 года предусмотрено, что в случае нарушения продавцом обязательств по договору, в том числе в случае его уклонения от заключения основного договора покупателю выплачивается штраф в размере 10% процентов от суммы предварительной оплаты по договору.

Согласно представленным истцом доказательствам, ею была произведена оплата имущества на сумму 1550000 рублей, в связи с чем суд правомерно взыскал с ответчиков в пользу Руденко В.М. 155 000 рублей.

Пунктом 4.6 предварительного договора предусмотрено, что если в результате технической инвентаризации жилого дома общая площадь квартиры будет более чем на 2% меньше проектной общей площади квартиры, то цена договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между проектной и реальной площадью квартиры. Продавец обязан вернуть покупателю ранее уплаченные им денежные средства по цене одного квадратного метра в размере 30 000 рублей.

Согласно данным технической инвентаризации фактическая площадь приобретенной Руденко В.М. квартиры составила 61,8 кв.м. вместо предусмотренных договором 65,0 кв.м., указанных и оплаченных ею по договору от 07 июля 2011 года, т.е. реальная площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м., что составило более 2 процентов от ее проектной площади.

Суд правомерно взыскал с ответчиков разницу в площади квартиры в размере 96000 рублей, поскольку данные обязательства предусмотрены договором.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчиков в пользу истца правомерно взыскано 17205 рублей в возмещение уплаченной ею государственной пошлины.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Мегрикяна В.Л. и Чамяна В.Л. суд верно исходил из того, что Мегрикян А.В. имел полномочия на подписание предварительных договоров от Мегрикяна Л.В. и Чамяна В.Л., действие доверенностей на момент заключения предварительного договора не было прекращено.

Предварительный договор купли-продажи содержит в себе все существенные условия, необходимые для заключения сделки.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы Торосяна Р.А. о том, что предварительный договор купли-продажи от 07.07.2011 года не соответствует требованиям закона, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда.

В соответствии с ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Предварительный договор купли-продажи, заключенный между Руденко В.М. и Мегрикяном А.В. соответствует требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимого имущества. Данный договор позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, содержит цену имущества, дату и место его составления, а также технические характеристики жилого помещения. В данном договоре в полном объеме отражены данные продавца и покупателя, оговорены существенные условия договора.

Доводы жалобы о том, что Мегрикян А.В. не имел права на заключение договора несостоятельны, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи от имени Мегрикяна Л.В. и Чамяна В.Л. Мегрикян А.В. действовал на основании выданных ему нотариально удостоверенных доверенностей от 22 декабря 2010 года, согласно которым Мегрикян Л.В. и Чамян В.Л. уполномочили Мегрикяна А.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им доли и/или помещения в жилом доме, расположенном по адресу: г.Сочи, Хостинский район, с.Барановка, ул.Армянская, 49-А. На момент заключения сделок доверенности отозваны не были.

Доводы жалобы о том, что на момент заключения договора Мегрикян А.В. не являлся собственником недвижимого имущества, поскольку 05.07.2011 года Мегрикян А.В. и Мегрикян Л.В. продали принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом Чамяну В.Л., не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку в силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности Чамяна В.Л. на земельный участок зарегистрировано 01 августа 2011 года, а на жилой дом 24 мая 2012 года, т.е. после заключения между Руденко В.М. и Мегрикяном А.В. предварительного договора.

Доводы жалобы о том, что при заключении сделки купли-продажи между Чамяном В.Л. и Абрамяном Г.А. спорный жилой дом не находился под арестом, Чамян В.Л. мог свободно им распоряжаться, необоснованны, т.к. при заключении договоров купли-продажи жилых домов литер Б, В и Д Чамян В.Л. не мог не знать о том, что между Руденко В.М. и Мегрикяном А.В. на основании выданной им нотариально удостоверенной доверенности был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку Руденко В.М. неоднократно обращалась к ответчикам с требованием заключить основной договор купли-продажи.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Хостинского районного суда г.Сочи от 09 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Торосяна Р.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: