Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 30 января 2014 г. по делу N 33-1259/14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи О.А. Бегишева,

судей Р.Р. Хасаншина, Л.И. Сибгатуллиной,

при секретаре судебного заседания А.Ф. Гильмутдиновой,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи О.А. Бегишева гражданское дело по апелляционной жалобе Ф.Т. Сафиной на решение Ютазинского районного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2013 года, которым постановлено:

иск Ф.Т. Сафиной к С.Р. Ахуновой, Ютазинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании договора купли-продажи предварительным, признании действия должностного лица неправомерными, признания госрегистрации незаконной, оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения в поддержку доводов жалобы Ф.Т. Сафиной, заслушав возражения против доводов жалобы С.Р. Ахуновой и ее представителя М.А. Фазлиева, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ф.Т. Сафина обратилась в суд с иском С.Р. Ахуновой, Ютазинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании договора купли-продажи предварительным, признании действия должностного лица неправомерными, признания государственной регистрации незаконной.

В обоснование заявленных требований указала, что после смерти родителей открылось наследство в виде вышеуказанного недвижимого имущества. По договоренности с сестрами наследство было оформлено на неё. Реального намерения продавать домовладение у неё и старшей сестры не было, так как оно имеет для них не только материальную ценность, но и духовную. Младшая сестра настоятельно начала требовать продажу дома, подала объявление. При встрече 11 июня 2013 года в Ютазинском отделе Управления Росреестра РТ ответчица Ахунова и ее муж представили ей для ознакомления проект договора купли-продажи, предметом которого является обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости. При встрече младшая сестра также присутствовала и настоятельно требовала согласиться на продажу спорного жилого дома и земельного участка. При ознакомлении с представленным ответчиками договором она предполагала, что он является предварительным.

В связи с тем, что она окончательно не изъявляла желание продавать спорные объекты недвижимости, а покупатели настоятельно убеждали её взять денежные средства в размере 600 000 рублей за покупку ими спорных объектов недвижимости и выдать им расписку о получении ею указанных денежных средств, взамен передачи денег она должна была отдать оригиналы документов (кадастровые паспорта, технический паспорт) на жилой дом и земельный участок покупателям.

Воспользовавшись её юридической неграмотностью, покупатели спорных объектов сдали имеющийся у них пакет документов именно на регистрацию сделки (а не на проверку документов) специалисту, при этом представленный ей ответчиком на ознакомление предварительный договор купли-продажи 11 июня 2013 года она не подписывала.

Какой- либо расписки в получении специалистом документов с их перечнем ей не выдавали. После этого она неоднократно обращалась к специалисту регистрационной палаты с просьбой оформить заявление о приостановлении регистрации права, возврате документов без проведения государственной регистрации, на что она отвечала, что в обязательном порядке необходимо заявление от обеих сторон.

28 июня 2013 года она также обратилась к специалисту регистрационной палаты с вышеуказанной просьбой и узнала, что переход права собственности на спорные объекты недвижимости уже зарегистрирован 27 июня 2013 года.

Она обратилась к руководителю Управления Росреестра с просьбой приостановить сделку, однако ей было отказано. В этот же день 28 июня 2013 года, специалист Управления Росреестра ей выдала не подписанные ею оригиналы договора купли-продажи, не прошитые, без регистрационной надписи и попросила подписать договор в трех экземплярах.

В слезах, ничего не понимая, она подписала представленные ей договора. Изначально, не желая продавать жилой дом и земельный участок, оставшиеся от её родителей, будучи юридически неграмотной, она была введена в заблуждение покупателями спорных объектов недвижимости и специалистами Управления Росреестра.

Отдавая покупателям и младшей сестре оригиналы документов на спорное имущество, думая, что неё есть время окончательно подумать до заключения основного договора купли-продажи, находясь в растерянном состоянии, она не понимала, что её просто вводят в заблуждение и за её спиной оформляется регистрация сделки.

Предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенный между ними, не является сделкой с недвижимостью.

В суде первой инстанции С.Р. Ахунова и её представитель иск не признали.

Суд вынес решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе Ф.Т. Сафина выражает несогласие с решением суда, указывая, что намерение продать спорное домовладение у нее не было, договор был предварительным, она полагала, что у нее есть время еще подумать. Регистрирующий орган не должен был регистрировать переход права собственности на основании предварительного договора, поскольку он не является правоустанавливающим документом. Более того специалист Мухаметшина должна была по ее заявлению приостановить регистрацию.

В апелляционной инстанции Ф.Т. Сафина поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель С.Р. Ахунова и ее представитель М.А. Фазлиев просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации - собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно статьям 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно остановить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на - Соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, исходил из того, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между сторонами по своей форме и содержанию соответствует требованиям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушает. Доказательств же наличия виновных противоправных действий либо бездействия со стороны сотрудников Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, которые ущемляли бы законные права и интересы истицы суду не представлено.

С данными выводами суда первой инстанции согласна и судебная коллегия по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 11 июня 2013 года между Ф.Т. Сафиной и С.Р. Ахуновой был заключен договор купли-продажи жилого дома со строениями и сооружениями общей площадью 78,2кв.м. с кадастровым номером ... , расположенного в "адрес" и земельный участок общей площадью 1163,97кв.м. с кадастровым номером ... , расположенного там же.

Из текста договора купли-продажи квартиры от 11 июня 2013 года следует, что покупатель оплатил полную стоимость квартиры до подписания данного договора и сдачи документов в управление Росреестра.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре, органами, осуществляющими государственную регистрацию собственности прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года. Согласно ст. 18 указанного Федерального закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав.

Судом первой инстанции установлено, что 27 июня 2013 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ютазинскому району в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была внесена запись о праве собственности С.Р. Ахуновой на объект недвижимости: жилой дом и земельный участок (Свидетельство о государственной регистрации права серии ... ).

В качестве основания для проведения государственной регистрации и внесения сведений в Единый государственный реестр регистрации прав, был представлен договор купли-продажи от 11 июня 2013 года, согласно которому Ф.Т. Сафина продала жилой дом с земельным участком, а С.Р. Ахунова купила указанную недвижимость.

Поскольку представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества выявлено не было, Управление Росреестра по Ютазинскому району зарегистрировало право собственности на жилой дом и земельный участок за Ахуновой, в реестр внесена запись о прекращении права собственности за Ф.Т. Сафиной.

На основании изложенного, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Все доказательства судом оценены в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, результаты оценки доказательств отражены в решении, с указанием мотивов, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования, а другие доказательства отвергнуты.

Доводы апелляционной жалобы о том, что намерения продать спорное домовладение у нее не было, договор был предварительным, она полагала, что у нее есть время еще подумать были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку суда.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут судом только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами или договором (пункт 2 статьи 450). Пунктом 2. спорного договора предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор не позднее 11 июня 2013года, и Ф.Т. Сафина обязалась до указанной даты не совершать с третьими лицами сделок в отношении недвижимого имущество.

Спорный договор купли-продажи от 11 июня 2013 года недвижимого имущества, заключенный между сторонами по своей форме и содержанию соответствует требованиям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и положения статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушает.

Он содержит все необходимые условия договора купли-продажи, с учетом того, что стороны сдали документы на оформление перехода права собственности в регистрирующий орган, предали ключи от дома. Является договором купли-продажи и основанием для проведения государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Ссылка в жалобе на то, что специалист Мухаметшина должна была по ее заявлению приостановить регистрацию, несостоятельна, поскольку истицей в суд первой инстанции письменных доказательств, свидетельствующих об ее обращении в регистрирующий орган с таким заявлением, не представлено, а в ходе рассмотрения дела такие доказательства не добыты.

Судебная коллегия считает, что юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, выводы суда мотивированы и подтверждены исследованными в судебном заседании доказательствами, по делу постановлено соответствующее требованиям материального и процессуального закона решение, которое подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ютазинского районного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф.Т. Сафиной - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий

Судьи