Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2014 г. по делу N 33-835/14

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого АО в составе:

председательствующего Наумова И.В.,

судей коллегии Домрачева И.Г. и Реутовой Ю.В.,

при секретаре Когаеве Г.Ю.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам: представителей: Вазирханова З.С.; Рейзова Э.А. на решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого АО от 17 декабря 2013 года, которым постановлено:

Признать недействительной сделкой заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Рыжовым Д.В. и Вазирхановым Г.С.-С. договор купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты" метра квадратных, кадастровый номер N, расположенного по адресу: "адрес", северная часть промышленной зоны, в части продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", северная часть промышленной зоны, площадью "данные изъяты" метров квадратных, кадастровый номер N категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: занятый овощехранилищем.

Признать право собственности Бояркиной В.И. на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", северная часть промышленной зоны, площадью "данные изъяты" метров квадратных, кадастровый номер N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: занятый овощехранилищем.

Отказать в удовлетворении встречного иска Вазирханова Г.С.-С. к Бояркиной В.И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, ФБУ "Кадастровая палата" по ЯНАО о признании незаконными материалов землеустроительного дела, аннулировании записи о земельном участке, признании строения самовольной постройкой, его сносе и освобождении участка от строительного мусора.

Отказать в удовлетворении встречного иска Рыжова Д.В. к Бояркиной В.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительным права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Домрачева И.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бояркина В.И. предъявила иск к Рыжову Д.В. и Вазирханову Г.С.-С. о признании сделки недействительной, признании права собственности на земельный участок, указав следующие обстоятельства.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность у Рыжова Д.В. здание овощехранилища, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.11. 2011. Переход права на земельный участок под зданием зарегистрирован не был, земельный участок до 23.05. 2013 находился в собственности Рыжова. Рыжов и Вазирханов заключили договор купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты" кв. м ... Договор является недействительным в части отчуждения земельного участка под овощехранилищем.

С учётом изменений к иску, Бояркина просила признать недействительной сделкой заключенный между Рыжовым. и Вазирхановым договор купли-продажи земельного участка по продаже части земельного участка с кадастровым номером N земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" м. кв., признать за собой право собственности на указанный земельный участок.

Вазирханов Г.С. и Рыжов Д.В. иск не признали, предъявили встречные иски:

- Вазирханов о признании незаконными материалов землеустроительного дела, об аннулировании записи о земельном участке, о признании здания магазина самовольной постройкой, обязании её сноса и вывоза мусора. Указал на ту же сделку купли - продажи земельного участка и обстоятельства нахождения на нём овощехранилища Бояркиной площадью "данные изъяты" м.кв. При покупке здания Бояркина не приобрела право собственности на земельный участок, самовольно изменила целевое назначение здания, перестроив овощехранилище под магазин "Смак" меньшей площадью, в связи с чем утратила право собственности на здание овощехранилища. Договор аренды Бояркина не заключила, арендную плату ему не вносит. Проведённые по заказу Бояркиной землеустроительные работы по разделению единого земельного участка незаконны, при их проведении не было учтено мнение собственника;

- Рыжов просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 20.10.2011, заключенного между ним и Бояркиной В.И., признать недействительным право собственности Бояркиной на здание овощехранилища, поскольку выразил своё намерение продать Бояркиной только здание овощехранилища, при этом в договоре не оговаривалась передача земельного участка под этим зданием. Намерения продать Бояркиной участок под зданием не имел. В договоре не были указаны существенные условия, не определён предмет сделки - не установлены границы участка.

Стороны иски не признали и пояснили:

Бояркина В.И. и её представители указали на то, что при заключении договора купли-продажи здания овощехранилища Рыжов обещал безвозмездно оформить на Бояркину право собственности на земельный участок, находящийся подовощехранилищем и необходимый для его использования. В здании овощехранилища проведён ремонт, реконструкция не производилась, в связи с чем разрешительная документация на реконструкцию не получалась. Здание используется под продуктовый магазин "Смак". Изменение целевого назначения здание не прекращает право собственности Бояркиной. Вазирханов С.С. считает, что участок под зданием является его собственностью и предлагает выкупить его за "данные изъяты" рублей. Бояркина обратилась в ООО "Геосфера" за проведением землеустроительных работ по разделению земельного участка, ранее принадлежащего Рыжову Д.В., кадастровый номером N, общей площадью 6 724 метров квадратных, на два участка: участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" м.кв., на котором расположено здание, и принадлежащий Вазирханову Г.С. участок с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" м. Просит признать за ней право собственности на участок площадью "данные изъяты" м.кв. Размер и границы этого участка были определены исходя из целей использования здания. Здание овощехранилища предполагает погрузку-разгрузку товара, с тыльной его стороны для этих целей предусмотрены специальные двери. В целях проезда грузового транспорта к погрузочным дверям и проведения погрузки при определении границ участка, считает необходимым отступить от торцевых стен здания на 4 м., от тыльной стены здания - 6 м., от фасадной стены здания - до дороги. При проведении землеустроительных работ мнение Рыжова и Вазирханова не учитывалось, так как они не признавали за Бояркиной право на данный земельный участок.

Вазирханов Г.С, Рыжов Д.В., а также привлечённые в качестве ответчиков: Пуровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО ФБУ "Кадастровая палата по Ямало-Ненецкому АО" и третьи лица: Администрация МО посёлок Уренгой, Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района в суде участия не принимали.

Представители Вазирханова Г.С. - Гимаев А.В. и Вазирханов З.С. иск поддержали, дополнив его доводы тем, что при проведении землеустроительных работ не было учтено мнение Рыжова, его раздел является незаконным. Изменение Бояркиной целевого назначения здания овощехранилища и его использование под магазин влечёт за собой прекращение права собственности Бояркиной на это здание, а само здание является самовольной постройкой.

Представитель Рыжова Д.В. - Рейзов Э.А. поддержал иск, привёл аналогичные представителям Вазирханова доводы.

Рассмотрев дело по существу, суд вынес решение, об удовлетворении первоначального иска, отказе в удовлетворении встречных исков, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционных жалобах представители указали на нарушение судом норм материального и процессуального права, просят об отмене решения и постановлении нового:

-Вазирханов З.С., что при продаже Бояркиной объекта недвижимости стоимость земельного участка в цену сделки не включалась, право на него у неё не возникло. Бояркина провела раздел земельного участка без согласия собственника - Вазирханова Г.С.-С., без проведения согласования границ земельных участков. Необоснованно, чем руководствовалась Бояркина при определении границ и площади земельного участка. Бояркина произвела реконструкцию овощехранилища, возвела самовольную постройку - магазин, что не соответствует целевому назначению земельного участка.

- Рейзов Э.А., что воля сторон при заключении договора купли-продажи овощехранилища была направлена на отчуждение объекта недвижимости, без соответствующего земельного участка. Стоимость участка не включена в договор купли-продажи объекта недвижимости, границы и площадь участка не определялись. Выкупить участок Бояркина не предлагала. Считает, что право собственности на земельный участок Бояркина не приобрела.

Стороны о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции извещены.

Проверив материалы дела по правилам ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав в суде апелляционной инстанции представителей сторон: Вазирханова З.С., Рейзова Э.А. и Ромодину Ю.В., Матвееву Ю.А. от Бояркиной, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии указанных в статье 330 Гражданского процессуального кодекса оснований для отмены решения.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.12. 2007 ОАО "Уренгойский ОРС геологов" в лице председателя ликвидационной комиссии Лосинец Е.П. продал, а Рыжов Д.В. купил овощехранилище на 500 тн, общей площадью "данные изъяты" кв.м. по цене "данные изъяты" руб., в том числе НДС 18% (т.1л.105).

На основаниираспоряжения Главы Пуровского района от 04.12.2008 N 2085р Рыжову Д.В. предоставлен земельный участок с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" м.кв. в собственность с разрешённым использованием занятый овощехранилищем, кадастровой стоимостью "данные изъяты" руб. Пунктом 3 распоряжения Рыжову рекомендовано осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок. (т.1 л.104).

ДД.ММ.ГГГГ между Рыжовым Д.В. Бояркиной В.И. заключен договор купли-продажи здания-овощехранилища на 500 тн, площадью "данные изъяты" м. кв., расположенного по адресу: "адрес". Стоимость здания сторонами определена в "данные изъяты" руб., которая оплачена покупателем до подписания договора.

Государственная регистрация права собственности Бояркиной В.И. произведена в установленном законом порядке, на что указывает свидетельство о государственной регистрации права серии N от 15.11.2011.

ДД.ММ.ГГГГ Рыжиков Д.В. на основании договора купли-продажи продал указанный участок Вазирханову Г.С-С., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 27.08.2013.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, иного целевого назначения, кроме как под овощехранилище, приватизированный Рыжовым участок в "данные изъяты" м.кв не имел.

Давая оценку совершенным сделкам, суд пришел к выводу о том, что заключенный между Рыжовым и Вазирхановым договор купли-продажи земельного участка является недействительным и удовлетворил иск Бояркиной.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом, принимая во внимание следующее.

Согласно правилу ч.6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 1 т. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно диспозитивному требованию п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Подп.1 п.4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Кроме того, согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подп. 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, право пользования земельным участком у нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предшественника, возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

В силу изложенного, доводы ответчиков по иску Бояркиной о том, что последняя не имела право на приобретение участка в собственность, судебная коллегия не может признать основанными на законе.

Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

На момент продажи овощехранилища решение об образовании земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, собственником не принималось, земельный участок не был сформирован, как указывалось выше, вся его приватизированная Рыжовым площадь следовала судьбе овощехранилища.

Согласно п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Исполнив договор купли-продажи овощехранилища и став его собственником, Боркина выдвинула требование не на весь участок, а на его часть равную "данные изъяты" м.кв.- площадь необходимую для использования объекта недвижимости по назначению.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества для совершения соответствующих регистрационных действий. При этом в соответствии со статей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

По смыслу ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок становится объектом земельных правоотношений, когда его границы описаны и удостоверены в установленном порядке.

Не разрешив законное право Бояркиной на передачу земельного участка, занятого и используемого в связи с эксплуатацией предмета недвижимости на праве собственности, Рыжов правовых оснований для заключения 24.05. 2013 договора купли-продажи участка с Вазирхановым не имел.

Согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В силу положений ч. 3 ст. 39 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

В соответствии с ч. 1 ст. 40 указанного Закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. При этом местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц, или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.

В соответствии с Инструкцией по межеванию земель установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке (п. 9.1).

Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем-производителем работ (п. 9.2).

Поскольку Рыжов и Вазирханов право Бояркиной на спорный земельный участок не признавали, Вазирханова на время проведения землеустроительных работ, инициированных Бояркиной, результатом которых явилось выделение земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" м (кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ), в силу указанных выше оснований нельзя признать лицом (правообладателем), с которым согласно ч. 3 ст. 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" должно проводиться согласование местоположения границ, в указанных обстоятельствах и на основании приведённых норм права, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания незаконным кадастрового паспорта на имя Бояркиной.

Отступление от границ объекта недвижимости обоснованно признано необходимым и разумным, не противоречащим п.1 ст. 35 ЗК РФ, учитывая то, что как указывалось выше остальная -большая часть земельного участка следовала судьбе овощехранилища.

В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 17, в силу положений п. 1 ст. 28 ФЗ N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации прав являются судебные акты: права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Что касается доводов о реконструкции здания Бояркиной и нецелевого использования объекта недвижимости, то они не имеют правового значения для разрешения спора, заявлены к собственнику ненадлежащим субъектом при отсутствии права требования.

С учётом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении правильного по существу решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого АО от 17 декабря 2013 годаоставить без изменения, апелляционные жалобы Вазирханова З.С.; Рейзова Э.А. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: /подписи/

Копия верна: судья И.Г. Домрачев

Секретарь суда Н.Н. Копейкина