Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27 января 2014 г. по делу N 33-998/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Калимуллина Р.Я.,

судей Сазоновой В.Г., Янсона А.С.,

с участием прокурора Габдуллиной А.Р.,

при секретаре судебного заседания Каримове С.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Янсона А.С. гражданское дело по апелляционной жалобе Сатдаровой М.С. на решение Советского районного суда города Казани от 25 ноября 2013 года, которым постановлено:

Иск ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" к Сатдаровой М.С. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта удовлетворить.

Выселить Сатдарову М.С. из жилого дома, кадастровый номер: 16:50:0701862:001, расположенного по адресу: "адрес" .

Снять с регистрационного учёта Сатдарову М.С. из жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" .

Взыскать с Сатдаровой М.С. в пользу ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины 4000 (четыре тысячи) рублей.

В удовлетворении встречного иска Сатдаровой М.С. к ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" о признании недействительными торгов, акта передачи нереализованного имущества взыскателю в счёт погашения долга, регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес" , отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя истца по первоначальному иску ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" - Пономаревой Р.Р., возражавшей против удовлетворения жалобы, заслушав заключения прокурора Габдуллиной А.Р., полагавшей, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" обратилось в суд с иском к Сатдаровой М.С. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта. В обоснование иска указано, что 18 мая 2009 года между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор, по условиям которого Сатдарова М.С. получила кредит в размере 9000000 рублей со сроком возврата не позднее 28 мая 2010 года под 23% годовых. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчик заключила с банком договор залога недвижимого имущества (ипотека), в соответствии с которым в залог был предоставлен жилой дом и земельный участок с общей залоговой стоимостью 8383200 рублей, расположенные по адресу: "адрес" .

В связи с неисполнением Сатдаровой М.С. обязательств по погашению кредита решением Приволжского районного суда города Казани от 12 ноября 2010 года с Сатдаровой М.С. в пользу ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество и определена начальная продажная стоимость имущества с торгов в размере 8838200 рублей.

После двух несостоявшихся торгов в рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель передал, а банк принял в счёт частичного погашения задолженности по кредитному договору указанный жилой дом.

Истец с 22 мая 2013 года является собственником жилого дома и земельного участка под жилым домом по адресу: "адрес" . ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" неоднократно предлагалось ответчика выселиться из жилого дома, однако ответчик в добровольном порядке жилое помещение не освобождает. Истец просил прекратить право пользования ответчиком жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес" , выселить Сатдарову М.С. и снять с регистрационного учёта.

Ответчик Сатдарова М.С. иск не признала, предъявила встречный иск к ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес" проводившимися ООО "Регион-Эксперт" в городе Набережные Челны 04 июня 2012 года и в посёлке Красный ключ Нижнекамского района Республики Татарстан 12 сентября 2012 года; признании акта передачи нереализованного имущества взыскателю в счёт погашения долга от 25 марта 2013 года недействительным; признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом и земельный участок под домом. В обоснование встречного иска указано, что торги торгующей организацией проводились не по месту нахождения арестованного (заложенного имущества). Кроме того, повторные торги проводились в период приостановленного исполнительного производства.

В судебном заседании представитель истца ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" иск поддержала, встречный иск не признала.

Представитель ответчик Сатдаровой М.С. иск не признал, встречный иск поддержал.

Суд принял решение об удовлетворении первоначального иска в приведённой формулировке и отказе в удовлетворении встречного иска.

В апелляционной жалобе Сатдарова М.С. просит решение отменить, указывая на его незаконность и необоснованность. В жалобе приводятся доводы изложенные во встречном исковом заявлении, отмечается, что торги были проведены с нарушением положений Федерального закона "Об ипотеке". Повторные торги были проведены в период приостановления исполнительного производства.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с частью 3 статьи 78 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Федеральным законом "Об исполнительном производстве", с учётом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Из материалов дела следует, что решением Приволжского районного суда города Казани от 12 ноября 2010 года с Сатдаровой М.С., Сатдарова И.З. в пользу ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" взыскана в солидарном порядке задолженность по кредитному договору в сумме 11809853 рубля 18 копеек с обращением взыскания, в том числе, на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес" .

Постановлением судебного пристава-исполнителя Советского районного отдела судебных приставов города Казани Управления ФССП России по Республике Татарстан от 07 декабря 2011 года заложенное имущество - жилой дом и земельный участок под ним, переданы на реализацию в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан.

Поручением Территориального управления Росимущества в Республике Татарстан от 15 марта 2012 года N 393 организация торгов и реализация имущества была поручена ООО "Регион-Эксперт".

В связи с отсутствием заявок на участие в торгах, назначенные на 04 июня 2012 года и 12 сентября 2012 года торги были признаны несостоявшимися и имущество передано взыскателю по акту от 25 марта 2013 года. ОАО "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" зарегистрировало право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес" .

Принимая решение об удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что право пользования жилым домом у ответчика прекратилось, вследствие чего она подлежит выселению и снятию с регистрационного учета. Проживание ответчика в жилом доме и нахождение на регистрационном учете нарушает права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришёл к выводу, что организация торгов и передача имущества взыскателю были проведены с соблюдением требований закона. Доказательств наличия потенциальных участников торгов, которые не смогли принять участие в торгах связи с их проведением не в городе Казане, ответчиком не представлено.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не согласна.

Порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание, установлен главой Х Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В силу пункта 2 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Из материалов дела следует, что проведение торгов по продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес" , было назначено ООО "Регион-Эксперт" на 04 июня 2012 года в городе Набережные Челны. Проведение вторичных торгов по продаже указанного недвижимого имущества было назначено на 12 сентября 2012 года в посёлке Красный ключ Нижнекамского района Республики Татарстан. В обоих случаях торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

Таким образом, в нарушение требований пункта 2 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" торги были проведены не по месту нахождения подлежащего реализации заложенного имущества, что привело к сужению круга потенциальных покупателей. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

По смыслу положений пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 58 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание, что проведение вторичных торгов было назначено организатором торгов на 12 сентября 2012 года, в то время как определением судьи Советского районного суда города Казани от 11 сентября 2012 года исполнительное производство по обращению взыскания на заложенное имущество было приостановлено.

Судебная коллегия усматривает наличие оснований для признания несостоявшихся 04 июня 2012 года и 12 сентября 2012 года торгов по продаже заложенного имущества недействительными, поскольку при их организации и проведении были нарушены приведённые требования закона, регулирующего процедуру проведения публичных торгов, и данные нарушения могли повлиять на результат торгов.

Следствием этого является признание недействительными акта передачи нереализованного имущества взыскателю от 25 марта 2013 года и государственной регистрации права собственности открытого акционерного общества "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" на дом и земельный участок по адресу: "адрес" .

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются основанием для отмены решения, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

Руководствуясь статьями 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Казани от 25 ноября 2013 года по данному делу отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска открытого акционерного общества "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" к Сатдаровой "адрес" о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта отказать.

Встречный иск Сатдаровой ФИО12 к открытому акционерному обществу "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" о признании недействительными торгов, акта передачи нереализованного имущества взыскателю в счёт погашения долга, регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Признать недействительным результат проведённых 04 июня 2012 года торгов по продаже 2-х этажного жилого дома общей площадью 213,10 кв.м., инв. N 8768, литер А с сооружением (литер Г1), кадастровый номер 16:50:07:01862:001 и земельного участка под домом, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1000 кв.м, кадастровый номер 16:50:140356:0001, расположенных по адресу: "адрес" .

Признать недействительным результат проведённых 12 сентября 2012 года торгов по продаже 2-х этажного жилого дома общей площадью 213,10 кв.м., инв. N 8768, литер А с сооружением (литер Г1), кадастровый номер 16:50:07:01862:001 и земельного участка под домом, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1000 кв.м, кадастровый номер 16:50:140356:0001, расположенных по адресу: "адрес" .

Признать недействительным акт передачи нереализованного имущества взыскателю открытому акционерному обществу "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" в счёт погашения долга от 25 марта 2013 года.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности открытого акционерного общества "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" на дом кадастровый номер 16:50:07:01862:001, расположенный по адресу: "адрес" , запись регистрации N 16-16-01/149/2013/-515.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности открытого акционерного общества "АНКОР БАНК СБЕРЕЖЕНИЙ" на земельный участок общей площадью 1000 кв.м,, кадастровый номер16:50:140356:0001, расположенный по адресу: "адрес" , запись регистрации N 16-16-01/149/2013/-5245.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи