Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 08 апреля 2014 г. по делу N 33-1371/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Руденко Н.В.,

судей Гузенковой Н.В., Ивановой М.Ю.,

при секретаре Горчаковой О.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ботвинкова М.В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Сантол" о признании договора купли-продажи незаключенным, взыскании неосновательного обогащения,

по апелляционной жалобе ООО "Сантол" на решение Ленинского районного суда города Смоленска от 20 января 2014 года.

Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения представителя ООО "Сантол" Смирнова В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ботвинков М.В. обратился в суд с исковыми требованиями к ООО "Сантол" о расторжении договора купли-продажи жилого помещения - комнаты, площадью 13,8 кв.м., в квартире N, указав в обоснование, что 25.12.2012 года указанный договор был подписан между ним и ответчиком, денежные средства в счет цены за приобретаемую комнату в сумме ... им оплачены. Однако в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ... (далее - Управление Росреестра) названный договор не был зарегистрирован в связи с наличием запрета судебного пристава-исполнителя по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ответчика. Считает, что на момент подписания договора купли-продажи ответчик не мог не знать о судебных решениях, которыми с него взысканы денежные суммы в пользу третьих лиц, являющихся основаниями для возбуждения исполнительных производств и запрете регистрационных действия в отношении недвижимого имущества ООО "Сантол". Каких-либо мер, направленных на погашение задолженностей по исполнительным производствам, отмене запрета на регистрационные действия и регистрации заключенного договора Общество не принимает, что, по мнению истца, в силу положений ст.ст. 558, 460, 450 и 452 ГК РФ является основанием для расторжения договора и возврате уплаченных за товар денежных средств.

В ходе рассмотрения дела Ботвинков М.В. изменил предмет иска и просил суд признать договор купли-продажи спорной комнаты от 25.12.2012 незаключенным, взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме ... , понесенные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца - Ботвинков В.О. уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Сантол" - Смирнов В.В. иск не признал. Наличие задолженности Общества перед третьими лицами по исполнительным производствам и запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости не оспаривал, считая указанные обстоятельства не затрагивающими совершенную между сторонами по делу сделку. Также пояснил, что денежные средства по договору купли-продажи от 25.12.2012 истцом не оплачены, а квитанция о получении ООО "Сантол" денежных средств от покупателя в счет цены договора на сумму ... была выписана исключительно для предоставления в орган регистрации прав на недвижимость.

Решением Ленинского районного суда города Смоленска от 20 января 2014 года исковые требования Ботвинкова М.В. удовлетворены: договор купли-продажи комнаты площадью 13,8 кв.м., расположенной в квартире N, подписанный Ботвинковым М.В. и ООО "Сантол", признан незаключенным; с ответчика в пользу истца взыскано ... в счет возврата неосновательного обогащения, расходы по оплате госпошлины в сумме ...

В апелляционной жалобе ООО "Сантол" просит вышеуказанное решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильную оценку доказательств.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец Ботвинков М.В. и его представитель не явились.

В силу ч.3 ст.167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ООО "Сантол" - Смирнов В.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Выслушав объяснения представителя ответчика, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи от 12.09.2008 ООО "Сантол" является собственником жилого помещения - комнаты площадью 13,8 кв.м., расположенной в квартире ... Право собственности Общества на указанную комнату зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество с сделок с ним 09.10.2008, регистрационная запись N (л.д.75).

25.12.2012 между ООО Сантол" ("Продавцом") и Ботвинковым М.В. ("Покупателем") подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец обязуется передать, а Покупатель - принять в собственность спорную комнату, цена которой согласована в ... (л.д.88).

К названному договору купли-продажи его сторонами подписано также дополнительное соглашение от 25.12.2012, устанавливающее права зарегистрированной в отчуждаемой Покупателем комнате ФИО1. на сохранение отношений по найму спорного жилого помещения при переходе на него права собственности от Продавца к Покупателю, а также - соответствующие обязанности последнего (л.д.89).

Во исполнение условий п.5 Договора купли-продажи от 25.12.2012 его стороны 15.01.2013 передали в Управление Росреестра по Смоленской области документы для государственной регистрации договора и права собственности (л.д.79-90). Уведомлением от 24.01.2013 Ботвинкову М.В. и представителю ООО "Сантол" сообщено о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права собственности на срок до 24.02.2013 ввиду отсутствия документов, подтверждающих соблюдение прав преимущественной покупки в отношении иных собственников комнат в коммунальной квартире и неправильной уплаты государственной пошлины за регистрационные действия (л.д.91-92).

По заявлению представителя Продавца от 13.02.2013 государственная регистрация сделки приостановлена на 3 месяца, а в последствии - на основании произведенной государственной регистрации запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества - до снятии ареста (л.д.97-110).

Начиная с 29.03.2013, на основании соответствующих постановлений судебных приставов-исполнителей, в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении должника ООО "Сантол", неоднократно Управлением Росреестра ... производилась государственная регистрация запрета на совершение регистрационных действий в отношении комнаты, площадью 13,8 кв.м., расположенной по адресу: ... , а также - прекращение соответствующих регистрационных записей об аресте при отмене указанных мер (л.д.98, 110-114).

Удовлетворяя заявленные Ботвинковым М.В. исковые требования, суд исходил из установленных по делу обстоятельств и, применяя положения ст.ст.223, 288, ч.2 ст.588 ГК РФ, пришел к выводу о не заключении договора купли-продажи спорной комнаты ввиду отсутствия государственной регистрации данной сделки и неисполнении её условий продавцом. Также суд на основании положений ст.1102 ГК РФ, принимая во внимание условия п.5 договора от 25.12.2012 об оплате покупателем ... в счет покупной стоимости отчуждаемой комнаты в момент подписания договора, предоставленную истцом квитанцию к приходному кассовому ордеру N8 от 04.10.2012 о внесении Ботвинковым М.В. в кассу ООО "Сантол" денежных средств в поименованном размере (л.д.9), взыскал указанную сумму с ответчика в счет возврата неосновательного обогащения.

Апелляционная инстанция соглашается с данными выводами суда, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Так, в силу п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ, действовавшей до 1 марта 2013 года, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Аналогичная правовая норма содержится в ч.2 ст.8.1 ГК РФ, введенной в действие с 1 марта 2013 года.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ, правила которого применялись к договорам, заключенным до 1 марта 2013г., договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что государственная регистрация договора купли-продажи комнаты площадью 13,8 кв.м., расположенной в квартире N, от 25.12.2012, а также регистрация перехода права собственности на указанное жилое помещение от ООО "Сантол" к Ботвинкову М.В. не произведена, что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, исходя из требований вышеприведенных норм закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец право собственности на спорное имущество не приобрел, указанный договор признал незаключенным.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку требование закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество носит императивный характер, при этом, правило о моменте возникновения прав, подлежащих государственной регистрации не содержит каких-либо изъятий, в том числе, связанных с действиями сторон договора.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция не принимает во внимание доводы ответчика в апелляционной жалобе о подписании договора купли-продажи, содержащего все существенные условия указанной сделки, и акта приема-передачи спорного имущества, поскольку при отсутствии государственной регистрации названные обстоятельства не могут являться свидетельством перехода права собственности на недвижимое имущество и правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеют.

Также судебная коллегия отмечает, что каких-либо доказательств принятия ответчиком мер для своевременной регистрации сделки, как того требуют положения ст.56 ГПК РФ, в ходе рассмотрения дела не представлено. Учитывая, что ООО "Сантол", являясь продавцом спорного объекта недвижимости, знал или обязан был знать об обстоятельствах, послуживших основанием невозможности государственной регистрации договора от 25.12.2012 (запрете судебного пристава-исполнителя о производстве регистрационных действий в отношении предмета сделки), вывод суда о незаключенности указанного договора является правильным.

Довод апелляционной жалобы о неверной оценке показания свидетеля ФИО2., сообщившей об отсутствии факта оплаты истцом денежных средств ООО "Сантол", судебная коллегия отклоняет в силу следующего.

В тексте договора купли-продажи от 25.12.2012 (п.5) содержится условие об оплате Покупателем цены комнаты в сумме ... Продавцу в день подписания указанного договора; а также - подпись представителя Продавца, от имени которого действовал генеральный директор ООО "Сантол" ФИО3 о получении денежной суммы в названном размере (л.д.88, оборот).

Кроме того, как отмечалось выше, истцом в подтверждение оплаты указанной суммы представлена квитанция к приходному кассовому ордеру N8 от 04.10.2012, копия которой имеется в материалах дела (л.д.9).

С учетом изложенных обстоятельств, показания свидетеля ФИО2. об отсутствии оплаты истцом цены договора не могут являться допустимыми доказательствами (по смыслу ст.162 ГК РФ), в связи с чем правомерно отклонены судом.

Суд, вопреки доводам жалобы, верно определил юридически значимые обстоятельства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда города Смоленска от 20 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Сантол" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: