Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 14 апреля 2014 г. по делу N 33-5217/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе: председательствующего - судьи Л.А. Валишина, судей - С.А. Телешовой, А.М. Галиевой при секретаре А.Э. Амирове

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.А. Валишина гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Л.Р. Шафигуллина - А.В. Зимина на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 января 2014 года, которым постановлено: взыскать с Минвалеевой Ф.Ф. в пользу Шафигуллина Л.Р. сумму долга по договору займа от 27 мая 2010 года в размере 700.000 рублей, проценты в размере 1.805.000 рублей, сумму долга по расписке от 06 ноября 2010 года в размере 300.000 рублей, проценты по расписке в размере 666.000 рублей.

Встречные исковые требования Ф.Ф. Минвалеевой о признании недействительными договоров займа от 27 мая 2010 года и 06 ноября 2010 года по признаку кабальности оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Ф.Ф. Минвалеевой удовлетворить, признать договор займа от 27 мая 2010 года, заключенный между Л.Р. Шафигуллиным и Ф.Ф. Минвалеевой в части залога земельного участка, площадью 2.842 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" , недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в части залога по договору займа от 27 мая 2010 года, аннулировать записи об ипотеке земельного участка общей площадью 2.842 кв.м., кадастровый номер ... , расположенного по адресу: "адрес" , жилого дома: назначение жилое, 1-этажный, кадастровый номер ... , общей площадью 14,6 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" , а также жилого дома незавершенного строительством, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 111,1 кв.м., степень готовности 50%, кадастровый номер ... , расположенного по адресу: "адрес" , произведенных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Исковые требования Л.Р. Шафигуллина об обращении взыскания на вышеуказанные объекты: земельный участок, жилой дом и объект незавершенного строительства, оставить без удовлетворения

Взыскать с Ф.Ф. Минвалеевой в пользу Л.Р. Шафигуллина в возврат госпошлины 25.555 рублей, в бюджет муниципального образования "город Набережные Челны" - 200 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителей Л.Р. Шафигуллина, поддержавших жалобу, представителя Ф.Ф. Минвалеевой, возражающего против жалобы, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Л.Р. Шафигуллин обратился в суд с иском к Ф.Ф. Минвалеевой о взыскании долга по договорам займа, процентов, возмещении судебных расходов по уплате госпошлины, а также обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование свих требований указав, что 27 мая 2010 года между Л.Р. Шафигуллиным и Ф.Ф. Минвалеевой был заключен договор займа с одновременной ипотекой на сумму 700.000 рублей сроком на три года, с уплатой 6% ежемесячно за пользование займом.

06 ноября 2010 года между Л.Р. Шафигуллиным и Ф.Ф. Минвалеевой был заключен договор займа на сумму 300.000 рублей сроком на один месяц, с уплатой 6% ежемесячно за пользование займом.

Л.Р. Шафигуллин просил взыскать долг по договорам займа в размере 1.000.000 рублей, проценты за пользование займом в размере 2.052.000 рублей с возмещением судебных расходов по уплате госпошлины, а также обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельного участка, общей площадью 2.842 кв.м., кадастровый номер ... , расположенного по адресу: "адрес" .

Л.Р. Шафигуллин неоднократно ходатайствовал об увеличении исковых требований, в окончательной форме просил взыскать с Ф.Ф. Минвалеевой сумму займа в размере 1.000.000 рублей, проценты по договорам займа в размере 3.471.000 рублей, обратить взыскание на имущество Ф.Ф. Минвалеевой, а именно: на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" ; незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" , а также земельный участок под ними путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость согласно заключению оценочной экспертизы, а также возместить расходы по уплате госпошлины.

Ф.Ф. Минвалеева обратилась в суд со встречным иском к Л.Р. Шафигуллину о признании договора в части залога земельного участка недействительным, в обосновании свих требований указав, что жилой дом на спорном земельном участке является ее единственным жилищем, данный жилой дом, а также незавершенный строительством объект, ею в залог не передавался.

Просила признать договор займа с одновременной ипотекой от 27 мая 2010 года, заключенный между сторонами, недействительным в части залога земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" .

В ходе рассмотрения дела Ф.Ф. Минвалеева дополнила основания встречного искового заявления, просила признать договор займа с одновременной ипотекой от 27 мая 2010 года, договор займа от 06 ноября 2010 года заключенные между сторонами, недействительными по основанию их кабальности.

Представитель Л.Р. Шафигуллина просил установить начальную продажную цену имущества для обращения на него взыскания в размере 5.520.000 рублей.

Суд первоначальный и встречный иски удовлетворил частично в вышеуказанной формулировке, указав следующее.

Залог земельного участка без находящихся на нем строений противоречит закону, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, в связи с чем оспариваемый договор в части залога земельного участка является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 64, 65 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно техническому паспорту от 19 мая 1997 года на спорном земельном участке находилось жилое строение, принадлежащее на праве собственности Н.А. Минвалееву и перешедшее в порядке наследования к Ф.Ф. Минвалеевой, о чем Л.Р. Шафигуллину было известно на момент заключения договора займа с ипотекой, поскольку в соответствии с пунктом 6 договора займа Л.Р. Шафигуллин вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условие содержания имущества, заложенного по договору залога. Соответственно, фактическое наличие имущества им проверялось при заключении договора займа с одновременной ипотекой. Наличие жилого строения было подтверждено и в дальнейшем, что следует из технического паспорта от 10 сентября 2013 года. Указанными документами подтверждается фактическое наличие на момент заключения договора займа с одновременной ипотекой на земельном участке строения, что не было опровергнуто Л.Р. Шафигуллиным допустимыми доказательствами.

В апелляционной жалобе представитель Л.Р. Шафигуллина просит решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 января 2014 года отменить по следующим основаниям.

Как видно из предоставленной копии технического паспорта, на момент его изготовления на спорном участке находился жилой дом, который принадлежал умершему супругу ответчика - Н.А. Минвалееву. Как следует из справки о факте пожара, произошедшего 30 октября 2002 года по адресу: "адрес" , огнем уничтожено строение жилого дома и находящееся в нем имущество.

Сам технический паспорт изготовлен в 1997 году. При этом согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2000 года N 921 техническая инвентаризация должна проводиться не реже, чем один раз в 5 лет, в связи с чем технические и кадастровые паспорта утрачивают свою актуальность по истечению указанного срока. Таким образом, судом сделан ошибочный вывод о том, что на момент заключения договора залога на спорном участке вообще находились какие-либо строения, так как после пожара техническая инвентаризация не проводилась.

В 2007 году Ф.Ф. Минвалеева вступила в наследство. Ф.Ф. Минвалеева унаследовала спорный земельный участок без каких-либо построек на нем. В приложенных в наследственное дело документах отсутствуют сведения о том, что на унаследованном земельном участке имелись какие-либо постройки, так как в заявлении нотариусу о принятии наследства в наследственной массе фигурирует только земельный участок. Данные факты дают основания утверждать, что в 2007 году на наследуемом земельном участке никаких строений не было.

При заключении договора займа с одновременной ипотекой от 27 мая 2010 года Ф.Ф. Минвалеева гарантировала, что на вышеуказанном участке никаких строений не зарегистрировано (п.4 договора). Вышеуказанные строения были построены уже после заключения договора и зарегистрированы в ноябре 2013 года. Даже при сравнении технических характеристик вышеуказанных строений с постройкой 1997 года видно явное несоответствие - зарегистрированные в 2013 году объекты имеют площади 14,6 и 111,1 кв.м, а постройка от 1997 года имела площадь 86.5 кв.м. Данный факт свидетельствует о том, что объекты, зарегистрированные в 2013 году, являются вновь возведенными и не имеют ничего общего с постройкой от 1997 года.

Согласно статье 64 Федерального Закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Рыночная стоимость заложенного участка составляет 5.700.000 рублей, незавершенного строительством жилого дома - 1.200.000 рублей, всего 6.900.000 рублей. В силу статьи 54 Федерального Закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости) при удовлетворении исковых требований суд должен был определить начальную продажную стоимость в размере 5.520.000 рублей.

Утверждение ответчицы о том, что спорный жилой дом является для нее единственным пригодным для проживания жилым помещением и что она в нем зарегистрирована по месту жительства, является недостоверным, так как ответчица фактически проживает в принадлежащей ей на праве общей долевой собственности квартире, расположенной по адресу: "адрес" . Согласно свидетельству о праве на наследство от 23 апреля 2007 года ответчице принадлежит 4/5 доли в этой квартире. Кроме того строения, расположенные на спорном земельном участке, абсолютно не пригодны для постоянного проживания.

Суд апелляционной инстанции полагает решение суда подлежащим отмене в части.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на 27 мая 2010 года) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со статьей 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Согласно статье 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В силу статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Установлено, что 27 мая 2010 года между Л.Р. Шафигуллиным и Ф.Ф. Минвалеевой был заключен договор займа с одновременной ипотекой на сумму 700.000 рублей сроком на три года, с уплатой 6% ежемесячно за пользование займом.

06 ноября 2010 года между Л.Р. Шафигуллиным и Ф.Ф. Минвалеевой был заключен договор займа на сумму 300.000 рублей сроком на один месяц, с уплатой 6% ежемесячно за пользование займом.

В целях обеспечения исполнения обязательств согласно условиям договора займа в качестве залога Ф.Ф. Минвалеева передала принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, общей площадью 2.842 кв.м., кадастровый номер ... , расположенный по адресу: "адрес" , залоговая стоимость земельного участка определена сторонами в 700.000 рублей.

Ответчица не представила доказательств исполнения своих обязательств по договорам займа, в связи с чем на основании статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчицы в пользу истца задолженности по договорам займа и процентов.

При этом суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что встречные исковые требования Ф.Ф.Минвалеевой о признании договоров займа недействительными по признаку их кабальности не подлежат удовлетворению, как не доказанные.

Решение суда в рассматриваемой части не обжаловано, отмене не подлежит.

Суд первой инстанции, применив положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент совершения сделки), удовлетворил встречные исковые требования Ф.Ф. Минвалеевой о признании недействительным договора займа от 27 мая 2010 года в части залога и отказал в удовлетворении требований первоначального иска об обращении взыскания на заложенное имущество.

Суд апелляционной инстанции полагает решение суда подлежащим отмене в данной части по следующим основаниям.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 декабря 2013 года (л.д.170), а также свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости от 11 ноября 2013 года (л.д. 129, 133), спорные жилой дом и незавершенный строительством объект, принадлежащие ответчице на праве собственности, расположенные на спорном земельном участке, обременены ипотекой (залогом) в обеспечение исполнения обязательств по договору займа с одновременной ипотекой от 27 мая 2010 года, заключенному между истцом и ответчицей.

Таким образом, в силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации на данное имущество может быть обращено взыскание для удовлетворения требований истца (залогодержателя).

Довод ответчицы о том, что спорное жилое помещение является для нее единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не принимается во внимание, как не имеющий правового значения для дела, поскольку в силу статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на данное помещение в силу законодательства об ипотеке может быть обращено взыскание. При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что у ответчицы имелось жилое помещение для постоянного проживания, так как она являлась нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" , и снялась с регистрационного учета по указанному адресу 10 января 2014 года (в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела). В подтверждение данного факта представителем истца в суд апелляционной инстанции представлена справка с места жительства - финансовый лицевой счет N 14 по указанному адресу, приобщенная к материалам гражданского дела.

Доводы сторон по вопросу времени создания (постройки) спорных объектов недвижимости, не имеют правового значения в силу статей 64, 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми при залоге земельного участка ипотека распространяется на находящиеся на этом участке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание тот факт, что в договоре займа с одновременной ипотекой от 27 мая 2010 года не предусмотрено условие о том, что ипотека не распространяется на вновь возведенные здания и сооружения на заложенном земельном участке.

Таким образом, вывод решения суда о противоречии договора от 27 мая 2010 года требованиям закона не соответствует нормам материального права, в связи с чем каких-либо правовых оснований для признания данной сделки недействительной по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось. Принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений не нарушается в силу статей 64, 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При таких обстоятельствах на спорные объекты недвижимости подлежит обращению взыскание для удовлетворения требований истца.

Стоимость спорных объектов недвижимости в общей сумме 6.900.000 рублей подтверждается материалами дела. В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена определяется в размере 5.520.000 рублей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части возмещения истцу судебных расходов подлежит изменению путем взыскания с ответчицы в пользу истца судебных расходов по уплате государственной пошлины в сумме 25.755 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 198, 328, 329, пп.4 п.1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 января 2014 года по данному делу отменить в части признания недействительным договора займа от 27 мая 2010 года, заключенного между Шафигуллиным Л.Р. и Минвалеевой Ф.Ф. , в части залога земельного участка, площадью 2.842 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" , и применения последствий недействительности части данной сделки.

Вынести в данной части новое решение, которым отказать Минвалеевой Ф.Ф. в удовлетворении встречных исковых требований к Шафигуллину Л.Р. в полном объеме.

Решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 января 2014 года по данному делу отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Шафигуллина Л.Р. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Вынести в данной части новое решение, которым исковые требования Шафигуллина Л.Р. удовлетворить.

В целях удовлетворения исковых требований Шафигуллина Л.Р. к Минвалеевой Ф.Ф. о взыскании суммы долга по договору займа от 27 мая 2010 года в размере 700.000 рублей, процентов в размере 1.805.000 рублей, суммы долга по договору займа от 06 ноября 2010 года в размере 300.000 рублей, процентов по этому договору в размере 666.000 рублей обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на земельный участок общей площадью 2.842 кв.м., кадастровый номер ... , расположенный по адресу: "адрес" ; жилой дом: назначение жилое, 1-этажный, кадастровый номер ... , общей площадью 14,6 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" ; жилой дом незавершенный строительством, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 111,1 кв.м., степень готовности 50%, кадастровый номер ... , расположенный по адресу: "адрес" , установив начальную продажную стоимость в размере 5.520.000 рублей.

Решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 января 2014 года по данному делу изменить в части распределения судебных расходов, взыскав с Минвалеевой Ф.Ф. в пользу Шафигуллина Л.Р. судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 25.755 рублей.

В остальной части решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 января 2014 года по данному делу оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного суда Республики Татарстан.

Председательствующий:

Судьи: