Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 08 апреля 2014 г.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 08 апреля 2014 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Цалиевой З.Г.

судей Григорян М.А. и Лишуты И.В.

при секретаре Кудзоевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Плиева Ю.Г. на решение Промышленного районного суда г. Владикавказа от 4 февраля 2014 года, которым постановлено:

исковое заявление Плиева Ю.Г. к Гатаговой З.З., Гатагову А.С., Гатаговой И.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N ... в доме N. "б" по ул ... , снятии с регистрационного учета по указанному адресу, выселении из указанной квартиры оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Гатаговой З.З. к Плиеву Ю.Г. о признании недействительным договора от ... года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... , применении последствий недействительности сделки; отмене государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление Гатагова А.С. к Плиеву Ю.Г. о признании незаключенным договора от ... года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... , аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... г. за N ... , удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры N.., расположенной по адресу: ... , от ... года между Гатаговой З.З. и Плиевым Ю.Г.

Аннулировать запись N ... о государственной регистрации права собственности Плиева Ю.Г. на квартиру N ... по адресу: ... , в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия Алания Лишуты И.В., объяснения Плиева Ю.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Дедегкаевой О.В., представлявшей интересы Гатаговой З.З., Гатагова А.С. по нотариально удостоверенным доверенностям, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

УСТАНОВИЛА:

Плиев Ю.Г. обратился в суд с иском к Гатаговой 3.3., Гатагову А.С. и Гатаговой И.С. о признании их утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N ... в доме N ... , обязании начальника УФМС по РСО-Алания в Промышленном МО г.Владикавказа снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу, выселении их из указанной квартиры.

В обоснование заявленных требований указал, что согласно договору купли-продажи, заключённого между ним и Гатаговой 3.3., Плиев Ю.Г. ... г. приобрёл в собственность четырёхкомнатную квартиру, по адресу: ... , общей площадью 94,3 кв.м. Согласно акта приёма-передачи от ... г. продавец передал, а истец принял в собственность объект недвижимого имущества. Все расчёты между сторонами были произведены ... г., что подтверждается распиской, выданной Гатаговым А.С. ... г.

Переход права собственности на приобретённую им квартиру был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... г. сделана запись о регистрации N ... Плиеву Ю.Г. было выдано свидетельство о государственной регистрации права от ...

Наряду с собственником Гатаговой 3.3. в квартире истца зарегистрированы и проживают сын собственника Гатагов А.С. и Гатагова И.С. Однако Плиев Ю.Г. не имеет возможности пользоваться квартирой, так как в ней проживают и имеют регистрацию по месту жительства ответчики. На его неоднократные требования освободить вышеуказанную квартиру и сняться с регистрационного учёта ответчики отвечают отказом, тем самым препятствуют ему в пользовании жилым помещением. Плиев Ю.Г. обратился в УФМС РФ по РСО-Алания Промышленном районе с письменным заявлением о снятии с регистрационного учёта ответчиков. Однако в удовлетворении требования ему было отказано и предложено обратиться в суд. Плиев Ю.Г. также направил письма в адрес ответчиков с уведомлением о том, чтобы они освободили принадлежащую ему квартиру. Однако письма были возвращены с отметкой "истёк срок хранения".

В судебном заседании представитель Гатаговой З.З., действующая по доверенности, Дедегкаева О.В. предъявила встречное исковое заявление к Плиеву Ю.Г. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ... года, применения последствий недействительности сделки; отмене государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... спорную квартиру.

В обоснование заявленных встречных требований указала, что в начале 2013 г. ее сын - Гатагов А.С. решил взять в банке кредит под залог недвижимости - данной квартиры, собственником которой она являлась, в связи с чем, выдала своему сыну нотариально заверенную доверенность.

... г. она получила по почте уведомление от представителя Плиева Ю.Г.- Бароевой З.К., с требованием освободить квартиру, которая принадлежит на праве собственности Плиеву Ю.Г.

На что ее сын Гатагов А.С. сообщил, что он не смог получить кредит в банке и решил воспользоваться услугами частных лиц. В результате чего между Гатаговым А.С. и Плиевым Ю.Г. вместо оформления договоров займа и залога, заключили договор купли-продажи квартиры, после чего Плиев Ю.Г. передал ее сыну сумму денег. Как выяснилось, стороны договаривались о займе в ... рублей на срок шесть месяцев с возможным продлением еще на 2-3 месяца.

Таким образом, Гатагова 3.3. до последнего момента думала, что ее квартира служит залоговым обеспечением для получения кредитных средств в банке.

Исходя из вышеизложенного считает, что договор купли-продажи заключен с целью прикрыть другую сделку- договор займа с залоговым обеспечением, а значит в силу ч.2 ст. 170 ГК РФ является притворным.

В судебном заседании Гатагов А.С. также предъявил встречное исковое заявление к Плиеву Ю.Г. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным; отмене государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование заявленных встречных исковых требований Гатагов А.С. указал, что в начале ... г. он решил взять в банке кредит под залог недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: ... , собственником которой была его мать, которая с этой целью выдала ему нотариально заверенную доверенность. Так как получить кредит в банке в короткие сроки было проблематично, он решил воспользоваться услугами частных лиц, а именно услугами Плиева Ю.Г. В результате переговоров вместо оформления договоров займа и залога, они с Плиевым Ю.Г. заключили договор купли-продажи квартиры, после чего Плиев Ю.Г. передал ему сумму ... рублей в качестве займа, а ... рублей удержал в качестве процентов за три месяца.

Договор купли-продажи заключен с целью прикрыть другую сделку - договор займа с залоговым обеспечением, а значит в силу ч.2 ст. 170 ГК РФ является притворным. О притворности данной сделки также свидетельствует тот факт, что не смотря на то, что был подписан передаточный акт, реальной передачи квартиры не было.

В судебном заседании Гатагов А.С. уточнил исковые требования и просил признать договор купли -продажи недвижимого имущества от ... года незаключенным и аннулировать запись о праве собственности в ЕГРП на указанную квартиру.

В судебном заседании Плиев Ю.Г., а также его представитель Бароева З.К., действующая на основании доверенности ... года, поддержали свои исковые требования в полном объеме и просили их удовлетворить, встречные исковые требования Гатагова А.С. и Гатаговой 3.3. не признали и просили суд отказать в их удовлетворении.

В судебном заседании Гатагов А.С., представитель ответчиков Гатагова А.С. и Гатаговой 3.3. - Дедегкаева О.В., действующая на основании доверенностей, просили отказать Плиеву Ю.Г. в удовлетворении заявленных требований. Встречные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

В судебное заседание ответчики Гатагова З.З. и Гатагова И.С. не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица УФМС России по РСО-Алания Туаева И.Э., действующая на основании доверенности N ... г., в судебное заседание не явилась, направив в адрес суда отзыв на исковое заявление, а также оставила разрешение данного дела на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила. О месте и времени рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Однако в состоявшемся ранее судебном заседании оставила решение вопроса на усмотрение суда.

По данному делу судом первой инстанции постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился Плиев Ю.Г. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно материалам дела, спорная четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: ... , в установленном законом порядке была передана в собственность Гатагова С.Б. на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ... г.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречные исковые требования Гатагова А.С., пришел к выводу о том, что Гатагов А.С., являясь членом семьи нанимателя Гатагова С.Б., проживал в спорной квартире, дал свое согласие на приватизацию квартиры в собственность отца. В связи с чем, учитывая положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", сохранял право пользования этим жилым помещением на момент отчуждения квартиры Гатаговой З.З. по договору купли - продажи от ... г. и поскольку он не был указан в договоре как лицо, сохраняющее в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, то его права были нарушены оспариваемым договором.

Однако с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Лист

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Действительно, из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Между тем из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли - продажи квартиры был заключен и подписан Гатаговым А.С. по доверенности от своей матери Гатаговой З.З., удостоверенной нотариусом Владикавказского НО РСО - Алания ... г., которой Гатагова З.З. уполномачивала Гатагова А.С. продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу ...

Согласно п.6 договора купли - продажи продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанный объект недвижимого имущества свободен от притязаний третьих лиц на право проживания в нем.

В пункте 7 договора купли-продажи квартиры от ... года указано, что продавец подтверждает, что указанный объект недвижимого имущества продается свободным от прав третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным недвижимым имуществом, а также отсутствуют лица, сохраняющие право пользования данным недвижимым имуществом после его отчуждения.

Таким образом, при заключении от имени своей матери договора купли - продажи квартиры и подписании акта приема - передачи Гатагов А.С. знал о нарушении своих жилищных прав и согласился с этим.

Судебная коллегия приходит к выводу, что нарушение требований закона при заключении договора купли - продажи вызвано недобросовестными действиями самого Гатагова А.С.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о признании договора купли - продажи незаключенным в связи с тем, что нарушено право Гатагова А.С. пользования спорной квартирой является незаконным и необоснованным, а решение суда в части удовлетворения исковых требований Гатагова А.С. подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении его исковых требований.

Кроме того подлежит отмене решение суда и в части отказа в удовлетворении исковых требований Плиева Ю.Г. по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что Плиев Ю.Г. обратился в суд с иском к Гатаговой 3.3., Гатагову А.С. и Гатаговой И.С. о признании их утратившими право пользования жилым помещением - квартирой ... и выселении из указанной квартиры, приобретенной им по договору купли - продажи ...

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащие ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что Плиев Ю.Г. является собственником спорной квартиры, приобретенной на основании договора купли-продажи от ... г., переход права собственности на которую зарегистрирован в установленном законом порядке ... г.

Ответчики зарегистрированы и фактически проживают в указанной квартире.

Обратившись с иском о признании ответчиков утратившими право пользования указанным жилым помещением и выселении из него, Плиев Ю.Г. ссылался на то, что ответчики не желают добровольно сняться с регистрационного учета и освободить занимаемое жилое помещение, при этом право пользования спорной квартирой у ответчиков отсутствует.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчики не представили суду доказательств, подтверждающих наличие законных оснований для проживания в принадлежащем истцу на основании договора купли - продажи жилом помещении. В связи с чем ответчики утратили право пользования жилым помещением и подлежат выселению из него.

Исходя из изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Плиева Ю.Г. подлежит отмене с вынесением нового решения об их удовлетворении.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Гатаговой З.З. подлежит оставлению без изменения, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ею не представлены доказательства, подтверждающие притворность договора купли - продажи жилого помещения, заключенного ... г.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Промышленного районного суда г. Владикавказа от 4 февраля 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Плиева Ю.Г. и в части удовлетворения встречных исковых требований Гатагова А.С. и вынести новое решение, которым

исковое заявление Плиева Ю.Г. к Гатаговой З.З., Гатагову А.С., Гатаговой И.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N ... , снятии с регистрационного учета по указанному адресу, выселении из указанной квартиры удовлетворить.

Признать Гатагову З.З., Гатагова А.С., Гатагову И.С. утратившими право пользования жилым помещением - квартирой N ... в доме N ... по ул.

Выселить Гатагову З.З., Гатагова А.С., Гатагову И.С. квартиры N ... в доме N ... по ул ...

Снять Гатагову З.З., Гатагова А.С., Гатагову И.С. с регистрационного учета по указанному адресу.

Встречное исковое заявление Гатагова А.С. к Плиеву Ю.Г. о признании незаключенным договора от ... года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... , аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Промышленного районного суда г. Владикавказа от 4 февраля 2014 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу удовлетворить частично.

Председательствующий Цалиева З.Г.

Судьи: Григорян М.А.

Лишута И.В.

Справка: гражданское дело рассмотрено Промышленным районным судом г. Владикавказа под председательством судьи Арбиевой И.Р.