Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-942/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего

Цехмистера И.И.

судей

Плосковой И.В., Кавка Е.Ю.

при секретаре

с участием прокурора

Попояниной Е.П.

Спириной О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Глебова А.В. на решение Тобольского районного суда Тюменской области от 02 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования прокурора Тобольского района к администрации Тобольского муниципального района и Глебову А.В. о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды " ... " от " ... " года, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка " ... " от " ... " года, заключенный между Глебовым А.В. и Администрацией Тобольского муниципального района Тюменской области, применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение.

Признать недействительным соглашение " ... " от " ... " о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между Администрацией Тобольского муниципального района и Глебовым А.В..

Признать недействительным распоряжение Администрации Тобольского муниципального района " ... " от " ... " о предоставлении в собственность за плату земельного участка для индивидуального жилищного строительства по адресу: " ... ", Глебову А.В..

Взыскать с Глебова А.В. госпошлину в доход бюджета Тобольского муниципального района " ... " рублей".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Плосковой И.В., объяснения прокурора Спириной О.В., представителя администрации Тобольского муниципального района Саитовой Э.Д., полагавших апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Тобольского района обратился в суд с иском в интересах Тобольского муниципального района к администрации Тобольского муниципального района, Глебову А.В. с требованиями с учетом их уточнений о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка " ... " от " ... ", заключенного между администрацией Тобольского муниципального района и Глебовым А.В., признании недействительным соглашения " ... " от " ... " о расторжении договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что " ... " между Администрацией Тобольского района и Глебовым А.В. по результатам аукциона заключен договор " ... " аренды земельного участка, площадью 1300 кв.м., расположенного по адресу: " ... ". Земельный участок Глебовым А.В. был арендован на срок три года для индивидуального жилищного строительства. " ... " Глебов А.В. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства: жилой дом, площадью застройки - 196 кв.м., степень готовности не указана. Согласно акту обследования земельного участка комиссии администрации Тобольского района от " ... " на земельном участке расположен железобетонный фундамент. Распоряжением главы администрации Тобольского муниципального района " ... " от " ... " и на основании заявления Глебова А.В., представившего свидетельство о государственной регистрации объекта незавершенного строительства, было принято решение о предоставлении Глебову А.В. данного участка в собственность. В соответствии с п.2 соглашения " ... " от " ... ", договор аренды указанного участка расторгнут, и " ... " между Администрацией и Глебовым А.В. заключен договор купли-продажи участка. Переход права собственности Глебовым А.В. зарегистрирован в ЕГРП " ... ", о чем имеется соответствующая запись. В ходе проверки соблюдения земельного законодательства, проводимой прокуратурой Тобольского района в декабре 2012 года в администрации Тобольского района, выявлены нарушения требований земельного законодательства, в частности, было установлено, что в нарушение ст. 36 Земельного кодекса РФ Глебову А.В. продан участок, ранее арендованный Глебовым А.В. на три года под индивидуальное жилищное строительство, до завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства имел степень готовности 10 % (только фундамент). При этом цель, в соответствии с которой Глебову А.В. был предоставлен объект под индивидуальное жилищное строительство, не достигнута, у администрации Тобольского района отсутствовали правовые основания для передачи Глебову А.В. участка в собственность. Сделка не соответствует требованиям закона, является ничтожной, в связи с чем прокурор просит признать ничтожным договор от " ... " и в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ возвратить стороны в первоначальное положение.

В судебном заседании прокурор Тобольского муниципального района Прохоров В.Н. на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.

Ответчик Глебов А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка ничтожным, не имеется, требования законодательства при оформлении в собственность участка, ранее предоставленного в аренду, были соблюдены. Считает, что распоряжение администрации " ... " от " ... " было выдано на основании коллегиального решения комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков, договор аренды земельного участка расторгнут обоснованно. Полагает, что к заявленным требованиям следует применять законодательство, регулирующее оспоримые сделки. Кроме того, указал, что объект незавершенного строительства и земельный участок он продал " ... " Шабалину И.А., то есть до предъявления прокурором иска.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации Тобольского муниципального района по доверенности Саитова Э.Д. исковые требования прокурора признала, пояснила, что действительно была нарушена ст. 36 Земельного кодекса РФ, согласно которой объекты незавершенного строительства не подлежат предоставлению в собственность.

Третье лицо Шабалин И.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Глебов А.В.

В апелляционной жалобе он просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В доводах жалобы ссылается на то, что оснований для признания сделки купли-продажи ничтожной у суда не имелось, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих нарушение прав и законных интересов муниципального образования, третьих лиц, при этом не получение прибыли в виде арендной платы Тобольским муниципальным районом не является нарушением прав. Указывает, что истцом не учтено, что ответчиком была уплачена арендная плата за фактическое использование по договору аренды, доказательств неверности расчетов взыскиваемых сумм Администрацией Тобольского муниципального района в гражданское дело " ... " не представлялось, споров о размере сумм не возникало. Полагает, что судом не учтено, что исходя из ст. 36 Земельного кодекса РФ, лица, владеющие зданиями, строениями, сооружениями имеют исключительное право на их приватизацию, данной нормой ни в коей мере не ограничено право собственника земельного участка (в настоящем случае муниципалитета) свободно отчуждать имущество. Считает, что судом было допущено смешение понятий "исключительного права требования", "наличия полномочий на совершение сделки" и "праву сторон (при отсутствии обязанности) на заключение договора". Отмечает, что, обращаясь с соответствующим заявлением, Глебов А.В. испрашивал согласия собственника земельного участка на заключение договора купли-продажи, а не исключительно требовал заключения данного договора, тогда как у Администрации Тобольского муниципального района не имелось императивной обязанности на заключение данной сделки, но в то же время никто и ничто не запрещает ее заключить. Указывает, что все необходимые требования, предъявляемые к договору купли-продажи земельного участка и его существенные условия, предусмотренные ст. 37 Земельного кодекса РФ и гражданским законодательством, были соблюдены, договор соответствует всем требованиям действующего законодательства, что подтверждено произведенной государственной регистрацией. Полагает, что истцом указывалось как в исковом заявлении, так и в ходе судебного заседания не на нарушение закона при совершении сделки, а именно на отсутствие полномочий на ее совершение, либо ограничение этих полномочий, в связи с чем спорную сделку необходимо квалифицировать не иначе как оспоримую, а не ничтожную. По мнению ответчика, судом нарушены нормы процессуального права, так как в соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, который составляет один год, о котором заявлено стороной ответчика в отзыве на исковое заявление. Как утверждает Глебов А.В., судом при вынесении оспариваемого решения были применены последствия недействительной сделки, а именно признано недействительным соглашение " ... " от " ... ". и распоряжение Администрации Тобольского муниципального района " ... " от " ... "., тогда как исходя из существа данных документов, а также основополагающих начал гражданского законодательства о сделках (глава 9 Гражданского кодекса РФ), данные документы следует считать самостоятельными сделками направленными на прекращение обязательств (соглашение) и на возникновение новых (распоряжение), при этом требований о признании данных документов недействительными истцом не заявлялось. Считает, что основанием как для вынесения распоряжения, заключения соглашения и договора купли-продажи является решение коллегиального органа - комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам, которое не оспаривается истцом, доказательств его недействительности суду также не представлено.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Тобольского района Прохоров В.Н., полагая, что апелляционная жалоба ответчика не содержит оснований для отмены решения суда, просит оставить ее без удовлетворения, решение суда, как законное и обоснованное, - без изменения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика администрации Тобольского муниципального района по доверенности Саитова Э.Д. просит апелляционную жалобу ответчика Глебова А.В. оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 кодекса суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, судебная коллегия полагает, что имеются основания в интересах законности для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы и отмены решения суда, в связи с неправильным определением обстоятельств по делу, не соответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, " ... " между Администрацией Тобольского муниципального района и Глебовым А.В. заключен договор аренды земельного участка N " ... ", по условиям которого Глебову А.В. предоставлен в аренду за плату земельный участок, расположенный по адресу: " ... ".

Глебов А.В. зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права " ... " от " ... ".

На основании заявления Глебова А.В. от " ... " о предоставлении участка в собственность, " ... " комиссией по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам Администрации Тобольского муниципального района, принято решение о расторжении договора аренды и передаче Глебову А.В. земельного участка в собственность для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с распоряжением администрации Тобольского района " ... " от " ... ", было принято решение о заключении с Глебовым А.В. договора купли-продажи указанного земельного участка и расторжении договора аренды.

Соглашением " ... " от " ... " договор аренды от " ... " был расторгнут.

" ... " между Администрацией Тобольского муниципального района и Глебовым А.В. заключен договор " ... " купли-продажи земельного участка

Как установлено из выписки из ЕГРП от " ... ", правообладателем Глебовым А.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: " ... ", площадью 1 300 кв.м.

Удовлетворяя исковые требования прокурора Тобольского муниципального района, суд первой инстанции исходил из того, что является доказанным тот факт, что объект незавершенного строительства на участке Глебова А.В. не давал ему оснований оформить земельный участок в собственность, поскольку объект незавершенного строительства не может расцениваться ни как зданием, ни как строение, в связи с чем не может быть использован в соответствии с назначением до завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. При этом суд указал, что предоставление ответчику земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства нарушило законные права и интересы Тобольского муниципального района, так как незаконное отчуждение Глебову А.В. земельного участка привело к взысканию с администрации внесенной им арендной платы, в результате чего бюджету района был причинен ущерб, а в связи с расторжением договора аренды Тобольский район не получил арендную плату за участок в последующие годы.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что Глебов А.В., пользовавшийся земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, был вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только по окончании строительства указанного в договоре объекта недвижимости поскольку ни ст. 36 Земельного кодекса РФ, ни пунктом 2.2. ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объект незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевом назначению земельного участка, в связи с чем признал недействительным договор купли-продажи земельного участка " ... " от " ... " года, заключенный между Глебовым А.В. и Администрацией Тобольского муниципального района " ... " указав на применение последствий недействительности сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение, признал недействительным соглашение " ... " от " ... " о расторжении договора аренды земельного участка, и признал недействительным распоряжение Администрации Тобольского муниципального района " ... " от " ... " о предоставлении в собственность за плату земельного участка для индивидуального жилищного строительства по адресу: " ... ", Глебову А.В..

Вместе с тем судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, полагая их неверными, основанными на неправильном определении обстоятельств и применении и толковании норм права.

В соответствии с выпиской из ЕГРП, по состоянию на " ... ", правообладателем спорного земельного участка с " ... " является Шабалин И.А., на основании договора купли-продажи от " ... ", зарегистрированного в установленном порядке.

Судебная коллегия полагает что прокурор Тобольского муниципального района, обращаясь с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, избрал неверный способ защиты права.

Заявленные прокурором требования обоснованы положениями статей 167 и 168 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает два различных способа оспаривания имущественного титула прежним владельцем.

Так, согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со ст. 302 кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя".

В Постановлении N 6-П от 21.04.2003 г. Конституционный Суд Российской Федерации истолковал статью 167 Гражданского кодекса РФ как не позволяющую первоначальному собственнику истребовать имущество у добросовестного приобретателя в отсутствие специальной законодательной нормы. При этом в соответствии со ст. 302 кодекса может быть предъявлен виндикационный иск при наличии условий, указанных в пунктах 1 и 2 данной статьи кодекса, в частности, если имущество выбыло из владения помимо его воли или если имущество приобретено безвозмездно.

В названном Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации указано, что поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

По смыслу данных законоположений суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Судом не было учтено то обстоятельство, что на дату рассмотрения дела, Глебов А.В. не владеет имуществом, приобретенным по ничтожной сделке. Собственником земельного участка является Шабалин И.А.

В силу п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Из материалов дела усматривается, что Шабалин И.А. является добросовестным приобретателем. Доказательств обратного, суду не представлено.

Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 указанного кодекса возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции, считает, что в силу приведенных требований действующего законодательства заявленный иск о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной не мог быть удовлетворен на основании статей 167 и 168 Гражданского кодекса РФ. Прокурором в данном случае неверно избран способ защиты права, а судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, кроме того неправильно применены нормы материального права, а потому решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового об отказе прокурору Тобольского района в заявленных исковых требованиях.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ответчика Глебова А.В. удовлетворить.

Решение Тобольского районного суда Тюменской области от 02 декабря 2013 года -отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора Тобольского района к администрации Тобольского муниципального района и Глебову А.В. о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка " ... " от " ... ", признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды " ... " от " ... ", применении последствий недействительности сделки -отказать.

Председательствующий:

Судьи коллегии: