Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 15 апреля 2014 г. по делу N 33-3689

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Ефремовой Л.Н.,

судей Набок Л.А., Емелина А.В.,

при секретере Асабаевой Д.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Раенко В.Г. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 19 августа 2013г., которым постановлено:

"Курочкину А.В. Раенко Л.Н., Раенко И.Г., Раенко В.Г. в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме."

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н., объяснения Раенко В.Г. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения Янченко Ю.В. (представителя ООО "Инвестиционная Компания "Недвижимость") на жалобу, пояснения Лоткова Е.А. (представителя Курочкина А.В.) в поддержку жалобы Раенко В.Г.,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истцы(4 человека) - Курочкин А.В., Раенко Л.Н., Раенко И.Г. и Раенко В.Г. обратились(21.06.2013г.) в суд с иском к ООО "Инвестиционная Компания "Недвижимость" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 270 799 рублей, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ года между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор N N купли-продажи жилого дома, объединенного в блок, ориентировочной общей площадью в 213,05 кв.м.

Согласно п. 1.2 предварительного договора, основной договор будет заключен сторонами после проведения технической инвентаризации, постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на жилой дом.

В соответствии с п.2.10 предварительного договора, стоимость дома на момент подписания настоящего договора составляет 3 617 300 рублей.

Таким образом, на момент подписания предварительного договора, стоимость 1 кв.м. общей площади дома составляла 16 978 рублей, а стоимость договора определяется общей площадью приобретаемого дома.

Истцы выплатили ответчику указанные 3 617 300 рублей.

При заключении предварительного договора, истцы осматрели дом и он их устроил.

Хотя при заключении предварительного договора, жилой дом существовал в том же виде, однако предварительный договор содержит признаки договора подряда.

ДД.ММ.ГГГГ года истцы и ответчик заключили основной договор купли-продажи указанного дома, указав ту же стоимость - 3 617 300 рублей.

Технический паспорт был передан истцам после перехода права собственности на жилой дом, объединенный в блок.

Согласно техническому паспорту, площадь объекта составляет 197,1 кв.м, а не 213,05 кв.м.(как было указано в предварительном договоре). Площадь крыльца составляет 9,3 кв.м и входит в ориентировочную площадь дома.

Таким образом, фактическая площадь жилого дома, переданного по основному договору купли-продажи в 197,1 кв.м. - на 15,95 кв.м. меньше площади в 213,05 кв.м., установленной предварительным договором (213,05 кв.м. - 197,1 кв.м.= 15,95 кв.м.).

Согласно п.2.10 предварительного договора, стоимость дома определяется исходя из площади дома указанной в п.2.7 предварительного договора (213,05 кв.м.).

Таким образом, ответчик неосновательно приобрел за счет истцов денежную сумму в размере 270 799 рублей (16 978 руб. х 15,95 кв.м.).

На момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ дом не был сдан в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано ДД.ММ.ГГГГ

На момент заключения основного договора купли-продажи, ответчик знал, что общая площадь приобретаемого истцами дома составляет 197,1 кв.м, а не 213,05 кв.м., но не возвратил истцам неосновательно приобретенные денежные средства, оплаченные истцами по предварительному договору.

Истцы не оспаривали и не оспаривают саму сделку.

Неосновательное обогащение ответчика возникло в результате передачи по основному договору жилого дома меньшей площади, чем было предусмотрено и оплачено по предварительному договору.

Истцы Курочкин А.В., Раенко Л.Н., Раенко И.Г. и Раенко В.Г. просили суд взыскать с ответчика в пользу истцов - в равных долях - неосновательное обогащение в общей сумме 270.799 рублей

Представитель ответчика ООО "Инвестиционная Компания "Недвижимость" иск не признал, утверждая, что не произошло фактического уменьшения площади на 15,95 кв.м., так как указанная разница связана с применением различных методик расчетов площадей при проектировании и строительстве жилых зданий и помещений по сравнению с теми, которые учитываются при регистрации права собственности на жилые объекты; в предварительном договоре стороны предусмотрели ориентировочную площадь объекта в 213,05 кв.м. не по сведениям технического паспорта, а по сведениям проектной документации.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истцом Раенко В.Г. ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об удовлетворении иска.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ч.5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из сумм площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцами (покупателями -

Курочкиным А.В., Раенко Л.Н., Раенко И.Г. и Раенко В.Г.) и ответчиком(продавцом) был заключен предварительный договор N N купли-продажи жилого дома, объединенного в блок, расположенного по адресу: "адрес" (л.д. 7-10).

Ответчик является юридическим лицом, ведущим строительную деятельность в жилом массиве "Березовка" по строительству блокированных домов.

Согласно п.2.2 предварительного договора, продавец обязуется за свой счет обеспечить выполнение работ по технической инвентаризации, постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на дом. Планировка дома и его описание будут приведены в основном договоре на основании кадастрового паспорта на дом.

В соответствии с п.2.7 предварительного договора, общая площадь дома определена сторонами как ориентировочная и на дату заключения предварительного договора составляла 213,05 кв.м. Стороны предусмотрели, что площадь определяется согласно проекту в строительных осях с учетом площадей крылец, террас, лестниц (по СНиШ.08.01-89*).

Согласно п.2.10 предварительного договора, стоимость дома на момент подписания предварительного договора стороны определили в твердой сумме, которая составила 3 617 300 рублей, исходя из площади указанной в п.2.7 договора. При заключении предварительного договора (пункт 2.10) стороны определили стоимость объекта недвижимости в сумме 3 617 300 рублей, включив в указанную стоимость не только строительство крылец, террас, лестниц, а еще и отдельные виды работ по внутренней и наружной отделке объекта недвижимости, перечисленные в Приложении N 4 к договору, что подтверждается Приложениями к предварительному договору NN 4 и 5, являющимися неотъемлемой частью договора и подписанными сторонами.

При этом, указанная стоимость определена как твердая и подлежащая изменению исключительно по соглашению сторон договора (пункта 2.10. предварительного договора).

Судом установлено, что сторонами не заключалось соглашений об изменении стоимости объекта.

В соответствии с п.2.15 предварительного договора, передача дома продавцом и принятие его покупателем в собственность осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту после полной оплаты стоимости дома покупателем.

Истцы произвели полную оплату за объект в сумме 3 617 300 рублей, согласно предварительному договору, исходя из общей ориентировочной площади дома, указанной в предварительном договоре, чем исполнили свои обязательства по договору, что подтверждается приходными кассовыми ордерами (л.д. 18-24).

На момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ., дом был построен, дом сдан в ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N N от ДД.ММ.ГГГГ., данным кадастрового учета (кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ.), общая площадь жилого блока блокированного дома составляет 197,1 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ года между истцами(покупателями) и ответчиком(продавцом) заключен основной договор купли-продажи:

- земельного участка, площадью 300 кв.м.,

- и расположенного на нем жилого блока блокированного дома, общей площадью 197,1 кв.м, по адресу: "адрес" (л.д.25-26).

Из п. 4 основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что земельный участок продан за 35 000 рублей, а жилой блок блокированного дома продан за 3 617 300 рублей, а всего указанное имущество продано за 3 652 300 рублей, которые Продавец получил от Покупателей полностью до момента подписания настоящего договора.

На основании данного основного договора от ДД.ММ.ГГГГ., за истцами в установленном законом порядке зарегистрировано право общей долевой собственности - по 1/4 доли за каждым - на указанный жилой блок блокированного дома, общей площадью 197, 1 кв.м., что подтверждается записями от ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРП и соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.55-58).

По мнению истцов, неосновательное обогащение ответчика произошло из-за того, что за уплаченную ими денежную сумму в размере 3 617 300 рублей, ответчик передал им жилой блок блокированного дома площадью всего 197,1 кв.м., а должен был передать площадью 213,05 кв.м.(как указано в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.).

Доводы истцов о том, что они излишне уплатили ответчику 270 799 рублей, что ответчик неосновательно обогатился за счет истцов на 270 799 рублей, судом

первой инстанции проверены и не нашли своего подтверждения.

Так, истцы не представили доказательства того, что уплаченные денежные суммы превышают цену договоров купли-продажи жилого блока блокированного дома.

По соглашению сторон, уплаченные денежные суммы были направлены на оплату договора купли-продажи спорного жилого блока блокированного дома, что не противоречит закону и условиям договора.

В соответствии с требованиями ст.ст.554, 555 ГК РФ стороны согласовали предмет договора купли-продажи недвижимости и его цену. При этом при согласовании объекта недвижимого имущества, стороны ссылались на технический паспорт.

Из материалов дела следует, что истцам передан именно тот жилой блок блокированного дома, технические характеристики которого были указаны в договоре.

Предмет договора с момента подписания предварительного договора до заключения основного договора не изменялся.

Сами истцы не оспаривали, что при заключении предварительного договора осматривали дом, были осведомлены о его характеристиках, в связи с чем, при его подписании выразили свое волеизъявление на приобретение по цене, определенной соглашением сторон.

Факт подписания сторонами предварительного и основного договоров свидетельствует о том, что покупателям изначально был понятен и индивидуально определен его предмет, подлежащий передаче в будущем.

Судом установлено, что фактического уменьшения площади переданного истцам объекта недвижимости на 15,95 кв.м. не произошло, так как указанная разница связана с применением различных методик расчета площади при проектировании и строительстве жилых зданий и помещений по сравнению с теми, которые применяются и учитываются при регистрации права собственности на жилые объекты.

Кроме того, в предварительном договоре стороны определили площадь объекта недвижимости как ориентировочную, предположив возможность ее корректировки после завершения строительства и оформления документов, необходимых для регистрации права собственности, без определения последствий такой корректировки для сторон договора.

Суд правильно признал, что различные подходы к способу определения площади жилого блока блокированного дома (проектные площади и площади по техническому паспорту) не свидетельствуют о нарушении ответчиком условий договора.

С учетом изложенного, не обоснованны доводы истцов о том, что ответчик передал им оплаченную площадь недвижимого имущество в меньшем размере.

Доводы истцов о наличии в предварительном договоре признаков договора подряда, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание, так как сам предмет предварительного договора существовал на момент его подписания сторонами.

Кроме того, стороны затем подписали основной договор от ДД.ММ.ГГГГ., в котором стороны указали конкретную площадь дома(197,1кв.м.) и стоимость дома

(3 617 300 рублей).

Истцы не оспаривают основной договор от ДД.ММ.ГГГГ который ими исполнен.

Между тем, при заключении предварительного договора в части определения стоимости объекта недвижимости (3 617 300 рублей), стороны согласовали цену не за один кв.м. площади, а стороны согласовали цену в целом за объект недвижимости с учетом выполнения ответчиком отдельных видов работ по внутренней и наружной отделке объекта, перечисленных в Приложениях к предварительному договору

С учетом изложенного, представленный истцами в исковом заявлении расчет стоимости одного квадратного метра общей площади, противоречит условиям двухсторонних соглашений и нормам закона.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им

надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что в иске следует отказать, так как не имеется доказательств неосновательного обогащения ответчика за счёт истцов.

Решение суда является законным и обоснованным, так как судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка и спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы Раенко В.Г., направленных на переоценку имеющимся по делу доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 19 августа 2013г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Раенко В.Г. - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: