Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-5338/14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Гилманова Р.Р.,

судей Галиевой А.С. и Нурмиева М.М.,

при секретаре судебного заседания Мельникове А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Нурмиева М.М. гражданское дело по апелляционному представлению Зеленодольского городского прокурора Брынзы С.П. и апелляционной жалобе представителя Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан Нечаевой Ю.Н. на решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года, которым постановлено:

исковые требования Зеленодольского городского прокурора в интересах муниципального образования "Зеленодольский муниципальный район" к Саляхову А.Ю. , исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района о признании ничтожной сделкой договор купли-продажи нежилого помещения с автогаражом N ... от 30.12.2011 г., заключенный между исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района РТ и Саляховым А.Ю. ; о применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязать Саляхова А.Ю. освободить нежилое помещение площадью 1093,8 кв.м. и помещение автогаража площадью 203,6 кв.м., расположенные по адресу "адрес" , и возвратить данные помещения в собственность муниципального образования "Зеленодольский муниципальный район" РТ; о признании недействительным зарегистрированного 25.04.2012 г. права собственности Саляхова А.Ю. на данные нежилые помещения; о признании торгов, проведённых в форме открытого аукциона, на данные нежилые помещения недействительными - оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных представления и жалобы, выслушав объяснения прокурора Золина И.А., поддержавшего доводы апелляционного представления, выслушав объяснения представителей Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан Нечаевой Ю.Н. и Дриго В.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Саляхова А.Ю. - Сабитова Т.И., возражавшего против удовлетворения представления и жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Зеленодольский городской прокурор, действуя в интересах муниципального образования "Зеленодольский муниципальный район" Республики Татарстан, обратился к Саляхову А.Ю., Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан (далее - ИК ЗМР РТ) с иском о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование иска указано, что 30 декабря 2011 года состоялся аукцион по продаже находившиеся в муниципальной собственности здания по адресу "адрес" , а также здания автогаража по тому же адресу. Победителем аукциона был признан Саляхов А.Ю., с которым был заключён договор купли-продажи указанного имущества. Прокурор полагал, что аукцион был проведён с нарушением закона, поскольку здания вопреки положениям ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" были проданы без земельного участка, на котором они расположены; информационное сообщение о проведении аукциона не было размещено на официальном сайте; к участию в аукционе были незаконно допущены Павлов В.А., Алимов С.М. и ООО "Стея", которые не внесли требуемого задатка. В сообщении о торгах не было указано, что часть здания является собственностью ООО "Стоматологический салон "Ваша улыбка". Кроме того, здание было продано по заниженной цене; отчёт N ... по определению рыночной стоимости выполнен с нарушениями закона. В связи с изложенным прокурор после увеличения требований просил признать недействительными проведённые в форме открытого аукциона торги по продаже нежилого помещения N ... с автогаражом 4 общей площадью 1297,4 кв.м.; признать ничтожным заключённый с Саляховым А.Ю. договор купли-продажи; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Саляхова А.Ю. освободить двухэтажное здание N ... общей площадью 1093,8 кв.м. и здание автогаража площадью 203,6 кв.м., расположенные по адресу "адрес" , и возвратить указанные помещения в собственность муниципального образования "Зеленодольский муниципальный район" Республики Татарстан; признать недействительным зарегистрированное за Саляховым А.Ю. право собственности на указанные помещения.

Представитель Зеленодольского городского прокурора Бадретдинов А.М. в суде первой инстанции иск поддержал.

Ответчик Саляхов А.Ю. в суд первой инстанции не явился, его представитель Сабитов Т.И. в суде первой инстанции иск не признал.

Представитель ответчика ИК ЗМР РТ Нечаева Ю.Н., также представлявшая интересы третьего лица МУ "Палата имущественных и земельных отношений ЗМР РТ", в суде первой инстанции удовлетворение иска оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" Матавина О.А. в суде первой инстанции в удовлетворении иска просила отказать.

Представители третьих лиц ООО "Ареал", Зеленодольского отдела филиала ФГПУ "ФКП Росреестра" в суд первой инстанции не явились.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, приняв решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционном представлении прокурор просит решение суда отменить и принять новое решение, которым иск удовлетворить. В обоснование представления указано, что торги были проведены без конкурентной среды, поскольку Павлов В.А., Алимов С.М. и представитель ООО "Стея" на аукционе не подали ни одной заявки, что, с точки зрения апеллянта, свидетельствует о сговоре между ними и Саляховым А.Ю. В результате торгов здание продано по заниженной цене. В представлении указывается, что ответчиком не было представлено доказательств размещения на официальном сайте продавца информационного сообщения о предстоящем аукционе. Из заключения судебной экспертизы следует, что цена имущества была занижена в два раза, однако суд первой инстанции необоснованно отклонил отчёт эксперта. Кроме того, ошибочным является вывод суда первой инстанции о том, что спорные здание и гараж не являются самостоятельными зданиями.

В апелляционной жалобе представитель ИК ЗМР РТ также просит решение суда отменить и принять новое решение, которым иск удовлетворить, приводя в обоснование жалобы доводы, аналогичные доводам апелляционного представления.

Представители третьих лиц ОАО "Сбербанк России", ООО "Ареал", Зеленодольского отдела филиала ФГПУ "ФКП Росреестра" в суд не явились. Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия указанных лиц в судебном заседании не имеется, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

В силу положений п.п. 1, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с положениями п.п. 4, 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Согласно положениям п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По делу установлено, что постановлением руководителя ИК ЗМР РТ N ... от 22 ноября 2011 года МУ "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района" было поручено организовать и провести торги в виде открытого аукциона по продаже муниципального имущества с установлением начальной цены и шага аукциона в соответствии с приложением к постановлению. Пунктом 1.2 постановления исполнителю поручено обеспечить размещение и опубликование информационного сообщения о приватизации муниципального имущества и о результатах его приватизации на официальном сайте муниципального образования www.zelendol.ru и в газете "Зеленодольская правда".

Из приложения N1 к указанному постановлению следует, что в число подлежащего приватизации имущества вошло нежилое помещение N ... с автогаражом ... , расположенные по адресу "адрес" ; начальная цена указанного имущества была установлена в размере 2500000 руб., шаг аукциона - в размере 125000 руб.

Из материалов дела следует, что в установленный срок поступили заявки на участие в торгах от четырёх претендентов - Павлова В.А., Алимова С.М., ООО "Стея" и Саляхова А.Ю. Все четыре претендента были допущены к участию в торгах.

Из протокола заседания аукционной комиссии от 26 декабря 2011 года и протокола о продаже имущества от той же даты следует, что торги по вышеуказанному лоту были признаны состоявшимся, победителем торгов был признан Саляхов А.Ю., предложивший за лот N3 цену в размере 2625000 руб.

30 декабря 2011 года между ИК ЗМР РТ и Саляховым А.Ю. был подписан договор купли-продажи названного имущества. Право собственности Саляхова А.Ю. на указанные помещение и гараж было зарегистрировано 25 апреля 2012 года.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что при организации и проведении торгов не было допущено существенных нарушений, влекущих их недействительность.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом.

Согласно положениям ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как указывалось выше, в качестве обоснования требований прокурор указывал, что здания были проданы без земельного участка, на котором они расположены; информационное сообщение о проведении аукциона не было размещено на официальном сайте; к участию в аукционе были незаконно допущены Павлов В.А., Алимов С.М. и ООО "Стея", которые не внесли требуемого задатка; в сообщении о торгах не было указано, что часть здания является собственностью ООО "Стоматологический салон "Ваша улыбка"; здание было продано по заниженной цене.

Вместе с тем всем вышеприведённым доводам в решении суда дана надлежащая оценка, которая основана на тщательном анализе представленных сторонами доказательств.

В соответствии с положениями ч.ч. 1, 4 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение, являвшееся предметом торгов, не является отдельно стоящим зданием, а является частью здания, расположенного по адресу "адрес" . Следовательно, в силу вышеприведённой нормы права приватизация помещения не должна осуществляться одновременно с отчуждением земельного участка.

Довод жалобы о том, что спорное помещение является самостоятельным зданием, противоречит материалам дела. Из технического паспорта здания по адресу "адрес" следует, что спорное помещение является лишь частью названного здания. Из кадастрового паспорта помещения следует, что спорный объект расположен в указанном здании, совокупности помещений в здании присвоен номер ... При этом объектом торгов являлось именно помещение N ... в здании по адресу "адрес" .

Также не основан на каких-либо доказательствах и доводы жалобы и представления о том, что торги были проведены без конкурентной среды. Из ответа ОАО "Ак Барс" Банк и копий платёжных документов следует, что задаток за участие в торгах был внесён участниками торгов. Тот факт, что Павлов В.А., Алимов С.М. и представитель ООО "Стея" на аукционе не подали ни одной заявки, не свидетельствует о наличии сговора между участниками, поскольку на участников торгов не может быть возложена обязанность по повышению цены. Поскольку из материалов дела следует, что организатором торгов не было допущено ограничения чьих-либо прав на участие в торгах, к торгам были допущены все заявившиеся претенденты, которыми был внесён установленный задаток, то довод об отсутствии конкурентной среды является голословным.

Также судебная коллегия не может принять довод жалобы и представления о том, что ответчиком не было представлено доказательств размещения на официальном сайте продавца информационного сообщения о предстоящем аукционе. Факт надлежащего размещения сообщения подтверждается не только нотариально удостоверенным протоколом осмотра доказательства от 22 июля 2013 г., которое в силу действующего процессуального законодательства является допустимым доказательством, но и подтверждением данного обстоятельства представителем ответчика. Оценив указанные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции правомерно отклонил названный довод. Кроме того, истцом не оспаривалось своевременности размещения информационного сообщения в газете "Зеленодольская правда".

Также судебная коллегия не может принять доводы представления и жалобы о том, что здание продано по заниженной цене. Тот факт, что на момент продажи спорное помещение имело значительный износ (до 70-80%) и требовало капитального ремонта, истцом не оспаривался.

Отчётом N ... от 20 сентября 2011 года составленным по заказу МУ "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района" оценщиком ООО " "данные изъяты" ", рыночная стоимость вышеуказанных зданий по состоянию на 20 сентября 2011 года была определена в размере 2546000 руб.

Из материалов дела следует, что после приобретения помещения в помещении проведена значительная реконструкция с возведением пристроев, помещение является предметом залога; в настоящее время в помещении открыт оздоровительный центр.

Поскольку при проведении судебной экспертизы эксперт в том числе исходил из фактического состояния спорных помещений, которое после проведённой реконструкции значительно изменилось, а вышеуказанный отчёт от 20 сентября 2011 года был составлен по результатам осмотра состояния помещений на указанную дату, то суд первой инстанции, оценив указанные доказательства, правомерно счёл достоверным названный отчёт.

Более того, отчёт N ... от 20 сентября 2011 года истцом в установленном законом порядке не оспорен.

Иных доводов к отмене обжалуемого решения апелляционное представление и апелляционная жалоба не содержат.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Решение суда следует признать законным и обоснованным; оснований для его отмены по доводам апелляционных жалобы и представления судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Зеленодольского городского суда Республики Татарстан от 12 февраля 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционное представление Зеленодольского городского прокурора и апелляционную жалобу представителя Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи -