Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 13 марта 2014 г. по делу N 33-3318/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи О.А.Бегишева,

судей С.М.Тютчева, Р.Р.Хасаншина,

при секретаре судебного заседания Д.Р.Гизетдиновой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р.Хасаншина гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С.Н.Федотова - А.Е.Комиссарова на решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 27 декабря 2013 года, которым постановлено:

исковое заявление Орловой В.В. удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер ... и расположенного на нем 1-этажного жилого дома, состоящего из 2 жилых комнат, общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, кадастровый номер ... , находящихся по "адрес" , заключенный между Шакировым А.Р. и Орловой В.В. .

Признать за Орловой В.В. право собственности на земельный участок площадью ... кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер ... и расположенный на нем 1-этажного жилой дом, состоящий из 2 жилых комнат, общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, кадастровый номер ... , находящиеся по "адрес"

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав представителя С.Н.Федотова - А.Е.Комиссарова в поддержку апелляционной жалобы, возражения представителя В.В.Орловой, С.В.Атамановой - Е.А.Зиновьевой против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В.В.Орлова обратилась в суд с иском к А.Р.Шакирову и после уточнения исковых требований просила признать состоявшимся договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер ... и расположенного на нем 1-этажного жилого дома, состоящего из 2 жилых комнат, общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, кадастровый номер ... , находящихся по "адрес" , заключенный между А.Р.Шакировым и В.В.Орловой, а также признать за В.В.Орловой право собственности на указанное недвижимое имущество.

В обоснование иска указала, что 03 февраля 2012 года А.Р.Шакировым и АКБ "БТА-Казань" был заключен кредитный договор N КПФ/84/12-11/02 на покупку земельного участка площадью ... кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер ... , находящийся по "адрес" , продажной стоимостью 3000 000 рублей. Согласно п. 2.2 кредитного договора, оплата продажной стоимости приобретаемого недвижимого имущества производится путем предоставляемого Банком кредита в сумме 1300 000 рублей и из собственных средств заемщика в сумме 1700 000 рублей. В отсутствие собственных денежных средств, 02 февраля 2012 года между А.Р.Шакировым и В.В.Орловой был заключен договор целевого займа на приобретение вышеуказанного недвижимого имущества в размере 1700 000 рублей для последующего внесения данных денежных средств в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества в совокупности с кредитными денежными средствами. В последующем, в период с 29 февраля 2012 года по 27 июня 2013 года В.В.Орловой были перечислены денежные средства в счет погашения кредиторской задолженности А.Р.Шакирова перед АКБ "БТА-Казань" в общем размере 493 264 рублей. 01 июля 2013 года В.В.Орловой было выставлено требование А.Р.Шакирову о расторжении договора целевого займа от 02 февраля 2012 года и полном погашении имеющейся задолженности. Также указывается, что 17 июля 2013 года В.В.Орловой путем внесения наличных денежных средств в размере 580 026,63 рублей кредитная задолженность А.Р.Шакирова перед АКБ "БТА-Казань" по кредитному договору N КПФ/84/12-11/02 от 03 февраля 2013 года была погашена полностью. Кроме того, 27 февраля 2012 года между В.В.Орловой и А.Р.Шакировым был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Условиями договора было предусмотрено заключение в будущем договора купли-продажи данных объектов недвижимости и обязанности по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на них. Истица неоднократно обращалась к ответчику с требованием подать на регистрацию документы, необходимые для перехода права собственности, однако ответчик от подачи документов уклоняется.

В судебном заседании В.В.Орлова и ее представитель Е.А.Зиновьева иск поддержали по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика А.Р.Шакирова - Е.А.Петров иск признал.

Представитель третьего лица С.Н.Федотова - А.Е.Комиссаров возражал против удовлетворения иска.

Третье лицо - представитель Лаишевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в суд не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие и вынести решение на усмотрение суда.

Третье лицо - представитель АКБ "БТА-Казань" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица С.В.Атамановой - Е.А.Зиновьева не возражала против иска.

Суд исковые требования удовлетворил и принял решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель С.Н.Федотова - А.Е.Комиссаров ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не дана оценка обстоятельствам по делу, свидетельствующим о наличии обременений и запретов на регистрационные действия в отношении спорных объектов недвижимости, при наличии которых должник А.Р.Шакиров не имел производить действия, направленные на их отчуждение. В материалах дела отсутствуют данные об оплате истицей основной цены спорных объектов, оцененных в 3000000 рублей, оплачен лишь взнос по предварительному договору в размере 1700000 рублей. Также указывается, что В.В.Орлова не является стороной ни кредитного договора, ни договора купли-продажи спорных объектов. По мнению А.Е.Комиссарова, основанием для удовлетворения иска не мог являться и предварительный договор от 27 февраля 2012 года, который не устанавливал срока для заключения основного договора купли-продажи, поскольку в течение одного года не был заключен основной договор.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель С.Н.Федотова - А.Е.Комиссаров поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель В.В.Орловой, С.В.Атамановой - Е.А.Зиновьева возражала против доводов апелляционной жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители ОАО АКБ БТА-Казань, Лаишевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан, А.Р.Шакиров.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей ОАО АКБ БТА-Казань, Лаишевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан, а также А.Р.Шакирова, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как видно из материалов дела, 03 февраля 2012 года между А.Р.Шакировым и ОАО АКБ "БТА-Казань" был заключен кредитный договор N КПФ/84/12-11/02 на покупку земельного участка площадью ... кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер ... , находящийся по "адрес" , продажной стоимостью 3000 000 рублей.

Согласно п.2.2 кредитного договора оплата продажной стоимости приобретаемого недвижимого имущества производится путем предоставляемого Банком кредита в сумме 1300 000 рублей и из собственных средств заемщика в сумме 1700 000 рублей (л.д.7-14 том 1).

27 февраля 2012 года между А.Р.Шакировым и В.В.Орловой был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м и жилого дома общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, находящихся по "адрес" . Условиями договора было предусмотрено заключение в будущем договора купли-продажи данных объектов недвижимости по цене 3000 000 рублей и обязанности по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на них. В момент подписания настоящего договора, покупатель оплатил продавцу аванс в размере 1700 000 рублей, а оставшуюся сумму 1300 000 рублей покупатель выплачивает за продавца в соответствии с условиями кредитного договора N КПФ/84/12-11/02 (л.д.15-16 том 1).

02 февраля 2012 года между В.В.Орловой (займодавец) и А.Р.Шакировым (заемщик) был заключен договор целевого займа, в соответствии с которым займодавец передает в собственность заемщику денежную сумму в размере 1700 000 рублей на покупку жилого дома и земельного участка, расположенных по "адрес" , а заемщик обязуется вернуть ту же сумму денег без процентов до 02 февраля 2017 года (л.д.17-18 том 1).

По договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 03 февраля 2012 года А.Р.Шакиров приобрел в собственность у И.Г.Хуртиной земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м и жилой дом общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, находящиеся по "адрес" (л.д.20-21 том 1). Исходя из свидетельства о государственной регистрации права серии от 08 февраля 2012 года, за А.Р.Шакировым произведена регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м и жилой дом общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, находящиеся по "адрес"

Платежными поручениями подтверждается, что ООО "МТК-Казань" и ИП С.В.Атамановой были перечислены денежные средства в счет погашения кредиторской задолженности А.Р.Шакирова перед АКБ "БТА-Казань" в общем размере 493 264 рублей (л.д.22-38 том 1).

Приходным кассовым ордером N 6297 от 17 июня 2013 года подтверждается, что В.В.Орлова осуществила пополнение счета А.Р.Шакирова для расчета по договору потребительского кредита КПФ/84/12-11/02 (л.д.41 том 1).

Справкой N 18265 АКБ "БТА-Казань" уведомляет, что А.Р.Шакиров обязательства по кредитному договору N КПФ/84/12-11/02 от 13 февраля 2012 года выполнил в полном объеме 17 июля 2013 года (л.д.47 том 1).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома между сторонами состоялся. При этом имущество с момента заключения договора купли-продажи между И.Г.Хуртиной и А.Р.Шакировом находится во владении и пользовании В.В.Орловой, ключи от дома И.Г.Хуртиной переданы В.В.Орловой, свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество А.Р.Шакиров передал В.В.Орловой, которая проводит в доме строительные работы. Кроме того, суд принял во внимание, что А.Р.Шакирову истицей был передан аванс в размере 1700 000 рублей за спорное имущество, между сторонами был заключен предварительный договор, при этом В.В.Орлова предпринимала неоднократные действия по заключению основного договора.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может, поскольку такой вывод противоречит фактическим обстоятельствам по делу.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Исходя из ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Материалами дела установлено, что по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 03 февраля 2012 года, А.Р.Шакиров приобрел в собственность у И.Г.Хуртиной земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м и жилой дом общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, находящиеся по "адрес"

Исходя из свидетельства о государственной регистрации права серии от 08.02.2012 года, за А.Р.Шакировым произведена регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м и жилой дом общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, находящиеся по "адрес"

Принимая во внимание требования указанных положений закона, истицей В.В.Орловой, вопреки требованиям ст. 550 Гражданского кодекса РФ, в суд не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих о том, что между сторонами - В.В.Орловой и А.Р.Шакировым, в требуемой законом письменной форме, состоялась сделка купли-продажи в отношении объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка, содержащей индивидуальные признаки объектов недвижимости. При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает правовых оснований считать, что между В.В.Орловой и А.Р.Шакировым в действительности заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Следует также учесть, что сторонами по делу не представлено доказательств, подтверждающих наличие договоренности между сторонами относительно цены сделки, а также полную оплату за реализуемые объекты недвижимости. При этом имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют об исполнении В.В.Орловой обязательств А.Р.Шакирова перед ОАО АКБ БТА-Казань по погашению обязательств по кредитному договору.

Отменяя состоявшееся по делу решение и отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия принимает во внимание, что 16 марта 2011 года судебным приставом-исполнителем Советского РО СП УФССП по РТ на основании исполнительного листа N 2-1381/08 от 29 февраля 2008 года, выданного Советским районным судом г.Казани, возбуждено исполнительное производство N 11849/11/08/16 в отношении должника А.Р.Шакирова о взыскании в пользу взыскателя С.Н.Федотова 422 893,42 рубля (л.д.184-231 том 1). Исходя из материалов дела, указанная задолженность А.Р.Шакировым перед С.Н.Федотовым не погашена.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 11 июня 2013 года наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника, принадлежащего на праве собственности.

Установлено, что 26 июня 2013 года проведена государственная регистрация запрета, наложенного на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), расположенного по "адрес" , а также земельный участок по указанному адресу (л.д. 141 том 1).

Вследствие изложенного, сделка по отчуждению объектов недвижимости признана состоявшейся и право собственности на них признано судом при наличии соответствующих ограничений, наложенных в порядке исполнения вступившего в законную силу судебного решения.

Выводы суда о том, что спорное имущество с момента заключения договора купли-продажи между И.Г.Хуртиной и А.Р.Шакировом находится во владении и пользовании В.В.Орловой, ключи от дома И.Г.Хуртиной переданы В.В.Орловой, не могут служить основанием для признания договора купли-продажи состоявшимся и признания права собственности на жилой дом и земельный участок, поскольку в силу требований указанных положений закона, право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как видно из материалов дела, 27 февраля 2012 года между А.Р.Шакировым и В.В.Орловой был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м и жилого дома общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, находящихся по "адрес" .

Данный предварительный договор не содержит условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Установлено, что в срок до 27 февраля 2013 года основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключён не был и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от 27 февраля 2012 года прекратились по умолчанию сторон согласно п. 3 ст. 158 Гражданского кодекса РФ, поскольку в период действия предварительного договора в силу положений закона, в срок до 27 февраля 2013 года ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, который не был заключен в течение установленного законом срока. При этом, В.В.Орловой требования о понуждении заключить договор купли-продажи, не заявлено. В связи с чем, выводы суда, основанные на указанном предварительном договоре, не могут повлечь правовых последствий и явиться основанием для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах, с учетом действующих норм гражданского законодательства Российской Федерации, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для признания состоявшимся между В.В.Орловой и А.Р.Шакировым договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по "адрес" , а также для признания за В.В.Орловой права собственности на данные объекты недвижимости.

Вследствие изложенного, постановленное по делу решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329, пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лаишевского районного суда Республики Татарстан от 27 декабря 2013 года по данному делу отменить, принять по делу новое решение.

Отказать В.В.Орловой в удовлетворении иска к А.Р.Шакирову о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на недвижимое имущество.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи