Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,
судей Беломестновой Ж.Н., Никитенко Н.В.,
с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,
при секретаре Бабкине С.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе администрации города Челябинска на решение Металлургического районного суда г.Челябинска от 11 февраля 2014 года по иску администрации города Челябинска к Пашниной А.В. о выкупе жилого помещения, выселении.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя администрации города Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Наумовой О.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Пашниной А.В. - Пашниной И.В., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация города Челябинска обратилась в суд с иском к Пашниной А.В. о выкупе жилого помещения - комнаты размером **** кв.м в квартире N **** дома N **** по ул. **** г.Челябинска за **** ( ****) рублей, прекращении права собственности ответчика на указанное помещение, признании права собственности за муниципальным образованием, выселении.
В обоснование заявленных требований указано, что распоряжением администрации города Челябинска от 13.09.2010 N 6869 многоквартирный дом по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. **** признан аварийным и подлежащим сносу. Пашнина А.В. является собственником комнаты общей площадью **** кв.м. в квартире N **** названного дома. 16.01.2012 ответчику направлялось требование о сносе дома, которое не исполнено. Распоряжением администрации города Челябинска от 16.02.2012 N 806 указанное жилое помещение изъято для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке от 29 мая 2013 года стоимость изымаемого помещения составляет **** рублей. Ответчику было направлено предложение о выкупе
1
жилого помещения по указанной стоимости, соглашение о выкупной цене не достигнуто (л.д.3-4).
В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска Овсянникова М.С. иск поддержала.
Представитель Пашниной А.В. - Пашнина И.В. иск не признала.
Представитель администрации города Челябинска, Пашнина А.В. в судебном заседании не присутствовали.
Суд постановил решение, которым исковые требования администрации города Челябинска удовлетворил частично: взыскал с муниципального образования "город Челябинск" в лице администрации города Челябинска в пользу Пашниной А.В. денежные средства в размере **** рублей, прекратил право собственности Пашниной А.В. на комнату площадью **** кв.м, расположенную по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности за Пашниной А.В. и признал за муниципальным образование "город Челябинск" право собственности на указанную комнату; взыскал с администрации города Челябинска в пользу Паншиной А.В. расходы на оплату услуг представителя в размере **** рублей и расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере **** рублей; в иске в части выселения отказал.
В апелляционной жалобе администрация города Челябинска просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Ссылается на то, что суд не мотивировал взыскание с администрации выкупной цены жилого помещения по состоянию на 13.01.2014 в размере **** рублей, поскольку дом разрушен, а стоимость определена сравнительным методом по аналогии с объектами, существующими в натуре. Ввиду полного разрушения дома указанная стоимость не является разумной ценой. Полагает необоснованным отказ в иске о выселении Пашниной А.В., поскольку выселение является правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения. При удовлетворении большей части заявленных администрацией города Челябинска требований полагает необоснованным взыскание с истца судебных расходов в полном объеме.
В возражениях относительно апелляционной жалобы Пашнина А.В. указывает на то, что выкупная цена помещения определена в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ, при рассмотрении дела возражений от представителя истца по проведенной экспертизе не поступало. Ссылается на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в части ее выселения из спорного жилого помещения.
2
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Пашнина А.В. не явилась, извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщила, в связи с чем судебная коллегия на основании положений ст.ст.167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части размера выкупной цены и взыскания судебных расходов, в остальной части находит решение законным и обоснованным.
В соответствии с ч.10 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи (путем выкупа).
Согласно ч.б ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7 ст.32 ЖК РФ).
В силу ч.9 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого
3
помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что распоряжением администрации города Челябинска от 13 сентября 2010 года N 6869 многоквартирные жилые дома, в том числе дом **** по ул. **** в г.Челябинске признан аварийными и подлежащими сносу (том 1, л.д.15-18).
Пашнина А.В. является собственником комнаты площадью **** кв.м в трехкомнатной квартире по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, на основании договора купли-продажи от 23 сентября 2011 года (том 1, л.д.19,157).
Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска Пашниной А.В. направлено требование о сносе аварийного дома от 16.01.2012 N210, в котором ей как собственнику помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, предложено осуществить его снос собственными силами в течении 14 календарных дней со дня получения уведомления (том 1, л.д.21).
Пашнина А.В. отказалась осуществлять снос указанного аварийного дома собственными силами, а также использовать земельный участок, о чем имеется ее письменное заявление от 23.01.2012 (том 1, л.д.24).
Администрацией города Челябинска принято распоряжение от 16 февраля 2012 года N 806 об изъятии комнаты общей площадью **** кв.м, расположенной по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, собственником которой является Пашнина А.В., для муниципальных нужд том 1, л.д.26).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на основании указанного распоряжения 19.03.2012 произведена регистрация решения об изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в соответствии со ст.279 ГК РФ, ст.32 ЖК РФ (том 1, л.д.20).
Согласно отчета оценщика П.Д.В. N 357/05.13 от 29.05.2013 об оценке рыночной стоимости комнаты площадью **** кв.м в трехкомнатной квартире общей площадью **** кв.м, расположенной по адресу: г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв.10, рыночная стоимость названной комнаты составляет **** рублей (том 1, л.д.27-78).
4
Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска Пашниной А.В. направлено уведомление от 06.06.2013 N 8850 с предложением заключить соглашение о выкупе жилого помещения, изымаемого для муниципальных нужд, по указанной стоимости (том 1, л.д.79).
Пашнина А.В. с выкупом принадлежащей ей на праве собственности комнаты за **** рублей не согласилась, просила предоставить взамен другое жилое помещение площадью не менее **** кв.м (том 1, л.д.80).
Пашниной А.В. представлен отчет ООО "Тотал прогрессив консалтинг" N 0548.3 - 2012 - 02 - ЕК от 21.02.2012 об оценке рыночной стоимости, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки (выкупная цена комнаты N **** площадью **** кв.м в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу ул. ****, д. ****, кв. ****) составляет **** рублей, в том числе: рыночная стоимость комнаты **** рублей и убытки, причиненные собственнику изъятием, состоящие из услуг риэлтора **** рублей, госпошлины при регистрации - **** рублей, процентов за обналичивание **** рублей (том 1, л.д.98-124).
Определением Металлургического районного суда г.Челябинска от 12 ноября 2013 года по настоящему делу была назначена экспертиза для определения выкупной стоимости жилого помещения в виде комнаты площадью **** кв.м в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, на день составления заключения а также по состоянию на 2012 год исходя из описания объекта в отчете N0548.3 - 2012 - 02 - ЕК от 21.02.2012 об оценке рыночной стоимости ООО "Тотал прогрессив консалтинг". Производство экспертизы поручено эксперту ООО "Первая оценочная компания" (том 1, л.д.191-193).
Согласно заключения эксперта-оценщика ООО "Первая оценочная компания" N13/16 от 13.01.2014 итоговая величина выкупной стоимости объекта на дату оценки 13.01.2014 составила **** рублей, по состоянию на 21.02.2012 - **** рублей (том 2, л.д.2-60).
В соответствии со ст.327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Установив, что предусмотренная положениями ст.32 Жилищного кодекса РФ предварительная процедура, предшествующая изъятию у Пашниной А.В. принадлежащей ей на праве собственности комнаты в доме,
5
признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, истцом соблюдена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для изъятия спорного жилого помещения путем выкупа.
Решение суда в указанной части не обжалуется.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации города Челябинска о выселении Пашниной А.В. из жилого помещения -комнаты площадью **** кв.м в квартире, расположенной по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, суд первой инстанции исходил из того, что Пашнина А.В. в спорное жилое помещение не вселялась, в нем не проживала и не проживает.
Судебная коллегия указанные выводы суда первой инстанции находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы администрации города Челябинска о том, что выселение является правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа, не являются основанием для отмены решения суда.
В соответствии со ст.З ГПК РФ в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, вправе обратиться заинтересованное лицо.
Заинтересованными лицами являются участники материально-правовых отношений. Обращаясь в суд за защитой, заинтересованное лицо предполагает, что в случае удовлетворения иска будут восстановлены его права и законные интересы.
Поскольку Пашнина А.В. в спорную комнату не вселялась и в ней не проживала, по указанному адресу по месту жительства не зарегистрирована, в настоящее время жилого дома как объекта недвижимого имущества не существует, основания для удовлетворения исковых требований о выселении Пашниной А.В. отсутствуют.
Признавая решение суда в части изъятия у Пашниной А.В. принадлежащей ей на праве собственности комнаты в квартире, расположенной по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, путем выкупа правильным, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части размера выкупной цены и взыскания судебных расходов.
6
Администрацией города Челябинска заявлены требования о выкупе спорного жилого помещения по цене **** рублей, согласно отчета оценщика П.Д.В. N 357/05.13 от 29.05.2013.
Суд первой инстанции обоснованно не согласился с указанной истцом выкупной ценой, поскольку актом внеплановой проверки НП "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАОс" подтверждены отдельные факты нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности оценщиком П.Д.В. при проведении оценки названного объекта недвижимости. В том числе, согласно выписки из акта внеплановой проверки от 18 сентября 2013 года N 856/ВП, в отчете отсутствует обоснование расчета стоимости доли земельного участка под жилым домом (том 1, л.д.199).
Устанавливая выкупную цену спорного жилого помещения в размере **** рублей согласно заключения эксперта-оценщика ООО "Первая оценочная компания" N13/16 от 13.01.2014, суд первой инстанции указал на то, что оснований не доверять названному заключению не имеется.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.
В соответствии с ч.З ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Как следует из заключения эксперта ООО "Первая оценочная компания" от 13.01.2014 N 13/16, в выкупную стоимость комнаты площадью **** кв.м в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, принадлежащей Пашниной А.В., включены рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, в размере **** рублей и убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии, в которые включены услуги агентства недвижимости в сумме **** рублей и государственная пошлина при регистрации сделки в сумме **** рублей.
В соответствии со ст.З Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
7
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников ... Оценщиком были отобраны аналоги с соответствующим местоположением и сопоставимые по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки (с.29 заключения эксперта N 13/16).
Вместе с тем, как следует из заключения эксперта N 13/16 и пояснений эксперта Томилова С.М. в суде апелляционной инстанции, в качестве аналогов рассматривались жилые помещения, пригодные для проживания; не было аналога - помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Экспертом определялась рыночная стоимость условного объекта недвижимости, так как на момент проведения оценки объект недвижимости не существовал.
Таким образом, заключение эксперта ООО "Первая оценочная компания" от 13.01.2014 N 13/16 не отражает объективно рыночную стоимость спорной комнаты, поскольку при оценке не было учтено техническое состояние дома и квартиры (комнаты), исключающее возможность его использования в качестве жилого помещения.
В заключении эксперта ООО "Первая оценочная компания" от 13.01.2014 N 13/16 приведены расчеты корректировки в зависимости от технического состояния, из которых следует, что фактически учитывался только уровень отделки жилых помещений (с.23,27 заключения эксперта N13/16).
Судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что изымаемая комната была приобретена Пашниной А.В. по договору купли-продажи от 23 сентября 2011 года, то есть через год после признания дома, в котором она находится, аварийным и подлежащим сносу.
Пашнина А.В. в указанную комнату не вселялась, в качестве жилого помещения ее не использовала, соответственно, убытки в связи с изменением места проживания, которые в силу ч.7 ст.32 ЖК РФ подлежат включению в выкупную цену, она не понесла.
Согласно договору купли-продажи от 23 сентября 2011 года, заключенному между ЗАО "Арктос" и Пашниной А.В., Пашнина А.В. купила комнату площадью **** кв.м в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу г.Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****, за **** рублей (том 2, л.д.153,154).
8
Доказательств того, что с момента приобретения комнаты Пашниной А.В. до принятия органом местного самоуправления решения об ее изъятии путем выкупа рыночная стоимость комнаты увеличилась, материалы дела не содержат.
С учетом конкретных обстоятельств настоящего гражданского дела судебная коллегия приходит к выводу о том, что выкупная цена изымаемой комнаты, включающая ее рыночную стоимость и убытки, причиненные Пашниной А.В. ее изъятием, не может превышать стоимость указанной комнаты по договору купли-продажи от 23 сентября 2011 года.
Таким образом, с администрации города Челябинска в пользу Пашниной А.В. подлежат взысканию денежные средства в размере **** рублей.
В соответствии со ст. 9 8 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей (ст.94 ГПК РФ).
Поскольку судебная коллегия не принимает в качестве доказательства заключение эксперта ООО "Первая оценочная компания" N13/16 от 13.01.2014, основания для возложения на администрацию города Челябинска обязанности по возмещению Пашниной А.В. расходов на оплату экспертизы отсутствуют.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Соответственно, право на возмещение расходов по оплате услуг представителя будет иметь сторона, в пользу которой состоялось решение суда: либо истец при удовлетворении иска, либо ответчик при отказе в удовлетворении исковых требований. Расходы по оплате услуг представителя присуждаются одной стороне.
Учитывая, что исковые требования администрации города Челябинска частично удовлетворены, оснований для взыскания расходов по оплате услуг представителя в пользу Пашниной А.В. не имеется.
9
Руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Металлургического районного суда г.Челябинска от 11 февраля 2014 года изменить в части размера выкупной цены и взыскания судебных расходов.
Взыскать с администрации города Челябинска в пользу Пашниной А.В. денежные средства в размере **** ( ****) рублей.
В удовлетворении заявления Пашниной А.В. о взыскании расходов на оплату услуг представителя и расходов на оплату экспертизы отказать.
В остальной части названное решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации города Челябинска - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
10
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.