Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 08 апреля 2014 г. по делу N 33-960/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Петровского М.В.,

судей: Миркиной Е.И., Черемисина Е.В.,

с участием прокурора Кофман Е.Г.,

при секретаре Мочаловой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску закрытого акционерного общества "Общество развития Новосибирск" к Матерн О. А., Матерну В. И., Матерну Г. И. о выселении

по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Общество развития Новосибирск" на решение Томского районного суда Томской области от 05 ноября 2013 года,

заслушав доклад судьи Миркиной Е.И., объяснения ответчика МатернО.А., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора, полагавшего необходимым решение суда оставить без изменения,

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "Общество развития Новосибирск" (далее - ЗАО "Общество развития Новосибирск") обратилось в суд с иском к Матерн О.А. о взыскании долга по договору найма жилого помещения в размере /__/ рублей, к Матерн О.А., Матерну В.И., Матерну Г.И. о выселении из квартиры, расположенной по адресу: /__/, без предоставления иного жилого помещения.

В обоснование указано, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: /__/. В соответствии с договором найма жилого помещения N Т 32/07 от 15.08.2007, заключенным ЗАО "Общество развития Новосибирск" и Матерн О.А., указанная квартира передана последней в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания в ней Матерн О.А. и ее детей: Н., Матерна В.И ... Матерна Г.И. Договор действует в течение 1 года с момента подписания. В случае, если ни одна из сторон за месяц до истечения срока действия договора не заявит о его прекращении, он считается продленным на следующий год. ЗАО "Общество развития Новосибирск" заблаговременно уведомило Матерн О. А. о прекращении договора с 15.08.2013 в связи с неисполнением последней обязанности оплаты за найм жилья. В установленный срок и до настоящего момента Матерн О.А. квартиру не освободила, по акту ЗАО "Общество развития Новосибирск" её не передала, на момент прекращения срока действия договора задолженность Матерн О.А. по оплате составила /__/ руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца от исковых требований к Матерн О.А. в части взыскания задолженности за найм спорной квартиры в размере /__/ рублей по договору найма жилого помещения NТ32/07 от 15.08.2007, образовавшейся за период до 15.08.2013, отказалась в связи с погашением долга.

Определением суда от 28.10.2013 данный отказ принят судом, производство по делу в данной части прекращено.

Ответчик Матерн О.А. в ходе судебного разбирательства пояснила, что в спорное жилое помещение их семья вселилась в статусе вынужденных переселенцев в 1995 г. В конце декабря 1995 г. между её бывшим супругом М. и обществом был заключён договор аренды квартиры сроком действия 20 лет с последующим выкупом. Договор 1995 г. не сохранился. После смены руководства общества в 2005 г. она получила по почте из /__/ новый бланк договора аренды квартиры. Поскольку письмо содержало предупреждение о выселении семьи из квартиры в случае отказа подписать новый договор, М. его подписал. Договор 2007 г. им привезли домой, и также под угрозой выселения он был подписан. По её просьбе, последний договор был заключен с ней, так как на тот момент М. не проживал в квартире. Разница между договорами 2005 г. и 2007 г. была только в условиях проживания в квартире иных лиц, в остальном положения договоров были идентичными. Исковые требования о выселении не признала, так как считает, что не истёк срок действия договора 1995 г. и последующее заключение договоров найма квартиры считает незаконным. Также указала, что действительно она в установленный срок не вносила платежи за найм, так как испытывала материальные трудности, в настоящее время задолженность погашена. Намерена надлежащим образом исполнять денежные обязательства по договору, материальное положение ее сына Матерна Г.И. стабилизировалось и он помогает ей. Просила учесть, что иного жилья у семьи нет, с лета 2013 г. в квартире вынуждена проживать дочь Поликарпова Е.С. с супругом и тремя малолетними детьми, так как у них в результате пожара сгорел дом со всем имуществом. Просила суд в требованиях о выселении отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, ответчиков МатернаВ.И., Матерна Г.И., третьего лица Поликарповой Е.С.

Обжалуемым решением на основании статьи 40 Конституции Российской Федерации, статей 209, 309, 310, 421, 671, 683, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель ЗАО "Общество развития Новосибирск" Иванов П.Б. просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование указывает следующее:

к спорным отношениям не могут применяться положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку после прекращения действия договора социального найма жилого помещения N Т 32/07, заключенного максимальным сроком до 15.08.2012, между сторонами возникли отношения по краткосрочному найму;

ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств лишает её преимущественного права на заключение договора на новый срок;

к спорным отношениям не могут быть применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об одностороннем отказе от исполнения обязательства, поскольку истец уведомил ответчика о прекращении договора с соблюдением порядка, установленного и согласованного сторонами.

Судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, ответчиков МатернаВ.И., Матерна Г.И., третьего лица Поликарповой Е.С., извещённых надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого судом решения по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 15.08.2007 ЗАО "Общество развития Новосибирск" и Матерн О.А. заключён договор найма жилого помещения NТ 32/07, по условиям которого принадлежащая на праве собственности ЗАО "Общество развития Новосибирск" квартира по адресу: /__/, передана Матерн О.А. и членам её семьи в срочное возмездное владение и пользование. В настоящее время ответчики проживают в данном жилом помещении.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с абз. 1 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

В силу абз. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Из указанных положений закона следует, что наймодатель вправе отказаться от продления договор найма жилого помещения только в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём. Нарушение нанимателем обязательств по внесению платы за наём жилого помещения является основанием для расторжения договора найма в судебном порядке, при этом нанимателю может быть предоставлен срок для устранения допущенных нарушений договора.

В п. 6.1 договора найма от 15.08.2007 срок действия договора определён сторонами один год с момента его подписания, при этом согласовано, что договор автоматически считается продленным на каждый последующий год (но не более пяти лет), если ни одна из сторон за один месяц до истечения срока действия договора не заявит другой стороне о его прекращении.

Как правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, из искового заявления, а также представленных в материалы дела уведомлений о прекращении договора найма от 12.03.2013, 16.05.2013, 30.07.2013 следует, что ЗАО "Общество развития Новосибирск" не направляло Матерн О.А. предупреждение об отказе от продления договора найма спорного жилого помещения в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём. Наниматель Матерн О.А. от продления договора также не отказывалась. В связи с этим в соответствии с приведёнными выше положениями абз. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма спорной квартиры считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Доказательств расторжения указанного договора найма в судебном порядке в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, в рамках данного спора ЗАО "Общество развития Новосибирск" таких требований не заявлено.

Таким образом, оснований для выселения ответчиков из спорной квартиры у суда первой инстанции не имелось.

Доводы жалобы о том. что к спорным отношениям не могут применяться положения ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку между сторонами возникли отношения по краткосрочному найму, не основаны на нормах закона и материалах дела, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договором краткосрочного найма является договор, заключённый на срок до одного года, а согласно п. 6.1 договора найма от 15.08.2007 срок действия договора определён сторонами в один год.

Также не основан на нормах закона довод жалобы о том, что ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств лишает её преимущественного права на заключение договора на новый срок, в связи чем признаётся судебной коллегией несостоятельным.

Несостоятельным является и довод жалобы о том, что истец уведомил ответчика о прекращении договора найма с соблюдением установленного порядка, поскольку данный довод опровергается материалами дела. Как указано выше, все представленные в материалы дела уведомления о непродлении договора содержат ссылки на неисполнение нанимателем обязательств по оплате за наём жилого помещения, что не соответствует положениям абз. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение суда является законным, обоснованным и не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Томского районного суда Томской области от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Общество развития Новосибирск" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: