Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 30 мая 2014 г. по делу N 33-2961/2014

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Гедыгушева М.И.,

судей краевого суда Фоминова Р.Ю. и Загорской О.В.,

при секретаре судебного заседания М.С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе внешнего управляющего ООО "Надежда" Б.А.В. на решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 14 февраля 2014 года

по исковому заявлению представителя истцов Б.Т.В., Б.В.М., Б.Л.Д., Б.В.В., Б.Н.П., Б.Е.А., Б.Н.Г., В.С.Р., Г.К.А., Д.М.Г., Д.А.Ф., Д.Н.И. и другие к ООО "Надежда" о досрочном расторжении договоров аренды земельного участка от 22.09.2008 г. и от 06.10.2008 г.,

заслушав доклад судьи Фоминова Р.Ю.

УСТАНОВИЛА:

Б.Т.В. и другие (всего 34 человека), Б.Н.Г. и другие (всего 33 человека), Л.В.И. и другие (всего 278 человек) обратились в Левокумский районный суд с исковыми заявлениями к ООО "Надежда" о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков.

Определением Левокумского районного суда от 04.02.2013 г. гражданские дела по вышеуказанным искам объединены в одно производство на основании ч. 4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование требований истцы указали что, 22.09.2008 г. и 06.10.2008 г. между ними, как собственниками земельных долей и ответчиком ООО "Надежда" были заключены два договора аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей (далее - договор аренды) на часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 1904 га с кадастровым номером в отношении части участка площадью 1723,8 га и на часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 2142 га с кадастровым номером в отношении части участка площадью 919,3 га соответственно.

Договора аренды от 22.09.2008 г. и от 06.10.2008 г. были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.10.2008 г. за N и 10.12.2008 г. за N соответственно сроком на 10 лет.

При заключении договоров аренды от 22.09.2008 г. и от 06.10.2008 г. были установлены следующие условия арендной платы: вид арендной платы - 50 кг. муки и 350 кг отрубей в натуральном или денежном выражении в 3-м квартале года, 400 руб. или продукция, имеющаяся в хозяйстве по цене реализации, в т.ч. оплата коммунальных услуг - 1-4 квартал, хлеб по фиксированной цене 6,5 руб. за 1 булку - на весь срок аренды.

Всех собственников долей устраивало то, что земельные участки обрабатываются, все получали арендную плату в полном объеме и в установленные сроки.

Через некоторое время ООО "Надежда" земельные участки обрабатывать не стало, арендную плату, которая выплачивалась в натуральном выражении, стало выплачивать с задержками, некачественной продукцией, а затем перестали выплачивать совсем.

В 2013 году собственникам стало известно, что в отношении ООО "Надежда" введена процедура банкротства, вся техника, которой обрабатывался земельный участок, была арестована.

Истцы неоднократно обращались к генеральному директору ООО "Надежда" о досрочном расторжении договора аренды, однако, каких либо ответов от руководства ООО "Надежда" не поступало. Арендатор избегает контактов, не отвечает на телефонные звонки, прячется.

Подсобное хозяйство является главным источником дохода в селе истцов, из-за несвоевременного исполнения договорных обязательств некоторые арендаторы были вынуждены реализовывать сельхоз. животных, птицу, КРС, овце поголовье, чтобы заплатить налог за землю. Просят суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.09.2008 г., заключенный между ООО "Надежда" и Б.Н.Г. и другими (всего 311 истцов), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.10.2008 г. за N;

- прекратить (аннулировать) запись N от 21.10.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.09.2008 г.;

- расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 06.10.2008 г., заключенный между ООО "Надежда" и Б.Т.В. и другими (всего 34 истцов), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 10.12.2008 г. за N;

- прекратить (аннулировать) запись N от 10.12.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 06.10.2008 г.

Решением Левокумского районного суда Ставропольского края от 14 февраля 2014 года исковые требования истцов (всего 345 человек) удовлетворены частично.

Суд расторгнул договор аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 06.10.2008 г., заключенного между арендодателями Б. и другие и ООО "Надежда", (зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 10.12.2008 г. за N из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 2142 га с кадастровым номером, местоположение: участок находится примерно в 800 м по направлению на северо-восток от ориентира пересечение автодороги К.-Б.-М.В. и подъезда к пос. К. в границах плана АОЗТ "Бургун-Маджарское", расположенного за пределами участка, в отношении части земельного участка общей площадью 919,3 га, указанной в договоре аренды с ООО "Надежда" при множественности лиц на стороне арендодателей от 06.10.2008 г.

Суд расторгнул договор аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.09.2008 г., заключенного между арендодателями Б. и другие, и ООО "Надежда" (зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.10.2008 г. за N из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 1904 га с кадастровым номером, местоположение: участок находится примерно в 800 м по направлению на северо-восток от ориентира пересечение автодороги К.-Б.-М.В. и подъезда к пос. К. в границах плана АОЗТ "Бургун-Маджарское", расположенного за пределами участка, в отношении части земельного участка общей площадью 1723,8 га, указанной в договоре аренды с ООО "Надежда" при множественности лиц на стороне арендодателей от 22.09.2008 г.

Суд в удовлетворении остальных исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе ООО "Надежда" в лице внешнего управляющего Б.А.В. просит решение суда в части удовлетворения исковых требований истцов отменить, принять по делу в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований истцов отказать, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права и это привело к вынесению незаконного и необоснованного решения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов по доверенности О Р.З. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу директор ООО "Долина РР.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание судебной коллегии явились представители истцов (всего 345 человек) ОР.З., КО.Е., ЧЛ.Т., представитель третьего лица КЗ.И. - ЗВ.Б., просившие решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, в заседание апелляционной инстанции не явились, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения не нее, выслушав представителей истцов (всего 345 человек) О.Р.З., К.О.Е., Ч.Л.Т., представителя третьего лица К.З.И. - З.В.Б., судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и установленными судом обстоятельствами.

В силу положений статей 309, 310 ГК Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статьям 606, 611 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно: когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существо ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существо ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками долей двух земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами и, что подтверждается представленными в суд свидетельствами о государственной регистрации права.

22.09.2008 г. между собственниками земельных долей в количестве 427 человек и ответчиком ООО "Надежда" был заключен договор аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей на часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 1904 га с кадастровым номером в отношении части участка площадью 1723,8 га.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 21.10.2008 г. за N сроком на 10 лет.

В вышеназванном земельном массиве 544 доли, их общая площадь 1904 га, заключивших договора аренды 427 человек на 1723,8 га, у К.З.И. в этом массиве 2 доли площадью 7 га.

Кроме того, 06.10.2008 г. между собственниками земельных долей в количестве 37 человек и ООО "Надежда" был заключен договор аренды части земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей на часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства общей площадью 2142 га с кадастровым номером в отношении части участка площадью 919,3 га.

Данный договор аренды был также зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 10.12.2008 г., регистрационный номер, также сроком на 10 лет.

В вышеназванном земельном массиве 612 долей, их общая площадь 2142 га, заключивших договора аренды 37 человек на 919, 3 га, у Ч.Н.Г., просившей расторгнуть договор, в этом массиве 110 долей площадью 385 га., у К.З.И. 113 долей площадью 395, 5 га.

На основании п. 2, п.2а вышеназванных договоров аренды от 22.09.2008 г. и от 06.10.2008 г., за пользование земельным участком Арендатор уплачивает следующую арендную плату - 50 кг. муки и 350 кг отрубей в натуральном или денежном выражении в 3-м квартале года, 400 руб. или продукция, имеющаяся в хозяйстве по цене реализации, в т.ч. оплата коммунальных услуг - 1-4 квартал, хлеб по фиксированной цене ** руб. за 1 булку - на весь срок аренды.

При названных обстоятельствах, Арендодатель вполне обоснованно рассчитывает на то, что земельный участок в принципе будет использоваться, и будет использоваться по целевому назначению, а также Арендодатель рассчитывает на получение арендной платы, причем систематически и на условиях предусмотренных договором аренды.

Пункт 5 договоров от аренды 22.09.2008 г. и от 06.10.2008 г. прямо предусматривает право арендодателя на досрочное прекращение аренды при систематической не выдаче арендной платы и в случаях нарушения других условий договора.

Согласно п.7 договоров от 22.09.2008 г. и от 06.10.2008 г., досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

Как усматривается из материалов дела, Арендатор ООО "Надежда" принял на себя обязанности, указанные в договорах от 22.09.2008 г. и от 06.10.2008 г., а именно: вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные Договором.

Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.12.2012 года в отношении должника ООО "Надежда" введена процедура банкротства - наблюдение. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2013 года в отношении должника ООО "Надежда" продлена процедура наблюдения на 4 месяца. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.10.2013 года процедура наблюдения продлена на 1 месяц. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.11.2013 года ООО "Надежда" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.02.2014 года в отношении ООО "Надежда" прекращено конкурсное производство, введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, утвержден внешним управляющим Б.А.В., этим же определением введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов.

Материалами дела установлено, что арендатор ООО "Надежда" обязательств, принятых на себя по условиям договора аренды от 22.09.2008 г. и 06.10.2008 г. по выплате арендной платы не выполняет, в результате чего собственники земельных долей поставлены в серьезное затруднительное положение ввиду отсутствия средств к существованию.

Указанные обстоятельства подтверждены представленными истцами доказательствами, проверенными судом первой инстанции и обоснованно признанными достоверными.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что у истцов возникло право требования досрочного расторжения договора аренды, поскольку ответчик по истечении установленного договором срока надлежащим образом не выдавал арендную плату.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы ответчика ООО "Надежда" в лице внешнего управляющего Б.А.В. о том, что нарушены права на участие в деле и подготовки к судебному разбирательству, поскольку опровергаются материалами дела. Конкурное управление ООО "Надежда" просуществовало с 25.11.2013 года до 06.02.2014 года, а до введения конкурсного управления в ООО "Надежда" сначала временным управляющим, а затем и внешним управляющим был Б.А.В. (т. 1 л.д. 94, т.2 л.д. 189). Гражданским законодательством не запрещено сторонам по делу заявлять ходатайства об отложении судебного заседания для ознакомления с материалами дела. Как видно из материалов дела ООО "Надежда" в лице внешнего управляющего Б.А.В. не заявляло таких ходатайств, также из материалов дела прослеживается, что все определения суда направлялись в адрес ООО "Надежда".

Судебная коллегия находит доводы жалобы о незаконности проведенных общих собраний неправомерными, поскольку противоречат положениям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ст. 14.1 п. 5.

Таким образом, суд первой инстанции, удовлетворив исковые требования истцов и расторгнув договор аренды от 22.09.2008 года и 06.10.2008 года, правильно установил обстоятельства по делу и правильно применил закон.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены правильного судебного решения, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 14 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: