Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 09 апреля 2014 г. по делу N 33-1297

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ефимовой И.В.,

судей Паршиной С.В., Петровой Н.А.,

при секретаре Цаплиной Е.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования "Город Саратов", комитета по управлению имуществом города Саратова к Денисовой Е.Ю. о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, пени по апелляционной жалобе Денисовой Е.Ю. на решение Волжского районного суда города Саратова от 22 октября 2013 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя ответчика по доверенности Анофрикова С.А., поддержавшего доводы жалобы, представителя истца по доверенности Парамоновой Т.Н., возражавшей против доводов жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов"), комитет по управлению имуществом города Саратова обратились в суд с исковыми требованиями к Денисовой Е.Ю. о взыскании арендной платы за пользование земельным участком по договору N 466 от 11.07.2008 г. в размере 394324 руб. 33 коп., неустойки в размере 144920 руб. 42 коп. В обоснование требований указали, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области N Т-3635-р от 18.06.2008 г. Спиридоновой И.В. был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью "данные изъяты" кв. м, с кадастровым номером 64:48:03 01 01:0027, расположенный по адресу: "адрес", для строительства торгового комплекса. Во исполнение указанного распоряжения между сторонами был заключен договор аренды земельного участка N 466 от 11.07.2008 г. Впоследствии указанный выше земельный участок был разделен на три земельных участка: площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" и площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты". В силу договора N 1 от 20.11.2009 г. (зарегистрирован 03.12.2009 г.) Спиридонова И.В. передала свои права по договору аренды N 466 от 11.07.2008 г. в отношении земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" Денисовой Е.Ю., которая по договору от 25.01.2013 г. (зарегистрирован 11.02.2013 г.), в свою очередь, передала их Гунину В.В. Учитывая, что со стороны Денисовой Е.Ю. имеется задолженность по арендной плате, истцы обратились в суд с соответствующими требованиями.

Рассмотрев возникший спор, суд частично удовлетворил заявленные требования, взыскав с Денисовой Е.Ю. в пользу администрации МО "Город Саратов" задолженность по арендной плате в размере 394324 руб. 33 коп., пени в размере 14492 руб. 04 коп. С Денисовой Е.Ю. взыскана государственная пошлина в размере 7288 руб. 16 коп.

Денисова Е.Ю. не согласилась с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что суд взыскал с нее задолженность по арендной плате и пени, в том числе за тот период, за который решением Октябрьского районного суда города Саратова от 11.09.2012 г. уже были взысканы задолженность по арендной плате и пени. Кроме того, автор жалобы указала, что суд не дал оценки ее доводам относительно отсутствия задолженности по арендной плате ввиду изменения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

На заседание судебной коллегии ответчик, представитель комитета по управлению имуществом города Саратова не явились, извещены о заседании судебной коллегии надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что имеются основания для изменения принятого судебного постановления, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Размер арендной платы в таком случае определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Вместе с тем при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

При этом земельное законодательство устанавливает платность использования земли. Так в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из положений ст. 2 Закона Саратовской области от 21.05.2004 г. N 23-ЗСО "О земле" установление порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, а также установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, относятся к полномочиям Правительства Саратовской области.

Судом было установлено, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области N Т-3635-р от 18.06.2008 г. и заключенного в его исполнение договора аренды земельного участка N 466 от 11.07.2008 г. Спиридоновой И.В. был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью "данные изъяты" кв. м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", для строительства торгового комплекса (т. 1 л.д. 7, 8-12).

В пункте 3.1 договора N 466 от 11.07.2008 г. указано, что размер арендной платы установлен в приложении N 1 к договору, при этом плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении N 1 суммы, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

В силу приложения N 1 к договору N 466 от 11.07.2008 г. ставка арендной платы за единицу площади установлена в размере 2%.

Указанный размер арендной платы не противоречит положениям постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения".

Пункт 6.2 договора N 466 от 11.07.2008 г. предусматривает уплату арендатором пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки в случае ее неуплаты в установленные договором сроки.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N Т-3380-р от 14.08.2009 г. указанный выше земельный участок был разделен на три земельных участка: площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" и площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты". Соответствующие изменения дополнительным соглашением N 1 от 01.09.2009 г. были внесены в договор N 466 от 11.07.2008 г. (т. 1 л.д. 16). Дополнительным соглашением N 2 от 13.10.2009 г. к договору N 466 от 11.07.2008 г. указанный договор расторгнут в отношении земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" (т. 1 л.д. 21).

В силу договора N 1 от 20.11.2009 г. Спиридонова И.В. уступила свои права по договору аренды N 466 от 11.07.2008 г. в отношении земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" Денисовой Е.Ю., переход прав и обязанностей по договору зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2009 г.

25.01.2013 г. Денисова Е.Ю. передала свои права и обязанности по договору аренды Гунину В.В., переход права зарегистрирован 11.02.2013 г. (т. 1 л.д. 23-24, 25).

Кадастровая стоимость земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" на момент перехода к Денисовой Е.Ю. прав и обязанностей по договору аренды составляла 75951648 руб. 48 коп., удельный показатель кадастровой стоимости был установлен в размере 7050 руб. 84 коп. за квадратный метр, в связи с чем арендная плата за год пользования участком была определена в размере 1519032 руб. 97 коп. с ежеквартальными платежами в размере 379758 руб. 24 коп.

При этом решением Октябрьского районного суда города Саратова от 11.09.2012 г. по делу N 2-2165/12 по иску администрации МО "Город Саратов" к Денисовой Е.Ю. о взыскании арендной платы за пользование земельным участком заявленные требования были удовлетворены частично и с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по арендной плате за период 03.12.2009 г. по 16.04.2012 г. в размере 1462045 руб. 95 коп. и пени в размере 20000 руб. (т. 2 л.д. 94-101). Решение суда вступило в законную силу. При этом из мотивировочной части указанного решения следует, что принимая решение, суд исходил из представленного ответчиком расчета задолженности по арендной плате, считая его правильным.

Рассчитывая задолженность по арендной плате, представитель ответчика указал период просрочки оплаты по договору продолжительностью 903 дня на25.05.2012 г., определяя при этом срок начала аренды с 03.12.2009 г.(л.д. 144 дела N 2-2165/12). Указанный расчет сделан с учетом продолжительности использования земельного участка в течение 903 дней и внесенных арендатором за этот период платежей в размере 2296000 руб.

Учитывая, что расчет, представленный ответчиком, был признан судом правильным и обоснованным, а также был положен в основу выводов по рассматриваемому спору, данные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ являются обязательными для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку задолженность по арендной плате по договору N 466 от 11.07.2008 г. была взыскана с Денисовой Е.Ю. решением Октябрьского районного суда г. Саратова за 903 дня, что соответствует периоду с 04.12.2009 г. по 24.05.2012 г. включительно, следовательно, при расчете задолженности по арендной плате суд первой инстанции должен был руководствоваться периодом с 25.05.2012 г. по 11.02.2013 г. включительно.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд обоснованно установил наличие задолженности по арендной плате со стороны Денисовой Е.Ю., однако неверно определил размер подлежащей взысканию задолженности.

В счет оплаты задолженности по арендной плате после вступления в законную силу решения Октябрьского районного суда города Саратова Денисовой Е.Ю. были осуществлены следующие платежи: на сумму 1874057 руб. 63 коп. платежным поручением N 427 от 29.10.2012 г. (л.д. 49) и на сумму 523569 руб. 81 коп. платежным поручением N 429 от 29.01.2013 г. (л.д. 48), всего на сумму 2397627 руб. 44 коп.

Из ответа комитета по управлению имуществом города Саратова N 13-05/26830 от 11.10.2013 г. на запрос суда следует, что денежные средства по вышеуказанным платежным поручениям на основании заявления Денисовой Е.Ю. были учтены следующим образом: сумма в размере 1462045 руб. 95 коп. - в качестве оплаты основного долга, сумма в размере 20000 руб. - в качестве оплаты пени по решению суда, суммы в размере 392011 руб. 68 коп. и 523569 руб. 81 коп. - в качестве оплаты основной задолженности по договору аренды.

Расчет задолженности выглядит следующим образом:

за 2 квартал 2012 года за период с 25.05.2012 г. по 30.06.2012 г. сумма задолженности составит:

37 х 4161,73 = 153984 руб. 16 коп., где 37 - количество дней, 4161 руб. 73 коп. - размер арендной платы за один день;

за 3 и 4 кварталы 2012 года сумма задолженности - 759516 руб. 49 коп.;

за 1 квартал 2013 года за период с 01.01.2013 г. по 11.02.2013 г. сумма задолженности составит:

42 х 4161,73 = 174792 руб. 84 коп., где 42 - количество дней, 4161 руб. 73 коп. - размер арендной платы за один день;

153984,16 + 759516,49 + 174792,84 = 1088293,49 руб.

После погашения долга по решению суда в размере 1482045 руб. 95 коп., оставшаяся сумма в размере 915581 руб. 49 коп. (392011,68 + 523569,81) была учтена в качестве оплаты основной задолженности по договору аренды.

Таким образом, задолженность Денисовой Е.Ю. по арендной плате за период с 25.05.2012 г. по 11.02.2013 г. (с учетом ранее внесенных платежей) составит 172712 руб. (2397627,44 - 1482045,95 - 1088293,49).

Учитывая, что платеж в размере 1874057 руб. 63 коп. был произведен лишь 29.10.2012 г., образовалась задолженность по оплате за 2 квартал 2012 года в размере 153984 руб. 16 коп., срок оплаты которой истек 10.07.2012 г. За просрочку указанного платежа на 372 дня (с 11.07.2012 г. по 17.07.2013 г.)подлежит начислению пени в размере 0,1%, что составляет 57282 руб. 11 коп.

Задолженность по арендной плате за 3 квартал 2012 года составила 379758 руб. 24 коп., срок внесения которой истек 10.10.2012 г. С учетом периода задержки оплаты с 11.10.2012 г. по 28.10.2012 г. продолжительностью 18 дней подлежит начислению пени в размере 0,1%, что составляет 6835 руб. 65 коп.

Задолженность по арендной плате за 4 квартал 2012 года составила 367504 руб. 80 коп. (с учетом частичной предоплаты в размере 12253 руб. 44 коп., произведенной 29.10.2012 г.), срок внесения которой истек 10.01.2013 г. С учетом периода задержки оплаты с 11.01.2013 г. по 28.01.2013 г. продолжительностью 18 дней, подлежит начислению пени в размере 0,1%, что составляет 6615 руб. 09 коп.

После платежа, произведенного 29.01.2013 г. в размере 523569 руб. 81 коп., задолженность за 1 квартал 2013 года (с 01.01.2013 г. по 11.02.2013 г.) составила 18727 руб. 83 коп.Учитывая период просрочки продолжительностью 98 дней с 11.04.2013 г. по 17.07.2013 г., пени составит 1835 руб. 33 коп.

За период с 11.07.2012 г. по 17.07.2013 г. подлежало взысканию пени в следующем размере:

57282,11 + 6835,65 + 6615,09 + 1835,33 = 72568 руб. 18 коп.

Таким образом, задолженность Денисовой Е.Ю. по арендной плате по договору N 466 от 11.07.2008 г. составила 172712 руб. В указанной части состоявшееся решение суда подлежит изменению.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Вывод суда о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ и снижении размера пени до 14492 руб. 04 коп., полагая изначально заявленный истцом размер неустойки по договору завышенным и явно не соответствующим последствиям нарушения обязательств - является правильным.

Размер неустойки, установленный судом, судебная коллегия полагает разумным и справедливым, а решение суда в указанной части законным и обоснованным.

Довод апелляционной жалобы относительно необходимости применения новой кадастровой стоимости арендуемого земельного участка при расчете задолженности по арендной плате не может быть принят судебной коллегией.

В силу положений постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и условий договора аренды N 466 от 11.07.2008 г. размер арендных платежей может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Очередные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области были утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 г. N 989-р, которое вступило в силу с момента опубликования, то есть с 11.01.2013 г.

Поскольку нормативно-правовые акты могут применяться лишь после вступления в законную силу и распространяют свое действие на отношения, возникшие после их вступления в силу (кроме случаев специально оговоренных в таком нормативно-правовом акте), при определении размера арендной платы за спорный период вновь установленная кадастровая стоимость учитываться не может.

В связи с изменением размера подлежащей взысканию задолженности по арендной плате подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика, который с учетом положений ст. 333.19 НК РФ составляет 4944 руб. 08 коп.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Волжского районного суда города Саратова от 22 октября 2013 года изменить в части взыскания долга по арендной плате и государственной пошлины.

Взыскать с Денисовой Е.Ю. в пользу администрации МО "Город Саратов" задолженность по арендной плате в размере 172712 руб.

Взыскать с Денисовой Е.Ю. государственную пошлину в доход муниципального бюджета в размере 4944 руб. 08 коп.

В остальной части решение Волжского районного суда города Саратова от 22 октября 2013 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи