Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 14 апреля 2014 г. по делу N 33-1143/14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Ноевой В.В., судей Ивановой М.Н., Дьяконова З.С.,

при секретаре Афанасьевой А.А., с участием истцов Пахомовой Л.А., Солодилиной Г.А., Турбиной Е.О., Прокопьевой С.С., Купряковой Л.И., Попова Р.С., Архипова А.С., представителя ответчика ООО "Голдлайн" Портнягиной А.П., представителя ответчика Окружной администрации г. Якутск Чемезовой А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Голдлайн" на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 февраля 2014 по делу по иску собственников жилых помещений, расположенных по адресу: ... к Окружной администрации г. Якутска, ООО "Голдлайн" о признании распоряжения, договора аренды земельного участка, договора о передаче прав по договору аренды земельного участка недействительным, которым

ПОСТАНОВЛЕНО:

Иск собственников жилых помещений, расположенных по адресу: ... к Окружной администрации г. Якутск, обществу с ограниченной ответственностью "Голдлайн" о признании распоряжения, договора аренды земельного участка, договора о передаче прав по договору аренды земельного участка, недействительными, удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение заместителя главы городского округа "Город Якутск" N ... от 19 марта 2013 года о продлении и изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N ... , находящегося по адресу: ... , площадью 419 кв.м., со строительства гаражей на проектирование и строительство "Автоматизированных автостоянок в квартале " ... " ... обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Сулус".

Признать недействительным договор N ... аренды земельного участка, заключенный 19 марта 2013 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутск и обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмой "Сулус", земельного участка с кадастровым номером N ... , находящегося по адресу: ... , площадью 419 кв.м., под проектирование и строительство "Автоматизированных автостоянок в квартале " ... " ...

Признать недействительным договор N ... о передаче и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенный 27 марта 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмой "Сулус", обществом с ограниченной ответственностью "Голдлайн" и Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации ... , по договору аренды земельного участка от 19 марта 2013 года, с кадастровым номером N ... , находящегося по адресу: ... , площадью 419 кв.м.

Заслушав доклад судьи Ивановой М.Н., изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Собственники жилых помещений, расположенных по адресу: ... , обратились в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на нарушение прав и интересов жильцов дома. В обоснование требований указали, что ответчикам незаконно предоставлен земельный участок в непосредственной близости от дома за счет придомовой территории для строительства автоматизированной стоянки для автомобильного транспорта. В настоящее время произведена вырубка зеленых насаждений, установлена строительная техника. Считают, что сделки по передаче земельного участка ООО ПКФ "Сулус" заключена с целью передачи участка ООО "Голдлайн" для строительства автоматизированной стоянки без участия в конкурсе с нарушением законодательства о конкуренции. Просят признать недействительными распоряжение о предоставлении земельного участка, договор аренды и договор передачи прав на спорный земельный участок, как нарушающие права жильцов дома.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Голдлайн" просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении требований в связи с тем, что судом допущено нарушение норм процессуального права и неправильное применение норм материального права. По его утверждению, решение суда принято по недоказанным обстоятельствам и при отсутствии доказательств нарушения прав истцов. Считает, что истцами пропущен срок для обжалования распоряжения ОА ГО "г. Якутск". Указывает, что необходимо применять строительные, санитарные и пожарные нормы, действующие на момент принятия распоряжения о выделении земельного участка.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что по адресу: ... , расположен сформированный под многоквартирным домом земельный участок, с кадастровым номером N ...

На основании распоряжения заместителя главы городского округа "Город Якутск" N ... от 19 марта 2013 года заключен договор аренды с установлением вида разрешенного использования "проектирование и строительство "Автоматизированных автостоянок в квартале " ... " ... " на земельный участок с кадастровым номером N ... , находящегося по адресу: ... , площадью 419 кв.м.

27 марта 2013 между ООО ПКФ "Сулус" и ООО "Голдлайн" заключен договор N ... о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанному договору аренды.

В ходе исполнения данного договора, ООО "Голдлайн" произведены подготовительные мероприятия для строительства, путем вырубки территории озеленения и установления строительной техники без получения разрешения для начала работ.

Разрешая данное дело, суд исходил из того, что земельный участок под строительство отведен без учета придомовой территории многоквартирного дома по адресу: ... и с нарушением прав и интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав территории земельного участка входят элементы озеленения и благоустройства, иные, предназначенные для обслуживания и эксплуатации, объекты.

Как разъяснено в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Поэтому собственники помещения в многоквартирном жилом доме, около которого планируется строительство стоянки автотранспортных средств, вправе защитить свои права посредством обращения в контролирующие органы или в суд.

Как следует из материалов дела, земельный участок многоквартирного дома сформирован только непосредственно под дом, необходимая для обслуживания и эксплуатации объекта недвижимости территория вокруг дома не включена в состав земельного участка. Как пояснили истцы, территория под крыльцо, детскую площадку перед домом также не включена в состав земельного участка, предоставлена под аренду третьим лицам. С тыльной стороны дома расположены объекты обслуживания - тепловые и коммунальные сети, теплопункт, которые фактически оказались на территории строительства. Арендаторы объявили, что данные объекты будут перенесены, вырубили зеленые насаждения без учета мнения и согласия собственников жилых помещений.

Заинтересованные лица доводы истцов ничем не опровергли.

Между тем, в соответствии со ст.36 ЖК РФ указанные объекты принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Доводы истцов о том, что на первом этаже дома расположены городские учреждения, в частности, городская библиотека, ведомственная поликлиника, придомовая территория дома граничит с общеобразовательной школой и краеведческим музеем, что не учтено при предоставлении земельного участка под строительство, также заслуживают внимания. Следует принять во внимание, что для обслуживания и эксплуатации данных учреждений требуется определенная территория, которая не может находиться в пределах зоны строительства и территории, необходимой для обслуживания и эксплуатации строения-автостоянки. Доказательств того, что такая территория имеется, ответчиками не предоставлено.

Как следует из материалов дела, в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 419 кв.м. для размещения строения - автоматизированной стоянки. Предполагаемая площадь застройки здания - 326 кв.м. Таким образом, территория для обслуживания и размещения объектов для эксплуатации данного строения по договору не предусмотрена.

Учитывая, что для эксплуатации строения-автостоянки требуется возведение иных объектов, в частности, тепловых и коммунальных сетей, размещение подъездных путей, которые ввиду ограниченности территории неизбежно будут размещены в непосредственной близости к дому, на придомовой территории, доводы истцов о несоблюдении требований закона и нарушении их прав оспариваемым распоряжением, договорами являются убедительными. Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе, схемой земельных участков (л.д. 100, 189).

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении (в том числе и продлении действия договора) или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В материалах дела не имеется доказательств того, что оспариваемый договор аренды заключен в связи с пролонгацией ранее заключенного с ООО ПКФ "Сулус" договора. Ранее заключенного договора, зарегистрированного в установленном порядке, сторонами не представлено. Указание на это в тексте самого договора также нет.

Поскольку имело место заключение нового договора, то усматривается нарушение нормы, установленных с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

П. 4 ст. 30 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. При этом подп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ предусмотрено, что передача земельных участков в аренду для строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Однако доказательств соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду для строительства, в материалах дела не имеется. Данный факт также подтверждается тем, что публичные слушания проведены после заключения договора аренды и явились формальными.

Согласно ответу Департамента градостроительной политики ОА ГО "г. Якутск" N ... от 21 марта 2013 года, проект планировки территории центральной части города Якутск, утвержденный распоряжением первого заместителя главы от 02 декабря 2012 года N ... строительство капитального объекта на спорном земельном участке не предусмотрено.

Доводы ООО "Голдлайн" о соответствии проектируемого объекта требованиям технических регламентов не подтверждены.

В нарушение п. 3 ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" ответчиками не представлен документ, подтверждающий соблюдение санитарных правил при выборе земельного участка под строительство.

При изложенных обстоятельствах заключение договора аренды с ПКФ "Сулус" имело целью не осуществление строительства, а создание необходимых правовых условий для передачи прав на земельный участок ООО "Голдлайн".

Анализируя нормы закона, представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, на основании ст. 168 ГК РФ суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о признании договоров аренды и передачи прав по договору аренды, недействительными, поскольку они заключены с нарушением закона.

Судебная коллегия в силу положений ст. 13 ГК РФ, ст. 254 ГПК РФ, также находит правильным вывод суда в части удовлетворения требования о признании недействительным распоряжения заместителя главы городского округа "Город Якутск" N ... от 19 марта 2013 о продлении договора аренды и изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Все доказательства по делу оценены судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда основаны на материалах дела и не противоречат требованиям закона. Соглашаясь с указанными выводами, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы в апелляционной жалобе о том, что суду следовало применить санитарно-гигиенические, градостроительные правила и нормы, действующие на 25 декабря 2007 года, отклоняются.

Согласно п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, производственные объекты, а также автостоянки. Договоры о предоставлении земельного участка ответчикам заключены 19 и 29 марта 2013 года. На указанную дату действовали своды правил и СанПин, примененные судом, что подтверждается распоряжениями об отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров строительства от 05 июня 2013 года и 03 октября 2013 года. Ранее спорный земельный участок для строительства автоматизированной стоянки ответчикам не предоставлялся.

Утверждение ответчика о пропуске истцами срока давности для обращения в суд, было рассмотрено судом первой инстанции и отклонено за необоснованностью.

Указание на недопустимость доказательства - заключения Управления государственного строительного и жилищного надзора РС (Я) от 11 октября 2013 года, является необоснованным. В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ допустимость и достаточность доказательств для разрешения конкретного спора определяется судом. Сообщение указанного органа не является заключением, вынесенным в результате рассмотрения документов, представленных для проведения государственного строительного надзора, и оценено судом в совокупности с другими доказательствами по делу.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст. 330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 февраля 2014 по делу по иску собственников жилых помещений, расположенных по адресу: ... , к Окружной администрации г. Якутска, ООО "Голдлайн" о признании распоряжения, договора аренды земельного участка, договора о передаче прав по договору аренды земельного участка недействительным, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Ноева В.В.

Судьи: Иванова М.Н.

Дьяконова З.С.