Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 05 февраля 2014 г. по делу N 33-245/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Горбатовой Л.В.

судей Григорьевой Н.М., Пучковой Л.В.,

при секретаре Дадашевой М.З.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области на решение Кировского городского суда Ленинградской области от 31 октября 2013 года, которым удовлетворены исковые требования Аванесяна А.А. к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, обществу с ограниченной ответственностью "Кировский домостроительный комбинат", комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на завершенный строительством жилой дом.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пучковой Л.В., объяснения представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области Масюкевич О.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Аванесяна А.А. - Евдокимовой О.А., представителя ООО "Кировский домостроительный комбинат" Александровой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Аванесян А.А. обратился в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, государственному унитарному предприятию "Леноблинвентаризация", обществу с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроительный Комбинат" о признании права собственности на завершенный строительством жилой дом, общей площадью "данные изъяты" кв.м., с подвальным этажом (подвалом), мансардным этажом (мансардой) (лит. А, А1, А2), расположенный по адресу: "адрес" .

В обоснование своих требований указал, что 21 июля 2006 года на основании договора N 126 купли-продажи недвижимого имущества незавершенного строительством приобрел в собственность жилой дом с подвалом, незавершенный строительством объект, готовность - 69 %, расположенный по указанному выше адресу.

Государственная регистрация права собственности произведена 23 августа 2006 года.

Строительство жилого дома завершено в начале 2011 года.

Данный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером N , общей площадью "данные изъяты" кв.м., предоставленном в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроительный Комбинат" для строительства малоэтажного жилого комплекса по договору аренды земель для несельскохозяйственных целей N 1087-з от 02 июня 2005 года.

Постановлением главы администрации от 03 августа 2009 года N 3221 в указанный договор аренды земельного участка внесены изменения, согласно которым Аванесян А.А. наряду с другими собственниками жилых домов стал соарендатором названного земельного участка.

07 сентября 2005 года с Аванесян А.А. заключено дополнительное соглашение к названному договору аренды N 1087-з.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 18 апреля 2012 года в разделе земельного участка с кадастровым номером N , обязании снять с кадастрового учета земельные участки, на которые разделен указанный земельный участок, сведения о которых носит временный характер, поставить на учет земельный участок согласно проекту межевания, внести изменения в договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N 1087-з от 02 июня 2005 года и заключить договор аренды земельного участка под жилым домом Аванесяну А.А. отказано.

В связи с изложенным, зарегистрировать право собственности на жилой дом в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не представляется возможным.

Определением суда от 04 октября 2013 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области дминистрации Кировского муниципального района Ленинградской области (л.д. 98).

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 31 октября 2013 года постановлено исковые требования Аванесяна А.А. о признании права собственности на завершенный строительством жилой дом удовлетворить.

Признать за Аванесяном А.А. право собственности на завершенный строительством жилой дом с подвалом и мансардой (лит. A, Al, А2), общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по адресу: "адрес" , в размере целое (л.д. 116-121).

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области просит решение суда первой инстанции отменить, как постановленное при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также при неправильном применении норм материального права.

Податель жалобы критически относится к выводу суда о том, что Аванесян А.А. является соарендатором земельного участка, на котором расположен жилой дом, поскольку отсутствует государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды N 1087-з земельного участка с кадастровым номером N , находящегося по адресу: "адрес" . Обращает внимание на то, что Аванесяном А.А. не представлено доказательств внесения арендной платы по вышеуказанному договору. Кроме того, судом не учтено, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, имеет разрешенное использование - для строительства малоэтажного жилого комплекса, а не для индивидуального жилищного строительства. Также считает несоответствующими закону выводы суда об отсутствии у истца необходимости получения разрешительной документации при завершении строительства принадлежащего ему объекта недвижимого имущества (л.д. 124-125).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В п. 2 данной статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из материалов дела, 07 сентября 2005 года на основании распоряжения администрации муниципального образования "Кировский район Ленинградской области" от 31 августа 2005 года N 1126 обществу с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроительный Комбинат" предоставлен в аренду земельный участок для строительства малоэтажного жилого комплекса в "адрес" (л.д. 85).

На основании вышеуказанного распоряжения 07 сентября 2005 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Кировский район Ленинградской области" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроительный Комбинат" (арендатор) заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных целей N 1087-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N , находящийся по адресу: "адрес" , для строительства малоэтажного жилого комплекса, общей площадью "данные изъяты" кв.м. (л.д. 83-84).

Судом первой инстанции установлено, что на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 26 декабря 2005 года, выданного инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, общество с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроительный Комбинат" осуществило строительство 7 жилых домов согласно типовым проектам, с разной степенью готовности, в том числе, жилой дом с подвалом, незавершенный строительством объект, готовность - 69%., расположенный по адресу: "адрес" .

21 июля 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроительный Комбинат" (продавец) и Аванесяном А.А. (покупатель) заключен договор N 126 купли-продажи недвижимого имущества незавершенного строительством, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил указанный выше жилой дом (л.д. 6-9).

Государственная регистрация права собственности Аванесяна А.А. произведена 23 августа 2006 года, о чем 18 июня 2007 года выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 14).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Аванесян А.А. сослался на то, что в настоящее время принадлежащий ему дом завершен строительством, в подтверждение чего представил справку Кировского бюро технической инвентаризации от 25 июля 2013 года N 6645, технический паспорт по данным инвентаризации от 24 мая 2013 года, отчет, выполненный ООО "Стройэксперт", утвержденный 10 июня 2012 года.

Разрешая спор и удовлетворяя требования Аванесяна А.А. о признании права собственности на жилой дом, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом не является самовольным строением, возведен на земельном участке, предназначенном для строительства малоэтажного жилого комплекса, право собственности истца на незавершенный строительством объект никем не оспорено, завершение строительства дома, возведенного без нарушений строительных норм и правил, подтверждено материалами дела.

Между тем, с такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Согласно положениям п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Между тем, истец не представил документ, подтверждающий его право на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в отношении которого заявлен спор.

Согласно п. 1.5 договора купли-продажи незавершенного строительного жилого дома от 21 июля 2006 года истец обязался переоформить право на земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., под жилым домом.

Однако взятого на себя обязательства не исполнил.

Из материалов дела не следует, что земельный участок, площадью "данные изъяты" кв.м., под жилым домом, сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Напротив, этот земельный участок находится в границах земельного участка с кадастровым номером N , общей площадью "данные изъяты" кв.м., предоставленного в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Кировский Домостроительный Комбинат".

Дополнительное соглашение N 1087-з/1 от 10 ноября 2009 года к договору аренды земель для несельскохозяйственных целей, согласно которому, земельный участок, с кадастровым номером N , общей площадью "данные изъяты" кв.м., предоставлен в аренду, в том числе, Аванесяну А.А., не может быть принято во внимание в качестве доказательства возникновения у истца права пользования данным земельным участком.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, является неотъемлемой его частью, на него распространяются требования об обязательной государственной регистрации, и только в таком случае указанный договор наделяет арендаторов правом пользования участком.

При том положении, что дополнительное соглашение к договору аренды в установленном порядке не зарегистрировано, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания за истцом права собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п. 2 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, как постановленное при неправильном применении норм материального права и недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского городского суда Ленинградской области от 31 октября 2013 года отменить.

В удовлетворении иска Аванесяна А.А. к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, обществу с ограниченной ответственностью "Кировский домостроительный комбинат", комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на завершенный строительством жилой дом, общей площадью "данные изъяты" кв.м., с подвальным этажом (подвалом), мансардным этажом (мансардой) (лит. А, А1, А2), расположенный по адресу: "адрес" , отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Пупыкина Е.Б.