Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-1123/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Софиной И.М.

судей Аврамовой Н.В., Фроловой Ж.А.,

при секретаре судебного заседания Губиной С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 17 апреля 2014 года гражданское дело по иску Куйдина к Предеину о признании залога (ипотеки) квартиры прекращенным, погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, встречному иску Предеина к Куйдину о признании договора недействительным,

по апелляционной жалобе Предеина А.В. на решение Кетовского районной суда Курганской области от 27 января 2014 года, которым постановлено:

Исковые требования Куйдина к Предеину о признании залога (ипотеки) квартиры прекращенным, погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры удовлетворить.

Признать прекращенным залог (ипотеку) квартиры по адресу: , регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , совершена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области .

Погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры, расположенной по адресу: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , совершена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

В удовлетворении встречных исковых требований Предеина к Куйдину о признании договора недействительным, отказать."

Заслушав доклад судьи Аврамовой Н.В., изложившей существо дела и доводы апелляционной жалобы, объяснения Куйдина А.А., полагавшего доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Куйдин А.А. обратился в суд с иском к Предеину А.В. о признании залога (ипотеки) квартиры прекращенным, погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры. В обоснование иска указал, что между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым он приобрел у ответчика квартиру, расположенную по адресу: , стоимостью руб., из которых руб. уплатил ответчику до подписания договора, а руб. обязался уплатить в срок до . Также по указанному договору купли-продажи квартира поступила в залог Предеину А.В. до производства полного расчета за неё. зарегистрирован передох на него права собственности на квартиру и ипотека. В настоящее время ответчик уклонялся от получения оставшейся суммы, в связи с чем в депозит нотариуса Ушаковой Т.Ю. на имя Предеина А.В. истцом были внесены руб. Поскольку ответчик уклоняется от подачи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Курганской области) заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском о признании прекращенным залога (ипотеки) квартиры по адресу: , регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , совершена Управлением Росреестра по Курганской области ; и о погашении регистрационной записи об ипотеке указанной квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , совершенной Управлением Росреестра по Курганской области .

В свою очередь Предеин А.В. обратился со встречным иском к Куйдину А.А. о признании сделки от купли-продажи квартиры недействительной, возложении на Управление Росреестра по Курганской области обязанности отменить регистрацию договора купли-продажи вышеуказанной квартиры. В обоснование встречных исковых требований указывал, что в октябре 2013 года он обратился в ломбард, расположенный в с, по поводу займа денежной суммы в размере руб. для приобретения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. В ломбарде Куйдин А.А. пояснил, что может одолжить денежные средства под 12 % в месяц, подлежащих оплате ежемесячно, до полного расчета, и предложил оформить займ путем заключения договора купли-продажи квартиры, на что он согласился. Квартира была оценена сторонами по цене, существенно ниже рыночной, и между сторонами был заключен договор купли-продажи, после чего ему были переданы Куйдиным А.А. денежные средства в сумме руб. он выплатил Куйдину А.А. руб. в качестве процентов за пользование займом. Указывает, что им предпринимались попытки расторгнуть сделку купли-продажи и выплатить Куйдину А.А. денежные средства, однако Куйдин А.А. уклонялся от встреч. Полагает, что данная сделка нарушает его права, поскольку квартира продана за существенно меньшую, нежели рыночная, цену - руб., вместо руб. Указывает, что намерений продавать квартиру он не имел, полагал, что оформляет займ под залог квартиры, в связи с чем просил признать сделку по купле - продажи квартиры недействительной, обязав Управление Росреестра по Курганской области отменить регистрацию указанного договора.

В судебном заседании истец Куйдин А.А., его представитель Яновский Ю.В. на заявленных требованиях настаивали, по доводам, изложенным в исковом заявлении. Возражали против удовлетворения встречных исковых требований, поясняя, что Предеин А.В. не мог не понимать, что заключает сделку именно купли-продажи квартиры, так как самостоятельно занимался подготовкой текста договора купли-продажи.

В судебном заседании ответчик Предеин А.В., его представитель Меньшиков А.В. с заявленными Куйдиным А.А. исковыми требованиями не согласились, на встречных исковых требованиях настаивали. Дополнительно пояснили, что считают данную сделку притворной, прикрывающей договор займа под залог недвижимости. На данную сделку Предеин А.В. вынужден был пойти по причине нуждаемости в деньгах для приобретения земельного участка. Настаивали на том, что при заключении договора купли-продажи полагал, что заключает договор залога. Не оспаривал, что получил с депозита нотариуса в декабре 2013 года денежные средства в сумме рублей.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела был извещен надлежаще, представил письменное заявление о рассмотрении дела без его участия.

Кетовским районным судом Курганской области постановлено вышеизложенное решение, не согласившись с которым Предеиным А.В. подана апелляционная жалоба.

В апелляционной жалобе Предеин А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы вновь ссылается на доводы, изложенные им во встречном исковом заявлении о признании сделки купли-продажи квартиры от недействительной, возложении на Управление Росреестра по Курганской области обязанности по отмене регистрации договора купли-продажи. Также считает, что указанная сделка нарушает его права и охраняемые законом интересы, поскольку повлекла неблагоприятные для него последствия в связи с продажей квартиры за существенно меньшую цену руб. по сравнению с рыночной - руб. Вновь указывает, что у него не было намерений продавать спорную квартиру, а при оформлении документов он полагал, что оформляет заем под залог квартиры. Со ссылкой на положения п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации считает заключенный сторонами договор купли-продажи ничтожной сделкой ввиду ее притворности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Куйдин А.А. полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными, решение суда - законным и не подлежащим отмене. Дополнительно пояснил, что Предеин А.В. не мог заблуждаться относительно существа подписанного сторонами договора купли-продажи квартиры, поскольку текст договора был предоставлен именно им. Полученные Предеиным А.В. от истца денежные средства за проданную квартиру ответчик не предлагал истцу вернуть.

Предеин А.В., его представитель Меньшиков А.В., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 167, 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения истца Куйдина А.А., судебная коллегия не усматривает предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.

Согласно общим положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту -ФЗ "Об ипотеке"), ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997.

В соответствии с п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса).

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке" если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Как установлено материалами дела, между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Куйдин А.А. (покупатель) приобрел у Предеина А.В. (продавец) квартиру, расположенную по адресу: , за руб., из которых . уплачено покупателем продавцу до подписания договора, а руб. подлежат уплате в срок до . В соответствии с п. 4 договора купли-продажи квартира поступила в залог Предеину А.В. до производства за неё покупателем полного расчета. зарегистрирован передох права собственности на квартиру и ипотека в силу закона (л.д. 7). В связи с уклонением ответчика Предеина А.В. от получения оставшейся суммы руб. в качестве надлежащего исполнения Куйдиным А.А. условий договора (п. 3 договора), денежные средства в указанном размере внесены Куйдиным А.А. в депозит нотариуса Ушаковой Т.Ю. на имя Предеина А.В., что подтверждено квитанцией от (л.д. 6). Указанные денежные средства получены Предеиным А.В. в года, что им подтверждено при рассмотрении дела судом первой инстанции.

В соответствии с положениями ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение денежных средств в депозит нотариуса является надлежащим исполнением обязательства Куйдина А.А. как покупателя по договору купли-продажи перед Предеиным А.В.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (л.д. 16) усматривается, что квартира , принадлежит на праве единоличной собственности Куйдину А.А., установлено ограничение права - ипотека в силу закона на период с по , номер государственной регистрации ; срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой - , залогодержатель - Предеин А.В.

Удовлетворяя исковые требования истца в части признания прекращенным залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры, суд правильно исходил из того, что Куйдиным А.А. в полном объеме были исполнены обязательства по договору купли-продажи от в части оплаты предмета договора: Предеин А.В. в добровольном порядке отказывается освободить имущество от обременения, не предпринимая действий для погашения регистрационной записи об ипотеке. При таких обстоятельствах в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке" может быть погашена только на основании решения суда.

При этом суд правильно руководствовался положениями ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями ФЗ "Об ипотеке". При указанных установленных судом первой инстанции обстоятельствах предъявленный иск Куйдина А.А. к Предеину А.В. был обоснованно удовлетворен.

Судебная коллегия соглашается и с выводом суда об отказе Предеину А.В. в удовлетворении встречного искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку Предеиным А.В. не представлено доказательств притворности указанного договора (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации); а согласование сторонами договора и осуществление купли-продажи квартиры за стоимость, менее рыночной, не является в силу действующего гражданского законодательства Российской Федерации (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) основанием для признания договора недействительным.

Правила оценки доказательств установлены в ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, после подробного исследования и анализа которых получили надлежащую правовую оценку.

В связи с изложенным судебная коллегия не усматривает основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кетовского районного суда Курганской области от 27 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Предеина - без удовлетворения.

Судья-председательствующий И.М. Софина

Судьи: Н.В. Аврамова

Ж.А. Фролова