Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 21 апреля 2014 г. по делу N 33-1248/14

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Пуховой Е.В., судей Дьяконовой Н.Д.., Бережновой О.Н., при секретаре Марковой Д.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Бысыкатова Ю.А. на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 4 февраля 2014 года, которым

по делу по иску Доржиева С.М., Андрианова А.В. к ИП Сидорову П.П. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам

ПОСТАНОВЛЕНО:

Исковые требования Доржиева С.М., Андрианова А.В. к ИП Сидорову П.П. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 01.10.2009 г., заключенный между Андриановой Н.Н. и ИП Сидоровым П.П.

Взыскать с ИП Сидорова П.П. в пользу Доржиева С.М., Андрианова А.В. задолженность по арендной плате в размере ... руб., неустойку в размере ... рублей.

Заслушав доклад судьи Бережновой О.Н., объяснения представителя ответчика Бысыкатова Ю.А., представителя истцов Кириллиной Л.Н., Андрианова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Доржиев С.М., Андрианов А.В. обратились в суд с иском к ИП Сидорову П. П. с учетом уточненных требований о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, указывая, что 01 октября 2009 года между Андриановой Н.Н. и ответчиком был заключен договор аренды помещения, согласно которому Андрианова Н.Н. обязалась предоставить ответчику в аренду помещение общей площадью 137,7 кв.м., расположенное по адресу: ... , сроком на 5 лет с момента государственной регистрации с правом субаренды; договор аренды был зарегистрирован 16 ноября 2009 года.

В соответствии с п. п. 4.1, 4.6 договора аренды арендная плата составляет ... руб. в месяц и производится не позднее 10 числа месяца.

Обладая правом сдачи имущества в субаренду, ответчик заключил договор субаренды помещения с ИП Р. и передал ему указанное помещение, однако данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке. 10.04.2011 г. Андрианова Н.Н., уведомив ответчика письменно извещением от 10 апреля 2011 года об одностороннем расторжении договора аренды, перезаключила договор аренды с ИП Р.

Решением Арбитражного суда РС(Я) от 21 ноября 2011 года удовлетворен иск ИП Сидорова П.П. к ИП Р. о взыскании ... руб. неосновательного обогащения за пользование помещением за период с 03.02.2011 г. по 02.06.2011 г.

05.07.2011 г. между А. и Т. был заключен договор аренды спорного помещения.

_______ А. умерла, истцы приняли наследство, данное помещение принадлежит им на праве долевой собственности.

Решением Якутского городского суда от 24.07.2013 г. отказано в удовлетворении иска Сидорова П.П. к истцам об исполнении договора аренды, изъятия имущества. В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Т. пользовался помещением по май 2012 г., в связи с чем истцы с учетом уточненных требований просят взыскать с ответчика арендную плату за период с июня 2012 г. по день подачи иска в размере ... руб., а также неустойку, предусмотренную п. 6.2 договора аренды. В связи с ненадлежащим исполнением условий договора истцы просят расторгнуть договор аренды.

Судом вынесено вышеуказанное решение по тем основаниям, что решением Якутского городского суда от 24.07.2013 г., имеющим преюдициальное значение, установлено, что с мая 2012 года помещение свободно, Сидорову П.П. не препятствуют в пользовании помещением. Учитывая, что ответчик не исполняет обязательства по внесению арендной платы, договор аренды с ним расторгнут, взыскана арендная плата и неустойка согласно условиям договора.

С данным решением не согласился представитель ответчика и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и вынести новое решение, указывая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела, так как помещение находится в ненадлежащем состоянии, помещение не обеспечено коммунальными услугами, в связи с чем арендная плата подлежит уменьшению в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражение относительно жалобы, выслушав объяснения представителей сторон, истца Андрианова А.В., судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Отказывая в исковых требованиях, суд первой инстанции правильно исходил из тех обстоятельств, что взятые на себя обязательства по внесению арендой оплаты и коммунальных платежей не исполнялись ответчиком с июня 2012 года.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 октября 2009 года между А. (арендодатель) и ИП Сидоровым П.П. (арендатор) заключен договор помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду помещение с общей площадью 140 кв.м., расположенное по адресу: ... , сроком на пять лет. Течение срока аренды начинается со дня его государственной регистрации. Согласно пункту 1.3 договора аренды ответчик (арендатор) имеет право сдать помещение в субаренду.

Согласно п.п. 4.1, 4.6 договора аренды стороны установили арендную плату в размере ... руб. в месяц, арендная плата производится не позднее 10 числа месяца. При этом в соответствии с п. 4.3 оплата электроэнергии, газа, холодного водоснабжения, телефонной связи, вывоз бытовых отходов производится за счет арендатора по факту потребления на основании показаний приборов учета.

Помещение передано ИП Сидорову П.П. по акту сдачи-приемки от 01 октября 2009 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 мая 2013 года договор аренды от 01 октября 2011 года зарегистрирован 16 ноября 2009 года.

В период действия договора аренды, заключенного сторонами 01 октября 2009 года, ИП Сидоров П.П. 03 февраля 2011 года заключил договор субаренды указанного помещения с ИП Р., однако данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным, что установлено решением Арбитражного суда РС(Я) от 27.11.2011 по делу по иску ИП Сидорова П.П. к ИП Р. о взыскании неосновательного обогащения за пользование помещением.

Кроме того, в период действия договора аренды, заключенного сторонами 01 октября 2009 года, А. известила арендатора о расторжении договора аренды с 10 апреля 2011 года и заключила в этот же день договор аренды с ИП Р., однако Арбитражный суд решением от 21.11.2011 признал незаконным расторжение договора аренды с ИП Сидоровым П.П. и заключение договора аренды с Р., так как арендодатель вправе был расторгнуть договор только в судебном порядке и в случае существенного нарушения условий договора.

_______ А. заключила договор аренды здания с Т. на срок 11 месяцев, который освободил указанное помещение в мае 2012 года, что установлено решением Якутского городского суда от 24 июля 2013 года.

В настоящее время собственниками указанного помещения являются Андрианов А.В. и Доржиев СМ., наследники умершей _______ А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 мая 2013 года.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Вместе с тем, исходя из материалов дела и объяснений сторон, арендатор не выполнил обязанность по оплате арендной платы с мая 2012 года по день подачи иска, что составляет ... рублей, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно взыскана указанная сумма с ИП Сидорова П.П., а также неустойка в размере ... рублей, предусмотренная п. 6.2 договора аренды помещения.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая обстоятельства дела, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о расторжении договора аренды помещения.

Доводы ответчика о том, что он не мог пользоваться помещением в указанный период, опровергаются копией решения Якутского городского суда от 24.07.2013 г., которым установлено, что спорное помещение свободно с мая 2012 года и препятствий в его пользовании арендатором Сидоровым П.П. нет, он не обращался к собственнику помещения с одним из требований, предусмотренных ст. 612 ГК РФ, а именно о безвозмездном устранении недостатков имущества, либо соразмерном уменьшении арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственном удержании суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы; досрочном расторжении договора.

В материалах дела имеется справка ОАО АК "Якутскэнерго" от 23.07.2013 года, согласно которой поставка электроэнергии по адресу: ... не осуществляется с августа 2012 года, отключение произведено 13.08.2012 в связи с образовавшейся задолженность за потребленную электроэнергию.

В соответствии с условиями договора аренды обязанность по оплате электроэнергии возложена на арендатора, то есть ИП Сидорова П.П., в связи с чем отключение электроэнергии является следствием неисполнения обязательств ответчика, а не истца.

При этом доводы ответчика о том, что задолженность по электроэнергии образовалась в период аренды спорного помещения Т., помещение отключено от отопления, несостоятельны, так как ответчик в нарушение принципа состязательности сторон не предоставил суду доказательства в обоснование своих возражений. Согласно акту об отключении теплоустановок от 14.09.2011 года теплоустановки отключены от жилого дома и двух гаражей, расположенные по адресу: ... , тогда как предметом аренды является помещение по ...

Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствие коммунальных услуг является существенным ухудшением и ответчик не может использовать его по назначению, несостоятельны, поскольку, заключая договор аренды помещения от 01.10.2009 г., ответчик принял по акту приема-передачи 01.10.2009 помещение, арендуемое помещение отвечает всем требованиям и характеристикам предусмотренным в договоре и Приложением к нему никаких.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 4 февраля 2014 года по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Пухова

Судьи А.А. Осипова

О.Н. Бережнова