Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-2603/2014

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе

Председательствующего: Желтышевой А.И.

Судей: Бочкова Л.Б., Мартемьяновой С.В.

При секретаре: Елютиной И.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Пилот" на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 24.12.2013 года, которым постановлено:

" Отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Пилот" к ООО "Рикон", Чевозерову А.Д., Макаровой С.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 21.05.2013 г. земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер: N, заключенного между ООО "Рикон" и Чевозеровым А.Д..

Снять запрет на совершение любых регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер: N, принадлежащего на праве собственности Чевозерову А.Д., наложенный определением от 25.09.2013 г. ".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., пояснения представителя ООО "Пилот" - Булала А.М. в поддержание апелляционной жалобы, Чевозерова А.Д. в возражение апелляционной жалобе, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Пилот" обратилось в Автозаводский районный суд г. Тольятти с иском к ООО "Рикон", Чевозерову А.Д., Макаровой С.А. о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что 26.04.2004 г. между ООО "Пилот" и ООО ПО " "данные изъяты"" заключен договор N 1 участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО ПО " "данные изъяты"" обязался построить и передать истцу нежилые помещения общей площадью 345,1 кв.м., расположенные в здании ФОК " "данные изъяты" по адресу: "адрес". По условиям указанного договора истец приобретает и право общей долевой собственности на земельный участок под зданием и прилегающей территории пропорционально выделенной площади нежилых помещений по адресу: "адрес". Нежилые помещения, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием передан ответчиком истцу по акту приема-передачи от 17.04.2006 г. Договор N 1 участия в строительстве 26.04.2004 г., а также акт приема-передачи от 17.04.2006 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Доля истца в праве общей долевой собственности на земельный участок, предусмотренная договором и переданная истцу составляет 25756/470000, то есть пропорционально выделенной площади нежилых помещений. ООО ПО " "данные изъяты"" в 2006 г. переименовано в ООО "Рикон".

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу N N от 14.10.2010 г. ООО "Рикон" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Макарова С.А. Право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора N 1 участия в долевом строительстве от 26.04.2004 г., зарегистрировано за истцом в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 02.06.2006 г.

07.12.2012 г. истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на 25756/470000 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: "адрес".

В регистрации права собственности на земельный участок истцу было отказано, поскольку, как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от 18.04.2013 г., право собственности на весь земельный участок зарегистрировано за другим лицом. В арбитражном процессе по делу о банкротстве 09.09.2013 г. истец узнал, что собственником спорного земельного участка является Чевозеров А.Д., который приобрел объект по договору купли-продажи от 21.05.2013 г. N N

При заключении договора купли-продажи спорного земельного участка от. 21.05.2013 г. земельный участок был сформирован как единый самостоятельный объект с кадастровым номером N, площадью 4700,0 кв.м., а земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащий истцу как объект не сформирован (не установлены его размер, границы, местонахождение и т.д.), сделка не может быть признана недействительной лишь в части продажи 25756/470000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес"

Между тем, 25756/470000 долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, как указывалось выше, переданы истцу на основании акта приема-передачи от 17.04.2006 г.

В момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка ООО "Рикон" не мог распоряжаться земельным участком, доля которого уже передана истцу, который владеет и пользуется этой долей по настоящий момент.

В адрес конкурсного управляющего Макаровой С.А. неоднократно направлялись уведомления на приобретение доли спорного земельного участка на основании договора N 1 участия в строительстве от 26.04.2004 г., в заявке также содержалась просьба обеспечить явку конкурсного управляющего лично или через представителя в Управление Росреестра по Самарской области с целью регистрации доли земельного участка за истцом.

Макарова С.А. в свою очередь игнорировала уведомления истца о своих правах на долю спорного земельного участка, в нарушение ст. 168 ГК РФ провела торги с последующим заключением договора купли-продажи от 21.05.2013 г.

Таким образом, по мнению истца, данная сделка нарушает и требования закона, и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы ООО "Пилот", ничтожна (недействительна) с момента ее совершения. Чевозеров А.Д., покупая спорный земельный участок, не мог не знать, что на земельном участке расположено здание, которое ООО "Рикон" не принадлежит. Просит признать договор купли-продажи от 21.05.2013 г. земельного участка по адресу: "адрес", заключенный между ООО "Рикон" и Чевозеровым А. Д. недействительным. Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 21.05.2013 г. земельного участка по адресу: "адрес" заключенного между ООО "Рикон" и Чевозеровым А.Д.

Судом постановлено вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Истец, не согласившись с постановленным решением, обратился с апелляционной жалобой. По мнению истца, судом первой инстанции не правильно применены нормы материального права. Судом не учтены положения ст. 35 ЗК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ из которых, безусловно следует, что отчуждение доли в праве собственности на долю в праве собственности на здание, строение, сооружение находящиеся на земельном участке, влечёт отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, пропорционально доли в праве собственности на здание. Суд в решении необоснованно сослался, как на преюдициальное, на определение Арбитражного суда, тогда как в соответствии с ст. 61 ГПК РФ преюдициальным признаётся лишь судебное решение. Истец полагает, необоснованными выводы суда, заложенные в обоснование к отказу в иске о том, что право ответчика на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке, поскольку он избрал надлежащий способ защиты своего нарушенного права - путём оспаривания сделки, на основании которой и произошла последующая регистрация права ответчика. По мнению истца Чевозеров А.Д. не является добросовестным приобретателем, поскольку ему на момент заключения сделки было достоверно известно о правах других лиц в отношении спорного земельного участка. Так же об этих правах было известно конкурсному управляющему Макаровой С.А ... Таким образом, по мнению истца у суда имелись основания для удовлетворения заявленных требований, а вывод суда об их отсутствии основан на неправильном применении норм материального права. По указанным основаниям представитель истца просит решение суда первой инстанции отменить принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца - Булала А.М. исковые требования и доводы апелляционной жалобы подержал по изложенным в жалобе основаниям. Просил решение отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Ответчик Чевозеров А.Д. просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовали, о причинах неявки судебную коллегию не известили. Судебная коллегия на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц участвующих в деле явившихся в судебное заседание, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены судебного решения, полагая его законным.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

26 апреля 2004 г. между ООО "Пилот" и ООО ПО " "данные изъяты"" заключен договор N 1 участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО ПО " "данные изъяты"" обязался построить и передать ООО "Пилот" нежилые помещения общей площадью 345,1 кв.м., расположенные в здании ФОК " "данные изъяты"" по адресу: "адрес" (п. 1.2. Договора) (том 1 л.д. 22-23). п. 1.2. указанного договора определено, что участник при выполнении им всех условиях настоящего договора приобретает право из общей долевой собственности на отпущенные мощности по электроэнергии. 5 ОкВт/час, по теплу и, на земельный участок под зданием и прилегающей территории в общей собственности всего объекта, пропорционально выделенной площади. Нежилые помещения, а также доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием передан ООО ПО " "данные изъяты"" ООО "Пилот" по акту приема-передачи от 17.04.2006 г. (том 1 л.д. 24). Указанные договор и акт приёма передачи зарегистрированы в Управлении Росреестра по Самарской области.

ООО ПО " "данные изъяты"" 14.12.2006 г. переименовано в ООО "Рикон" (решение N N от 14.12.2006 г. - том 1 л.д. 158, выписка из ЕГРЮЛ-т. 1 л.д. 199-219).

Право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора N 1 участия в долевом строительстве от 26.04.2004 г., зарегистрировано за истцом в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 02.06.2006 г. (т. 1 л.д. 21).

Решением Арбитражного суда Самарской области по делу N N от 14.10.2010 г. ООО "Рикон" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (том 1 л.д. 128-129). Конкурсным управляющим утверждена Макарова С.А.

07.12.2012 г. ООО "Пилот" обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на 25756/470000 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес". Однако в регистрации права собственности на земельный участок истцу было отказано, поскольку право собственности на весь земельный участок зарегистрировано за другим лицом (сообщение об отказе в государственной регистрации от 18.04.2013 г. -том 1 л.д. 19-20).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права (т.1 л.д. 18) за ООО "РИКОН" было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 4 700,00 кв.м.: "адрес"

Так же судом установлено и следует из определения Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2011 г. по делу N (т. 1 л.д. 134), что конкурсным управляющим проведена оценка спорного земельного участка. Вместе с тем, на данном объекте расположены объекты недвижимости. Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2011 г. в удовлетворении заявления одного из участников долевого строительства в признании за ним права собственности на земельный участок отказано. 09.12.2011 г. собственникам помещений, расположенных в здании на земельном участке должника направлены договоры выкупа доли земельного участка в целях соблюдения преимущественного права приобретения. В случае отказа от покупки долей невыкупленные доли принадлежат продаже на аукционе.

Судом установлено, что собственники помещений, расположенных в здании на земельном участке, в том числе и истец, отказались от покупки долей земельного участка.

В связи с этим, земельный участок был выставлен на продажу с публичных торгов конкурсным управляющим Макаровой С.А. (предложение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Рикон" - т. 1 л.д. 140-142, дополнение к предложению - т. 1 л.д. 143- 149, протокол собрания кредиторов ООО "Рикон" - т. 1 л.д. 150-153, копии газет - т. 1 л.д. 160- 164).

В связи с отсутствием заявок для участия в торгах указанным имуществом за период с 22.01.2012 г. по 26.11.2012 г. торги в форме открытого аукциона по реализации имущества ООО "Рикон" не были проведены несколько раз в связи с отсутствием заявок от претендентов, о чем свидетельствуют протоколы по рассмотрению заявок от 26.11.2012 г. (т. 1 л.д. 154), от 27.11.2012 г. (т. 1 л.д. 155), от 31.01.2013 г. (т. 1 л.д. 156), от 01.02.2013 г. (т. 1 л.д. 157). Объявлены новые торги с 01.05.2013 г. по 10.05.2013 г. .

В результате проведения торгов с 01.05.2013 г. по 10.05.2013 г. победителем торгов по лоту N 1 в отношении спорного земельного участка признан ответчик Чевозеров А.Д. (протокол о результатах проведения торгов - т. 1 л.д. 153), который приобрел спорный земельный участок за 542970 рублей.

В ходе процедуры банкротства 21.05.2013 г. между конкурсным управляющим ООО "Рикон" Макаровой С.А. и Чевозеровым А.Д. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N N (том 1 л.д. 126-127, 172-173). Согласно п. 1 договора ООО "Рикон" продал, а Чевозеров А.Д. купил земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, предоставленный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации ФОК, площадью 4700,00 кв.м., адрес объекта: "адрес". Договор купли-продажи зарегистрирован в Росреестре по Самарской области 27.06.2013 г. (т. 1 л.д. 173). Ответчику Чевозерову А.Д. выдано свидетельство о государственной регистрации права 02.07.2013 г. (том 2 л.д. 41).

Установив указанные фактические обстоятельства дела, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в иске, в виду отсутствия оснований для признания указанной сделки купли - продажи недействительной.

В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. (п.2).

В обоснование недействительности сделки истец ссылался на ст. 168 ГК РФ, то есть недействительность сделки нарушающей требование закона или иного правового акта.

Между тем суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что оспариваемая сделка не противоречит требованиям закона, и основания для признания её недействительной отсутствуют.

Истцом заявлены требования о признании вышеуказанной сделки недействительной, между тем, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что по смыслу ст. 449 ГК РФ для признания недействительной сделки по результатам торгов необходимо признание недействительными самих торгов. Данная позиция подтверждена и п. 44. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно которому в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

При этом торги могут оспариваться не только в связи с нарушением правил проведения торгов (формальные нарушения), но и в связи с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (ст. 168 ГК РФ).

Кроме того суд первой инстанции правильно указал, что решением Арбитражного суда Самарской области от 16.08.2012 года по делу N N подтверждена законность приобретения ООО "Рикон" в собственность данного земельного участка, соответственно данным судебным постановлением подтверждено право ООО "Рекон" на распоряжение указанным земельным участком. Вышеуказанными определениями Арбитражного суда так же подтверждена законность отчуждения на торгах спорного земельного участка. При этом дана оценка соблюдению права преимущественного приобретения собственниками объектов недвижимости расположенных на спорном участке.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно сослался в подтверждение фактических обстоятельств по делу на преюдициальность судебных постановлений вынесенных Арбитражным судом в форме определений, основан не неправильном толковании процессуальных норм. По смыслу п.3 ст. 61 ГПК РФ под судебным решением в данной правовой норме понимается судебные постановления, принятые в надлежащей процессуальной форме. В данном случае, по вопросам банкротства судебное постановление Арбитражным судом принимается в форме определения.

Признание судом в рамках настоящего спора указанного договора недействительным противоречило бы указанным судебным постановлениям Арбитражного суда.

Между тем указанные обстоятельства не лишают истца права обратиться с иском о праве на указанное имущество, что следует из разъяснений п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции, по доводам изложенным в апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 24.12.2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Пилот" без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: