Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 13 мая 2014 г. по делу N 33-588

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего - Ткаченко В.В.,

судей - Делок М.М. и Козырь Е.Н.,

при секретаре судебного заседания - Пханаевой О.Д.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя ответчика Морозова А.Е. по доверенности Передерий Г.М. и Корчевникова Д.А. на решение Майкопского городского суда от 25 февраля 2014 года, которым постановлено:

Заявление Темировой Е.Е.А. к Морозову А.Е. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между Темировой ФИО19 и Морозовым ФИО20 нежилых помещений, находящихся по адресу "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м., этаж "данные изъяты" комнаты NN N, согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером N.

Обязать Морозова А.Е. возвратить Темировой Е-Е.А. нежилые помещения NN N по адресу г "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Признать отсутствующим зарегистрированное право на указанные помещения согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым N N за Морозовым А.Е.

Морозову ФИО21 в иске к Темировой ФИО22 и Паатову ФИО23 о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений по адресу "адрес" отказать за необоснованностью требований.

Взыскать с Морозова А.Е. в пользу Темировой Е.Е.А. расходы по делу: в счет возврата госпошлины "данные изъяты" руб. по оплате услуг представителя в размере "данные изъяты" руб.

Заслушав доклад судьи Козырь Е.Н., пояснения ответчика Морозова А.Е. и его представителей по доверенности Корчевникова Д.А. и Морозова С.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, мнение истца Темировой Е.-Е.А. и её представителя по доверенности Сенько О.В., третьего лица Паатова А.Г., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Темирова Е.-Е.А. обратилась в суд с иском к Морозову А.Е. о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений "данные изъяты" этажа NN N общей "данные изъяты" кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ., кадастровый номер N. расположенных по адресу: "адрес", и признании отсутствующим права собственности Морозова А.Е. на нежилые помещения, переданные ему по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований Темирова Е.-Е.А. указала, что между ней и Морозовым А.Е. был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи нежилых помещений, расположенных в "адрес"

Пояснила, что пунктом 3.3. договора купли-продажи предусмотрено также заключение двух самостоятельных договоров на оказание коммунальных услуг с продавцом помещений (истицей по делу) и договора аренды соответствующей части вспомогательных площадей. В договоре аренды вспомогательных площадей и договоре об оказании коммунальных услуг, расторгнутыми в одностороннем порядке, стороны определяли порядок использования приобретаемых помещений с учетом того, что они являются составной частью Торгового Дома "Купеческий" и эксплуатация всех помещений должна соответствовать требованиям безопасности и комфорта всех лиц, находящихся в здании. Кроме того, ответчиком без её согласия была произведена реконструкция, в результате которой нарушены права и законные интересы истицы.

Морозов А.Е. также обратился в суд с иском к Темировой Е-Е.А. и Паатову А.Г. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения по адресу "адрес". В обоснование иска Морозов А.Е. ссылается на то, что данным договором купли-продажи было нарушено его преимущественное право покупки части нежилого помещения, приобретенной Паатовым А.Г., как одного из сособственников здания.

Морозов А.Е. с исковыми требованиями Темировой Е-Е.А. не согласился, представил письменные возражения, в которых указал, что основания для расторжения договора купли-продажи нежилых помещений отсутствуют, что расторгнуты договор аренды и договор на оказание коммунальных услуг самой истицей, он ей не причинил какой-либо ущерб. Кроме того, он является добросовестным приобретателем, в связи с чем основания для истребования имущества у ответчика отсутствуют. Указал, что является таким сособственником помещений здания "адрес" как и сама Темирова Е-Е.А., и он не должен ей оплачивать коммунальные услуги.

Темирова Е-Е.А. и Паатов А.Г. иск Морозова А.Е. не признали на том основании, что предварительный договор купли-продажи части нежилого помещения между ними был заключен ранее, чем с Морозовым А.Е., что ещё до заключения с Морозовым А.Е. предварительного договора Паатов А.Е. стал выплачивать деньги за приобретаемый товар. Кроме того, Морозов А.Е. пропустил 3-х месячный срок исковой давности, поскольку знал о том, что между ними состоялся договор купли-продажи, видел, что Паатов А.Г. там производит реконструкцию, однако своевременно не оспорил договор в суде.

Третье лицо Захарова Е.В. в судебное заседание не явилась, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. оба иска соединены в одно производство.

Суд принял изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Морозова А.Е. - Корчевников Д.А. просит решение суда в части удовлетворения требований Темировой Е.-Е.А. к Морозову А.Е. отменить, по делу вынести новое решение, которым в удовлетворении требований Темировой Е.-Е.А. к Морозову А.Е. о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ года, отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что Морозовым А.Е. были выполнены все существенные условия договора купли-продажи, прекращенное обязательство не может быть оспорено в суде и расторгнуто в виду его отсутствия, и Темирова Е.-Е.А. не вправе требовать от Морозова А.Е. полученного и оплаченного им недвижимого имущества. Считает, что заключение договора аренды имущества с лицом, которому оно принадлежит на праве общей долевой собственности является недействительной сделкой. Полагает, что суд, расторгая договор купли-продажи, обязан был указать на необходимость возврата Темировой Е.-Е.А. денежных средств Морозову А.Е.

Представитель ответчика Морозова А.Е. - Передерий Г.М. в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Темировой Е.-Е.А. и об удовлетворении требований Морозова А.Е. Считает, что все условия договора купли-продажи нежилого помещения выполнены, а также полагает, что у Морозова А.Е. отсутствует обязанность заключать договора аренды на пользование вспомогательными помещениями, поскольку он является таким же собственником общего имущества административного здания, как и Темирова Е.-Е.А.

В отзыве на апелляционные жалобы истец Темирова Е.-Е.А. просит решение Майкопского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав мнения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход к покупателю права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Удовлетворяя требования Темировой Е.-Е.А. о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений, суд исходил из того, что закрепленные в п. 3.3. спорного договора купли-продажи, порядок и условия пользования общим имуществом, являются существенными условиями указанного договора, и неисполнение этих условий может привести к невозможности эксплуатации всего здания в соответствии с его целевым назначением, а расторгнутые Морозовым А.Е. в одностороннем порядке договор аренды вспомогательных помещений и договор о предоставлении коммунальных услуг свидетельствует о грубом нарушении условий договора купли-продажи.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между Темировой Е.-Е.А. и Морозовым А.Е. заключен договор купли-продажи нежилых помещений находящихся по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м. "данные изъяты" этажа комнаты NN N, кадастровый номер N, по цене установленной соглашением сторон в размере "данные изъяты" рублей.

Окончательный расчет по условиям п. 2.2. договора произведен Морозовым А.Е. в день подписания договора.

Согласно п. 4.1. договора, право собственности на указанное нежилое помещение возникло у Морозова А.Е с момента подписания договора.

Переход права собственности зарегистрирован Морозовым А.Е. ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N (л.д. 10).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что Морозов А.Е. обязан оплатить приобретаемое имущество в порядке и сроки, установленные договором и принять его.

Также из условий п. 3.2 договора видно, что договор имеет силу передаточного акта.

Во исполнение условий указанного договора купли-продажи нежилых помещений между истцом и ответчиком был заключен договор аренды вспомогательных площадей от ДД.ММ.ГГГГ. и договор о предоставлении коммунальных услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия приходит к выводу, что существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения сторонами, в том числе Морозовым А.Е. добросовестно исполнены.

Выводы суда относительно нарушений Морозовым А.Е. пункта 3.3. спорного договора также являются ошибочными, поскольку из материалов дела следует, что Темирова Е.Е-А. и Морозов А.Е. являются участниками долевой собственности и имеют равный объем прав.

Кроме того, принимая решение о расторжении договора купли-продажи и возложении обязанности по возврату переданного недвижимого имущества, суд не принял решения о возврате покупателю денежных средств перечисленных по договору.

С учетом изложенного, решение Майкопского городского суда подлежит отмене в части удовлетворения требований Темировой Е.-Е.А. к Морозову А.Е. о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ года.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Майкопского городского суда от 25 февраля 2014 года отменить в части.

В удовлетворения исковых требований Темировой Е.Е.А. к Морозову А.Е. о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ., находящихся по адресу "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м., этаж 1, комнаты NN N, согласно кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ. с кадастровым номером N, отказать.

В остальной части решение Майкопского городского суда от 25 февраля 2014 года оставить без изменения.

Председательствующий - В.В. Ткаченко

Судьи - М.М. Делок

Е.Н. Козырь