Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-1179

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Прошиной Л.П.,

и судей Потеминой Е.В., Фроловой Т.А.,

при секретаре Снежкиной О.И.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Потеминой Е.В. дело по апелляционной жалобе Тарасенко О.Г. на решение Пензенского районного суда Пензенской области от 18.03.2014 г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Тарасенко О. Г. к ООО ПКФ "Термодом" о взыскании стоимости недостающих квадратных метров в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа отказать."

Проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ между Тарасенко О.Г. ("участник") и ООО ПКФ "Термодом" ("застройщик") был заключен договор об участии в долевом строительстве N, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства построить квартиру, состоящую из 1 комнаты, которая будет находится на 3 этаже, строительный номер N в 10-ти этажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: "адрес" в соответствии с проектной документацией, и передать указанный объект участнику, а участник обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Срок сдачи дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства- ДД.ММ.ГГГГ., передача объекта возможна раньше указанного срока (п.п.1.1,3.2,5.3).

Согласно п.1.3 Договора застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать участнику объект со следующими характеристиками: Часть жилого дома состоит из квартиры N, общей площадью "данные изъяты" кв.м., жилой "данные изъяты" кв.м.; подъезд 2, этаж 3, строительный номер квартиры N, количество комнат 1, общая проектная площадь (без учета балконов и лоджий) "данные изъяты" кв.м. Объект обозначен на поэтажном плане в приложении N, являющемся неотъемлемой частью договора.

Стороны допускают отклонение проектной площади объекта, указанной в п.1.3 договора, на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатации жилого дома. В случае расхождения проектной площади объекта от данных органов технической инвентаризации в пределах 2 % данное обстоятельство не будет являться основанием для доплаты или возврата денежных средств (п.1.4).

В соответствии с планом однокомнатной квартиры N, расположенной на третьем этаже в 10-ти этажном жилом доме с подземным гаражом-стоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: "адрес", содержащемся в Приложении N1 к договору от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома и являющемся неотъемлемой частью договора, общая проектная площадь квартиры (с учетом 1/2 лоджии) составляет "данные изъяты" кв.м.

Согласно п.п.2.1,2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащим оплате участником застройщику для строительства объекта, составляет "данные изъяты" руб. и является окончательной. Цена договора включает в себя оплату Участником услуг по организации строительства (услуг Заказчика-Застройщика), оказываемые Застройщиком в размере 5% от цены договора. Цена настоящего договора является оплатой услуг Застройщика по строительству Объекта (с учетом 1/2 лоджий и балконов), подлежащего передаче.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ об оплате к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Тарасенко О.Г. оплатил предусмотренную п.2.1 договора стоимость объекта строительства в сумме "данные изъяты" руб.

Согласно акту N приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ООО ПКФ "Термодом" передало, а Тарасенко О.Г. принял одну однокомнатную квартиру N по адресу: "адрес", общая площадь которой без учета лоджии составила "данные изъяты" кв.м., жилая площадь "данные изъяты" кв.м., площадь подсобных помещений "данные изъяты" кв.м., площадь лоджии 4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности истца на квартиру по адресу: "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м. было зарегистрировано Управлением Росреестра по Пензенской области, о чем выдано соответствующее свидетельство.

Согласно технического паспорта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры N составляет "данные изъяты" кв.м. ( в т.ч. "данные изъяты" кв.м. - площадь жилого помещения и "данные изъяты" кв.м. - подсобного), а также "данные изъяты" кв.м. составляет лоджия.

Тарасенко О.Г. обратился в суд с исковыми требованиями к ООО ПКФ "Термодом" о защите прав потребителя. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ обратился к застройщику с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб., поскольку разница в оплаченных квадратных метрах ( "данные изъяты" кв.м.) и фактически переданных застройщиком квадратных метрах ( "данные изъяты" кв.м.) составила "данные изъяты" кв.м., что превышает предел, установленный п.1.4 договора, и является основанием для перерасчета стоимости договора и возврата излишне уплаченных денежных средств. Однако ответчик отказался от возмещения денежных средств, сославшись на изменение площади в сторону увеличения. Учитывая, что стоимость 1 кв.м. составляет значительную сумму - "данные изъяты" руб. ( "данные изъяты" руб.: "данные изъяты" кв.м.), то уменьшение площади квартиры на "данные изъяты" кв.м. является существенным недостатком, влекущим соразмерное уменьшение цены договора. Однако до настоящего времени требование истца об уменьшении цены договора и возврате стоимости недостающих квадратных метров в добровольном порядке ответчиком не удовлетворено. Просил взыскать с ответчика ООО ПКФ "Термодом" стоимость недостающих квадратных метров ( "данные изъяты" кв.м.) в размере "данные изъяты" руб. в счет уменьшения цены договора от ДД.ММ.ГГГГ, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб., компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" руб., штраф в размере 50%.

Пензенский районный суд Пензенской области постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Тарасенко О.Г. просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынести по делу новое решение, которым полностью удовлетворить исковые требования. По мнению автора жалобы, суд не дал оценки расхождению фактической и проектной площади квартиры и не обосновал отказ в удовлетворении требования о взыскании денежной суммы применительно к п.1.4 договора долевого участия. Суд не определил стоимость 1 кв.м. объекта строительства, что являлось юридически значимым по делу.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО ПКФ "Термодом" просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Тарасенко О.Г. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО ПКФ "Термодом" Горланов А.С., действующий на основании доверенности, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Разрешая заявленные Тарасенко О.Г. исковые требования, суд первой инстанции, исходя из толкования условий договора об участии в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ применительно к ст. 431 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Тарасенко О.Г. об уменьшении цены договора в заявленном размере, неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, требованиям законодательства, приведенного в решении.

В силу ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1).

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.4).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела, договор об участии в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ был сторонами заключен и исполнен, его условия недействительными в установленном порядке не признавались.

Обосновывая исковые требования о возврате денежных средств, истец ссылался на положения п.1.4 договора об участии в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ., и отклонение фактической площади объекта от проектной площади, указанной в п.1.3 договора, более чем на 2% в сторону уменьшения.

Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст.4, ч.1 ст.56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Между тем, таковых доказательств истцом представлено не было ни суду первой ни суду апелляционной инстанции.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ путем сопоставления его условий, изложенных в п.п.1.3, 2.1 и Приложении N1, являющемся неотъемлемой частью договора, а также применительно к фактическим обстоятельствам по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что стороны договора пришли к соглашению, что общая площадь квартиры является проектной, в соответствии с планом однокомнатной квартиры N в состав указанной квартиры входит лоджия площадью 4 кв.м., в п.1.3 договора общая площадь квартиры указана в соответствии с проектной документацией; согласно приложению N к договору в площадь строящегося объекта стороны включили и площадь лоджии; стороны также определили, что цена договора включает в себя оплату истцом услуг по организации строительства (услуг Заказчика-Застройщика), оказываемые Застройщиком в размере 5% от цены договора, и является оплатой услуг Застройщика по строительству объекта (с учетом 1/2 лоджий и балконов), подлежащего передаче.

Согласно п.1.4 договора стороны допускают отклонение проектной площади объекта, указанной в п.1.3 договора, на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатации жилого дома. В случае расхождения проектной площади объекта от данных органов технической инвентаризации в пределах 2 % данное обстоятельство не будет являться основанием для доплаты или возврата денежных средств.

Из приведенных условий договора следует, что увеличение или уменьшение площади объекта, определенной условиями договора как квартира, определяется по данным технической инвентаризации именно о фактической площади объекта долевого строительства.

Как следует из технического паспорта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры N составляет "данные изъяты" кв.м. (в т.ч. "данные изъяты" кв.м. - площадь жилого помещения и "данные изъяты" кв.м.- подсобного). Площадь лоджии составляет 4 кв.м.

В соответствии с ч.3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

По смыслу указанной нормы, в общую площадь квартиры входит и лоджия, которая по своему конструктивному решению может быть использована только владельцем (собственником) этой квартиры, что и имело место в данном случае.

Согласно п.1.3 договора, общая площадь квартиры составляет "данные изъяты" кв.м.

Подтверждением данного обстоятельства также служит то, что в приложении N 1 к договору, содержащем в себе план квартиры N по адресу: "адрес", указана общая проектная площадь квартиры с учетом 1/2 лоджии как "данные изъяты" кв.м., при этом в составе указанной квартиры предусмотрена лоджия.

Таким образом, фактическая площадь квартиры по адресу: "адрес", по данным органа технической инвентаризации (технический паспорт ФГУП "Ростеинвентаризация-Федеральное БТИ" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.) превышает проектную площадь, установленную в п.1.3 договора, что свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Довод жалобы о том, что суд не определил стоимость 1 кв.м. объекта строительства, не влечет отмену решения, поскольку судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований, а стоимость квадратного места спорной квартиры предметом спора не являлась.

Доводы апелляционной жалобы истца аналогичны мотивам обращения в суд, не содержат данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении обжалуемого решения, но имели существенное значение, и сведений, опровергающих выводы суда, содержащиеся в этом решении, и не могут явиться основанием к его отмене. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пензенского районного суда Пензенской области от 18.03.2014 г. оставить без изменения апелляционную жалобу Тарасенко О.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи