Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 01 апреля 2014 г. по делу N 33-821

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Прудентовой Е.В.

и судей Бабаняна С.С., Бурдюговского О.В.

при секретаре Жуковой О.М.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по апелляционной жалобе Сшановой О.В. на решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 17 декабря 2013 года, которым с учетом определения того же суда от 3 марта 2014 года об исправлении описок, постановлено:

Исковые требования Сшановой О.В. к Кузнецову В.В. о признании права собственности на нежилое помещение в литере А, площадью "данные изъяты" кв.м., этаж подвал (номер на поэтажном плане N) в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес" отсутствующим, устранении препятствий собственникам к пользованию данным нежилым помещением, исключении записи регистрации от 20.10.2008 г. N о праве собственности Кузнецова В.В. на указанное нежилое помещение из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Сшановой О.В., ее представителя Плешакова П.А., председателя ТСЖ "Венеция плюс" Погореловой Л.А., Зайнулиной Е.Н., просивших решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, представителя Кузнецова В.В. по доверенности Измайлова М.А., представителя Шкуматова А.А., Ефимова В.Б. и Маркеловой Т.Н. по доверенностям Жигаловой В.И., просивших решение оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сшанова О.В. обратилась в суд с иском к Кузнецову В.В. о признании права собственности на нежилое помещение отсутствующим, устранении препятствий собственникам к пользованию нежилым помещением, исключении записи из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что на основании договора инвестирования жилья N от 10.09.2004 ответчик приобрел офис N и подвальное помещение по адресу: "адрес". Договор является недействительным в силу закона. После введения в 2008 г. жилого дома в эксплуатацию 20.10.2008 получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в литере А, площадью "данные изъяты" кв.м. (по техпаспорту N N), вырубил в фундаменте окно, устроил входную группу, оплату за данное помещение не производили. Жители были против этой перестройки, просили документы на собственность, но ничего предъявлено не было. Никакой оплаты за нежилые помещений собственник не производил, договора на оплату коммунальных услуг не подписывал. Договор был подписан 20.06.2012. Данные помещения спроектированы и построены заказчиком-застройщиком при строительстве дома и не являются самовольной застройкой, а являются общим имуществом жильцов в многоквартирном доме. Нет документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от подвального помещения (кладовых для каждой квартиры). В данном помещении расположены коммуникации всего дома, но из-за незаконного присвоения данных помещений Кузнецовым В.В. у обслуживающего персонала ТСЖ "Венеция" отсутствует доступ к коммуникациям всего дома. В проектную документацию также не были внесены изменения относительно строительства кладовых для каждой квартиры. Проектная документация предусматривает строительство кладовых для каждой квартиры, согласно постановлению N от 29.12.1997 Государственным комитетом РФ по жилищной и строительной политике, принят и введен в действие с 01.04.1998 ГОСТ 21101.97 "Основные требования к проектной и рабочей документации". На основании указанного ГОСТ, а также принятого взамен его ГОСТ р21.1101.2009, можно сделать вывод о том, что изменения в проектную документацию должны вноситься непосредственно в ее текстовую часть и рабочие чертежи посредством зачеркивания надписей, знаков, полной заменой документа, наложением новых изображений взамен исключенных и т.д. В проекте жилого дома N по "адрес" этого сделано не было. Ответчик своими действиями нарушает права всех собственников жилья в многоквартирном доме. Оплата помещения производится после мая 2012 г., 19.08.2008 было получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию как тринадцатиэтажного жилого дома. 05.09.2005 жилой дом прошел экспертизу. В архитектурно-строительном решении было указано, что в подвале предусмотрены хозяйственные кладовые для каждой квартиры.

После уточнения исковых требований Сшанова О.В. просила признать отсутствующим право собственности Кузнецова В.В. на нежилое помещение в литере А, площадью "данные изъяты" кв.м., этаж подвал (номер на поэтажном плане N) в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес"; обязать Кузнецова В.В. не чинить препятствий собственникам помещений дома N по "адрес" к пользованию ими подвальным помещением указанного многоквартирного дома, исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации от 20.10.2008 N о праве собственности Кузнецова В.В. на указанное нежилое помещение.

Представитель Сшановой О.В. Плешаков П.А. поддержал заявленные исковые требования, дополнительно указав на то, что подвальное помещение не могло быть продано ответчику, так как его не существовало в проектной документации, а в подвале находятся инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме: вдоль всего подвального помещения проходят трубы для горячего и холодного водоотведения, трубы отопления, канализационные трубы. Кроме того, по проектной документации, имеющейся в ТСЖ "Венеция", в спорном помещении проходит магистраль отопления, стояк отопления и запорный вентиль, который необходим для перекрытия стояка в случае его протечки. При отсутствии данного вентиля в случае необходимости придется перекрывать отопление во всем доме. Спорное помещение изначально не было спроектировано, не имело отдельных входов-выходов, вместо них имеются окна и воздушные каналы, выходящие на поверхность земли рядом с домом. В связи с этим считает, что подвальное помещение является техническим этажом с проложенными в нем коммуникациями и установленным инженерным оборудованием, предназначенным для обслуживания более чем одной квартиры в доме и неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения всего дома. На момент утверждения проекта, приобретения ответчиком спорного нежилого помещения, а также ввода дома в эксплуатацию подвальные помещения жилого дома не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. При указанных обстоятельствах на данное помещение возникает право общей долевой собственности домовладельцев как на общее имущество. Спорное подвальное помещение является общим имуществом в многоквартирном доме, собственники общего имущества согласия на его отчуждение никому не давали, следовательно, сделка по его продаже ответчику является ничтожной в силу ст.168 ГК РФ как противоречащая положениям ст.ст.36, 38 ЖК РФ.

Представитель Кузнецова В.В. по доверенности Измайлов М.А. исковые требования не признал, пояснив, что спорное нежилое помещение было приобретено Кузнецовым В.В. по договору инвестирования строительства дома N от 10.09.2004, жилой дом введен в эксплуатацию 19.08.2008. Ответчик приобрел данное помещение в период строительства дома. Все договоры, заключенные между застройщиком и инвесторами, содержат п.2.7, в котором указано, что в стоимость жилого помещения не входит стоимость подвала, что свидетельствует о том, что подвальное помещение не проектировалось как объект общей долевой собственности. Указанные договоры до настоящего времени не оспорены. В данном помещении отсутствует какое-либо инженерное оборудование, запорная или регулирующая арматура либо инженерные коммуникации. К общему имуществу собственников может относиться подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер и не имеющее иных полезных свойств. Напротив, помещение, обладающее самостоятельными свойствами, либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома может являться объектом гражданско-правовых сделок после индивидуализации его в качестве объекта права собственности. На стадии строительства застройщиком по согласованию с ОАО "Пензгражданпроект" УГПН МЧС по Пензенской области и ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Пензенской области" на стадии проектирования жилого дома, еще до начала его строительства были внесены изменения в проектную документацию в части согласования перепланировки подвала в осях А-Е/8-12 с выделением изолированного помещения с отдельным выходом на улицу, что является правомерным на основании ч.3 ст.49 ГК РФ. Нахождение в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не может являться основанием для признания за истцом права собственности на эти помещения, так как данное помещение изолировано от инженерных систем и узлов управлений ими, в нем нет инженерных коммуникаций и иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, оно имеет самостоятельное назначение. Следовательно, спорное помещение нельзя отнести к общему имуществу собственников дома, оно было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости в 2007 году, то есть до введения дома в эксплуатацию. 25.06.2012 Кузнецовым В.В. и ТСЖ "Венеция плюс" заключен договор управления, по которому ответчик вносит коммунальные и иные платежи за принадлежащее ему нежилое помещение, содержит данное имущество, сдает его в аренду коммерческой организации. Истец не владеет спорным помещением, его право может быть защищено только с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Просил применить по данному делу срок исковой давности.

Председатель ТСЖ "Венеция Плюс" Погорелова Л.А. просила заявленные исковые требования удовлетворить.

Октябрьский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Сшанова О.В. решение суда просила отменить как незаконное и необоснованное, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, являются недоказанными, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права. Выводы суда о самостоятельности спорного нежилого помещения, возможности его самостоятельного использования сделаны на основании визуального осмотра помещения без привлечения необходимых технических специалистов, соответствующего экспертного исследования, то есть не основаны на надлежащих доказательствах. Делая на основании п.2.7 договоров об инвестировании с дольщиками вывод, что ТСЖ ВСК "Венеция" изначально указывало на тот факт, что в будущем подвал не будет передан инвесторам по причине возможности его самостоятельного использования, суд не учел нормы ГК РФ о сложных вещах, следовании вспомогательных помещений, в том числе подвалов, судьбе главной вещи (квартиры). Таким образом, в договоре долевого участия факт передачи в последующем вместе с квартирой прав на места общего пользования не требовал отдельного подтверждения. Изначально в подвальном помещении были предусмотрены кладовые для каждой из квартир. Подвальное помещение подлежало передаче вновь образованному ТСЖ как составная часть общего имущества. Факт неиспользования ранее спорного помещения ТСЖ "Венеция плюс" и собственниками жилых помещений в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, не является доказательством наличия у помещения признака самостоятельного использования. Необоснованным, противоречащим акту экспертного исследования от 10.12.2013 является и утверждение суда, что все технологическое оборудование для работы систем отопления, водоснабжения, канализации жилого дома находится за пределами спорного помещения в той части подвала, которая принадлежит ей на праве общей долевой собственности. Установлено, что спорное помещение находится в общей долевой собственности собственников помещений дома, и она является участником этой собственности. Просила принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу пп."а" п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.

Таким образом, по обоснованному мнению суда, право общей долевой собственности возникает не на все подвальные помещения в доме, а лишь на технические подвалы, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

Как видно из материалов дела, Сшановой О.В. принадлежит на праве собственности трехкомнатная квартира по адресу: "адрес". Кузнецову В.В. принадлежит на праве собственности нежилое помещение в литере А, общей площадью "данные изъяты" кв.м., находящееся в подвале жилого дома по адресу: "адрес".

Строительство жилого дома N по "адрес" осуществлялось на условиях долевого строительства, участниками которого, помимо лиц, приобретающих в собственность жилые помещения, являлись граждане, финансирующие строительство дома в части нежилых (подвальных) помещений.

10.09.2004 между ТСЖ ВСК "Венеция", являвшимся застройщиком указанного дома, и Кузнецовым В.В., являвшимся инвестором, был заключен договор об инвестировании строительства жилья, в соответствии с которым тот принял участие в инвестировании строительства спорного нежилого помещения. Дополнительным соглашением к данному договору от 09.09.2008 была уточнена площадь данного помещения, которая составила "данные изъяты" кв.м.

Из технического паспорта на спорное помещение по состоянию на 26.03.2008 следует, что данное нежилое помещение, площадью "данные изъяты" кв.м., не является общим, данному помещению присвоен инвентарный номер N, а впоследствии при регистрации права собственности на данное помещение за Кузнецовым В.В. ему присвоен кадастровый номер N.

Истец обратился с настоящим иском, полагая, что Кузнецов В.В. незаконно владеет указанным нежилым помещением, поскольку оно расположено в техническом подвале, в котором находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, и который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем не могло быть передано в собственность по сделке.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

При этом суд признал установленным и правомерно исходил из того, что спорное нежилое помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости в установленном законом порядке, данное помещение не является техническим, вспомогательным, в связи с чем предусмотренные законом основания для признания его общим имуществом собственников жилого дома отсутствуют.

Районный суд обоснованно признал, что застройщиком на стадии возведения жилого дома указанное нежилое помещение строилось как самостоятельное, его строительство финансировалось физическим лицом Кузнецовым В.В., а не всеми собственниками жилых помещений в данном доме. Спорное помещение органами технической инвентаризации было сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

В основу данных выводов судом положены надлежаще исследованные и оцененные доказательства, в частности, договор инвестирования строительства жилья N от 10.09.2004 между ТСЖ ВСК "Венеция" и Кузнецовым В.В., договор инвестирования строительства жилья N от 10.11.2003 между ТСЖ ВСК "Венеция" и инвестором ФИО14 на квартиру N по "адрес" с п.2.7, включенным во все договоры инвестирования строительства жилья между ТСЖ и инвесторами, согласно которому в стоимость общего объема финансирования участником долевого строительства не включалась стоимость спорного нежилого помещения; разрешение на ввод в эксплуатацию 13-ти этажного жилого дома по адресу: "адрес" от 19.08.2008, согласно которому в эксплуатацию были введены, наряду с прочим, и нежилые подвальные помещения, площадью "данные изъяты" кв.м.

Как правильно указал суд, стороной истца не оспаривался тот факт, что ни ТСЖ "Венеция Плюс", ни кто-либо из собственников жилых помещений дома никогда не использовали спорное нежилое помещение в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, а также в качестве общего имущества собственников жилого дома или в целях обслуживания своих нужд; спорное нежилое помещение с момента его формирования в качестве самостоятельного объекта недвижимости использовалось исключительно Кузнецовым В.В. для предпринимательских целей. Следовательно, спорное помещение было сформировано и используется как самостоятельное, изолировано от входа в подъезд жилого дома, имеет отдельный выход, не является техническим, обслуживающим многоквартирный дом, и не может являться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. При этом в соответствии с планом подвала с сетями водопровода, канализации и отопления в подвальном помещении жилого дома имеется техническая часть подвала, обслуживающая многоквартирный дом, где расположена основная часть инженерного оборудования, обеспечивающего работу отопления, водопровода и канализации, которая застройщиком не была продана физическим лицам, до настоящего времени является общей долевой собственностью.

Отвергая доводы стороны истца об отнесении спорного помещения к общему имуществу дома в связи с нахождением в нем оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме, суд принял во внимание, в том числе, объяснения эксперта ФИО15 Сам по себе факт нахождения в помещении каких-либо инженерных коммуникаций, по обоснованному мнению суда первой инстанции, в бесспорном порядке не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Районный суд обоснованно не признал основанием к удовлетворению иска доводы истца о том, что самовольное изменение Кузнецовым В.В. конструкции системы отопления привело к ее некачественной работе, и что к коммуникациям, имеющимся в спорном нежилом помещении, необходим доступ, Кузнецов В.В. самовольно выполнил переустройство помещения с устройством входной группы, сославшись на возможность защиты нарушенного права в данном случае иным способом.

Правильная оценка дана и обстоятельствам, связанным с тем, что строительство спорного объекта не предусмотрено проектом, которым предполагалось на месте этого нежилого помещения строительство кладовых для всех сособственников. Как указал суд, 19.02.2004 ТСЖ "Венеция" как застройщик в связи с отсутствием инвесторов на приобретение кладовых помещений в подвальной части здания обратилось в ОАО "Пензгражданпроект" с просьбой согласовать изменение назначения подземной части здания на техническое подполье с исключением сараев; 02.03.2004 ОАО "Пензгражданпроект" сообщило, что изменение назначения подземной части здания с подвала на техническое подполье с исключением кладовых для жителей согласовывается без изменения проектно-сметной документации; 25.12.2007 Инспекцией Госстройнадзора была проведена проверка с составлением акта N 112, в соответствии с которым законченный строительством 13-тиэтажный жилой дом соответствует требованиям проектной документации; введение дома в эксплуатацию без кладовых свидетельствует о законности их исключения в соответствии с действовавшим на тот период законодательством.

При таких обстоятельствах суд правильно отказал как в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности Кузнецова В.В. на спорное нежилое помещение, так и в удовлетворении производных от него требований о возложении обязанности не чинить препятствий собственникам к пользованию ими спорным подвальным помещением, исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности Кузнецова В.В. на спорное нежилое помещение.

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы были предметом исследования и оценки районным судом, на законе не основаны, направлены на переоценку объективно установленного судом первой инстанции, о незаконности судебного решения не свидетельствуют, основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 17.12.2013 с учетом определения того же суда от 03.03.2014об исправлении описок оставить без изменения, апелляционную жалобу Сшановой О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи