Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-984/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Кошелевой И.Л..

судей Горбатовой Л.В., Пучковой Л.В.,

с участием прокурора Чигаркиной Е.Н.

при секретаре Бондареве Р.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Каллера Д. С. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ , которым частично удовлетворен иск Приозерского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Каллеру Д. С. о признании недействительным постановления главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о передаче земельного участка в собственность; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка; применении последствий недействительности сделки; признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, признании права на объект недвижимости (жилой дом) отсутствующим.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., заключение помощника прокурора Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Приозерский городской прокурор Ленинградской области обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц с иском к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Каллеру Д. С. , в котором, с учетом принятых судом первой инстанции изменений исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просил:

- признать недействительным постановление главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" , для индивидуального жилищного строительства, Каллеру Д.С.";

- признать недействительным заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Каллером Д.С. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес" , вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, и применить последствия недействительности сделки;

- прекратить право собственности Каллера Д.С. на земельный участок, площадью ... кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес" , вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов;

- возвратить указанный земельный участок в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области;

- восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве Каллера Д.С. на аренду земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес" , вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, сроком со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ;

- взыскать с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области в пользу Каллера Д.С. денежные средства в размере выкупной цены земельного участка в сумме ... , уплаченные по договору;

- признать недействительным зарегистрированное право собственности Каллера Д.С. на земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером N , расположенный по адресу: "адрес" , вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов (запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ N );

- признать отсутствующим право собственности Каллера Д.С. на объект недвижимости - жилой дом, условный номер объекта N , назначение - жилое, площадь объекта ... кв.м., местоположение объекта: "адрес" .

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что в результате проведенной ДД.ММ.ГГГГ Приозерской городской прокуратурой проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Каллером Д.С. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N .

Договор аренды зарегистрирован Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ , номер регистрации N , срок аренды три года.

ДД.ММ.ГГГГ Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N о праве собственности Каллера Д.С. на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ главой администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление N о передаче Каллеру Д.С. земельного участка с кадастровым номером N площадью ... кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в собственность за плату на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Каллером Д.С. заключен договор купли-продажи N указанного земельного участка по цене ... Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Каллером Д.С. Приозерским отделом Росреестра по Ленинградской области.

Между тем, при осмотре указанного земельного участка в ходе выездной проверки ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в его границах отсутствует объект с условным номером N , представляющее собой жилой дом площадью ... кв.м. Установлено, что на осмотренном земельном участке расположено некапитальное строение, отличное по учтенным техническим характеристикам: в наличии имеется незавершенный строительством объект без фундамента, без окон и двери; кровля и пол имеют щели от ... до ... см.

Истец ссылается, что приобретение Каллером Д.С. земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права на выкуп находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на этом земельном участке объекта недвижимости, строительство которого не завершено.

Прокурор полагал, что потерпевшей стороной в результате заключения договора купли-продажи земельного участка с Каллером Д.С. является неопределенный круг лиц, который, при отсутствии злоупотребления правом со стороны Каллера Д.С., получил бы возможность приобрести в собственность указанный земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 30 ЗК РФ, и, в этой связи, требовал защиты нарушенных имущественных прав в судебном порядке.

В заседании суда первой инстанции помощник прокурора Грибукова Л.Н. заявленные требования поддержала.

Ответчик Каллер Д.С., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился. Его представитель - Мальт А.Г., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ , а также представитель администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области - Тюрин А.С., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ , требования истца не признали.

Третье лицо - Управление Росреестра по Ленинградской области в суд своего представителя не направило, извещено надлежащим образом.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Приозерского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, удовлетворены частично.

Признано недействительным постановление главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" , для индивидуального жилищного строительства, Каллеру Д. С. ".

Признан недействительным заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район и Каллером Д.С. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером N по адресу: "адрес" , вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, и жилого дома, площадью ... кв.м с условным номером N , расположенного на спорном земельном участке.

Применены последствия недействительности сделки:

- названный земельный участок возвращен в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район;

- с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район и администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение в равных долях ( ... %) взысканы в пользу Каллера Д.С. денежные средства, уплаченные по договору в размере выкупной цены земельного участка ... , уплаченные по договору.

Признана недействительной запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Каллером Д.С. права собственности на названный земельный участок.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним восстановлена запись о праве Каллера Д.С. на аренду указанного земельного участка сроком со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ .

Приозерскому городскому прокурору в удовлетворении остальной части иска к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район и Каллеру Д.С. отказано.

Этим же решением разъяснено, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности Каллера Д.С. на земельный участок (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ , N ) и жилой дом, площадью ... кв.м., с кадастровым (условным) номером N , расположенный по адресу: "адрес" (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ , N ) ( ... ).

Каллер Д.С. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представитель по доверенности Мальт А.Г. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Приозерского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска прокурора. Податель жалобы ссылается на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, в том числе, недоказанность отсутствия на земельном участке жилого дома при регистрации права собственности на земельный участок ( ... ).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 и ч.2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относится: жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Каллером Д.С. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N на срок 3 года. Указанный земельный участок передан в аренду Каллеру Д.С. по акту приема-передачи (приложение N к договору).

Договор аренды указанного земельного участка зарегистрирован Приозерским отделом Управления Росреестра по Ленинградской области, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N , срок с ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ .

При этом, уже ДД.ММ.ГГГГ поставлен на государственный кадастровый учет в качестве объекта недвижимости с присвоением инвентарного номера N и жилой дом общей площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером N .

Право собственности Каллера Д.С. на указанный жилой дом зарегистрировано Приозерским отделом Управления Росреестра по Ленинградской области, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись номер N .

Из землеустроительного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Каллер Д.С. обратился к Главе администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области с заявлением о предоставлении в собственность к жилому дому земельного участка, которым Каллер Д.С. владел на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ .

Постановлением главы администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ N Каллеру Д.С. предоставлен в частную собственность за плату к жилому дому земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером N .

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Каллером Д.С. заключен договор N купли-продажи земельного участка по цене ... рублей. Денежные средства перечислены Каллером Д.С. в доход администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области. Запись N о регистрации права собственности Каллера Д.С. на спорный земельный участок внесена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ .

Между тем, согласно представленным в материалы дела актам прокурорской проверки от ДД.ММ.ГГГГ гоад и ДД.ММ.ГГГГ с участием специалистов, подтверждается отсутствие на данном земельном участке жилого дома, отсутствие подъездов, дорог и электроснабжения.

Данное обстоятельство подтверждается протоколом выездного судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ , заключением специалиста и объяснениями свидетелей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цель предоставления земельного участка - строительство индивидуального жилого дома Каллером Д.С. достигнута не была, поскольку, не смотря на наличие государственной регистрации права собственности Каллера Д.С. на жилой дом, строение, пригодное для постоянного проживания и отвечающее требованиям, предъявляемым к жилому дому, на участке фактически не возводилось.

Ответчики каких-либо относимых и допустимых доказательств, подтверждающих возведение жилого дома ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал незаконным постановление главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении Каллеру Д.С. в собственность за плату земельного участка, как изданное с нарушением вышеуказанных требований Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" и основанное на ненадлежащих документах, содержащих сведения, заведомо не соответствующие действительности.

Изданием данного постановления были нарушены права как муниципального образования, так и права неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также проигнорирован принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Поскольку доказательствами по делу подтверждается, что законные основания для заключения администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Каллером Д.С. ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка по цене равной ... отсутствовали, суд первой инстанции обоснованно признал недействительным указанный договор купли-продажи земельного участка на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ как противоречащий закону.

В этой связи, является правильным и решение суда о применении последствий недействительности сделки путем возврата спорного земельного участка в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район, а также о признании недействительной записи о государственной регистрации за Каллером. С. права собственности на спорный земельный участок.

Однако, отказывая в удовлетворении требований прокурора о признании отсутствующим права собственности ответчика на жилой дом, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с положениями Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, в силу п. 52 указанного постановления может быть признано основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.

По смыслу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Запись о государственной регистрации права собственности Каллера Д.С. на несуществующий объект недвижимости нарушает права муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, обладающего в силу требований п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также затрагивает интересы неопределенного круга лиц. Сохранение соответствующей записи в ЕГРП о праве на объект Каллера Д.С. делает невозможным реализацию правомочия собственника земельного участка на распоряжение им.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления прокурора о признании отсутствующим права собственности Каллера Д.С. на жилой дом, подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения, об удовлетворении соответствующих требований прокурора.

Также судебная коллегия не соглашается с решением суда первой инстанции и в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств, уплаченных по ничтожному договору, с администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение.

Как следует из материалов дела, администрация МО Красноозерное сельское поселение не являлась стороной в ничтожной сделке и не получала по сделке от другой стороны (Каллера Д.С.) денежные средства, что исключает возможность взыскания с администрации МО Красноозерное сельское поселение полностью или какой-либо части, денежных средств уплаченных по договору Каллером Д.С. и полученных администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район.

В этой связи, решение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с администрации МО Приозерский муниципальный район и администрации МО Красноозерное сельское поселение денежных средств подлежит отмене с принятием по делу нового решения о взыскании денежных средств в размере ... , уплаченных Каллером Д.С. по договору купли-продажи, только с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район.

В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, судебный акт постановлен при правильном применении норма материального права и норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Приозерского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и администрации муниципального образования Краснозерное сельское поселение, а также в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности Каллера Д. С. на жилой дом.

Принять по делу в указанной части новое решение.

Изложить абзац четвертый резолютивной части решения суда в следующей редакции: "Применить последствия недействительности сделки, возвратить земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером N по адресу: "адрес" , вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; взыскать с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области в пользу Каллера Д. С. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере выкупной цены земельного участка ... ".

Признать отсутствующим право собственности Каллера Д. С. на жилой дом площадью ... кв.м, с кадастровым (условным) номером N , расположенный по адресу: "адрес" ".

В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Каллера Д. С. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судья

Судья ...