Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-1103/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи - председательствующего Арзина И.В.

судей Пшеничникова Д.В., Варлакова В.В.

при секретаре судебного заседания Чиж Т.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 17 апреля 2014 года гражданское дело по иску Кузьмина В.Н. к ЗАО "Курганская строительная компания" о признании права собственности на квартиру

по апелляционной жалобе ЗАО "Курганская строительная компания" на решение Курганского городского суда Курганской области от 14 июня 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования Кузьмина к ЗАО "Курганская строительная компания" о признании права собственности на квартиру, удовлетворить.

Признать за Кузьминым право собственности на квартиру , расположенную по адресу: , общей площадью кв.м.

Взыскать с ЗАО "Курганская строительная компания" государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город Курган в размере руб. коп.

Заслушав доклад судьи Пшеничникова Д.В. об обстоятельствах дела, мнение представителя истца Кузьмина В.Н. - Акулова Д.Г., действующего на основании доверенности, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузьмин В.Н. обратился в суд с иском к ЗАО "Курганская строительная компания" о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указывал, что между истцом и ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья. Пунктами 1.1, 1.2 договора определено, что стороны участвуют в строительстве третьей очереди 291-квартирного жилого дома по на долевых началах за счет собственных средств. По окончании строительства и приемки дома государственной комиссией дольщику предоставляется четырехкомнатная квартира , расположенная на десятом этаже площадью кв.м. В соответствии с п. 3.1 договора, стоимость квартиры определена в размере руб. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец исполнил в полном объеме, истцом внесены денежные средства в сумме руб. В настоящий момент третья очередь многоквартирного жилого дома принята государственной комиссией. истец обратился к ответчику с требованием о предоставлении акта приема-передачи квартиры, для государственной регистрации права собственности. В выдаче акта было отказано со ссылкой на неполную оплату по договору. С учетом изложенного истец просил признать за ним право собственности на квартиру , расположенную по адресу: , общей площадью кв.м.

Определениями судьи Курганского городского суда Курганской области от и к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Курганская ипотечно-жилищная корпорация", ., ОАО "Сбербанк России".

В судебном заседании представитель истца Кузьмина В.Н. - ., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, пояснил, что обязательства по оплате квартиры истцом исполнены в полном объеме, в связи с чем действия ответчика являются незаконными.

Представитель ответчика ЗАО "Курганская строительная компания" ., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласилась, полагая, что дольщиком товар в полном объеме не оплачен. Параллельно с оплатой квартиры истца третье лицо - производил оплату квартиры дочери - . по , в связи с чем один из платежей в сумме руб. был направлен на оплату второй квартиры. Ссылалась на то, что стороны фактически согласовали повышение стоимости спорной квартиры, ее цена соответствует руб., а задолженность истца составляет порядка руб.

Представители третьих лиц ОАО "Курганская ипотечно-жилищная корпорация", ОАО "Сбербанк России", третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.

Курганским городским судом Курганской области постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просило ЗАО "Курганская строительная компания".

В обоснование апелляционной жалобы ответчиком указывалось, что у суда отсутствовали основания для признания за истцом права собственности на квартиру ввиду неполной оплаты ее стоимости. Справка от г. , в которой указано, что Кузьмин В.Н. уплатил за спорную квартиру руб. выдавалась Кузьмину В.Н. в целях получения им ипотечного займа по договору , без фактической оплаты. При этом, в справке указан иной номер спорного договора - . После того, как истцу отказали в предоставлении кредита, один экземпляр справки он вернул в ЗАО "КСК", а второй оставил себе и впоследствии предъявил суду. В пункте 3.1 всех представленных в материалы дела договоров под указано, что дольщик должен внести руб. за счет собственных денежных средств в счет первоначального взноса. Такая справка была выдана Кузьмину В.Н. без фактической оплаты по той причине, что его отец - . длительное время работал в ЗАО "КСК". После того как истцу отказали в предоставлении кредита, он стал рассчитываться за квартиру своими денежными средствами. Кроме того в жалобе указывалось, что все суммы взаимозачетов, представленные в материалы дела сторонами, совпадают, за исключением суммы в размере руб. Кузьмин В.Н. сам представил расчет, согласно которому он оплатил за квартиру руб., что не соответствует ни стоимости квартиры в размере руб., указанной в договоре, на который ссылается истец, ни стоимости квартиры в размере руб., указанной в договоре, на который ссылается ответчик. Утверждает, что изначально договор был заключен с и цена договора составляла руб. Впоследствии договор был переоформлен на его сына - истца Кузьмина Н.В., без изменения стоимости квартиры. Затем Кузьмин В.Н. решил оформить ипотечный кредит для оплаты квартиры, для чего был составлен очередной договор , также датированный г. Таких договоров было составлено три, поскольку постоянно изменялось условие о сроке оплаты квартиры. Срок изменялся по той причине, что решение о предоставлении истцу кредита постоянно откладывалось. В последующих договорах стоимость квартиры составила уже руб. Затем, когда в предоставлении кредита истцу было отказано и с даты заключения первого договора прошло около года, был подписан новый договор, в котором стоимость квартиры была увеличена до руб. Полагает, что данные обстоятельства подтверждаются пояснениями . в судебном заседании. Отмечает, что пунктом 3.3 договоров предусмотрено, что в случае неоплаты квартиры в срок, цена 1 кв. м жилья будет увеличиваться. Графики оплаты представляли в материалы дела обе стороны, суммы в них совпадают. В справке от г. указано, что Кузьмин В.Н. оплатил за квартиру руб. за кв. м площади жилья, тогда как по договору она составляет кв. м. По мнению автора жалобы, если принять позицию истца об оплате им руб. согласно справке от г., а также руб. согласно представленному им расчету, получится переплата более руб., тогда как в судебных заседаниях истец говорил о переплате не более руб. При этом, если до г. истцом было оплачено руб., то неясно, для чего г. истец заплатил еще руб., если по состоянию на г. за квартиру, по мнению истца, уже было оплачено руб., а цена квартиры по договору, на который ссылается истец составляла руб. Таким образом, истцу следовало доплатить за квартиру не более руб., а он фактически внес более рублей сверх требуемой суммы. Поскольку на день предъявления иска в суд, задолженность истца за спорную квартиру составляла руб. коп., спорная квартира не могла быть передана ему по акту приема-передачи и за ним не могло быть признано право собственности на данную квартиру.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от решение Курганского городского суда Курганской области от было отменено, в удовлетворении иска Кузьмина В.Н. к ЗАО "Курганская строительная компания" о признании права собственности на квартиру, отказано.

Не согласившись с определением суда апелляционной инстанции, Кузьмин В.Н. обратился в суд с кассационной жалобой.

Постановлением Президиума Курганского областного суда от апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от по гражданскому делу по иску Кузьмина В.Н. к ЗАО "Курганская строительная компания" о признании права собственности на квартиру, отменено, гражданское дело направлено на новое апелляционное определение в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела судебной коллегией по гражданским делам Курганского областного суда в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Кузьмина В.Н. - ., действующий на основании доверенности, решение суда первой инстанции считал законным и обоснованным, отрицал заключение сторонами каких-либо дополнительных соглашений об увеличении цены договора.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, на заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия областного суда полагает, что оснований к изменению либо отмене обжалуемого решения суда не имеется.

Установлено, что ЗАО "Курганская строительная компания" (далее также ОАО "КЖК") получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по .

ЗАО "Курганская строительная компания" с Кузьминым В.Н. был заключен договор о долевом участии в строительстве, по условиям которого ЗАО "Курганская строительная компания" на долевых началах обязалось построить и передать в собственность истцу квартиру общей площадью кв.м. на 10 этаже 291-квартирного жилого дома третьей очереди, расположенного по адресу: . В силу п. 2.4 Договора дольщик обязался произвести оплату.

В ходе рассмотрения дела сторонами в обоснование своих доводов и возражений было представлено шесть вариантов договоров о долевом участии в строительстве жилья.

Единственным различием представленных договоров являлись лишь условия о стоимости квартиры, передаваемой Кузьмину В.Н. в счет доли строящегося многоквартирного жилого дома, и порядок внесения оплаты по договору. Остальные условия во всех вариантах договора идентичны по своему содержанию.

Так, представленный на листах дела 30-31 договор о долевом участии в строительстве жилья датирован г. под между ЗАО "КСК" в лице генерального директора и . Предметом договора является строительство квартир в 291-квартирном жилом доме по (III очередь, 10 этажный) в городе Кургане на долевых началах за счет собственных средств. По окончанию строительства дольщику предоставляется квартира на 10 этаже общей площадью кв. м (пункты 1.1-1.2).

Пунктом 3.1 договора определена стоимость квартиры на момент заключения договора в сумме руб., пунктом 3.2 установлено, что оплата квартиры осуществляется дольщиком путем взаиморасчетов.

Пунктом 3.3 установлено, что в случае неоплаты дольщиком квартиры, определенной в пункте 1.2 договора в установленные сроки, компания вправе повысить стоимость недоплаченной площади квартиры, пропорционально повысить стоимость 1 кв. м общей площади жилья, определяемой МВК при Администрации Курганской области на данный период.

Договор о долевом участии в строительстве жилья на листе дела 7 под был заключен г. между ЗАО "КСК" в лице генерального директора и - сыном .

Предметом данного договора является строительство третьей очереди 291-квартирного жилого дома по в городе Кургане на долевых началах за счет собственных средств. Дольщику предоставляется четырехкомнатная квартира на 10 этаже общей площадью кв. м (пункты 1.1-1.2).

Пунктом 3.1 договора определена стоимость квартиры, указанной в пункте 1.2 договора в сумме руб. Пунктом 3.2 договора установлено, что оплата квартиры осуществляется дольщиком путем взаиморасчетов.

Пунктом 3.3 также предусмотрено, что в случае неоплаты дольщиком квартиры в установленные сроки, компания вправе повысить стоимость недоплаченной площади квартиры, пропорционально повысить стоимость 1 кв. м общей площади жилья, определяемой МВК при Администрации Курганской области на данный период.

Договор о долевом участии в строительстве жилья , представленный на листах дела 32-33, между ЗАО "КСК" в лице генерального директора . и Кузьминым В.Н. Предметом договора является участие в долевом строительстве третьей очереди 291-квартирного жилого дома по на долевых началах за счет собственных средств и долгосрочного ипотечного кредита. Дольщику предоставляется в частную собственность четырехкомнатная квартира на 10 этаже общей площадью кв. м (пункты 1.1-1.2).

Пунктами 3.1 - 3.2 договора определена стоимость квартиры, указанной в пункте 1.2 договора в сумме руб., из которых руб. за кв. м квартиры уплачиваются в срок до г., руб. за кв. м уплачиваются в срок до г.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в случае неоплаты дольщиком квартиры в установленные сроки, компания вправе повысить стоимость недоплаченной площади квартиры, пропорционально повысить стоимость 1 кв. м общей площади жилья, определяемой МВК при Администрации Курганской области на данный период.

Договор о долевом участии в строительстве жилья на листе дела 47 датирован г. под между ЗАО "КСК" в лице генерального директора . и Кузьминым В.Н.

Предметом договора является участие в долевом строительстве третьей очереди 291-квартирного жилого дома по в городе Кургане на долевых началах за счет собственных средств и долгосрочного ипотечного кредита. Дольщику предоставляется в частную собственность четырехкомнатная квартира на 10 этаже общей площадью кв. м (пункты 1.1-1.2).

Стоимость квартиры определена в пункте 3.1 договора в размере руб., из которых руб. уплачиваются за счет собственных средств дольщика, а руб. - за счет средств долгосрочного ипотечного кредитования в Сбербанке России. Пунктом 3.3 договора установлен срок оплаты стоимости квартиры - до г., указано, что определенная договором стоимость квартиры остается неизменной до окончания срока действия договора.

Представленные под номерами два договора о долевом участии в строительстве жилья на листах дела 48 и 49 между ЗАО "КСК" в лице генерального директора . и Кузьминым В.Н. своим предметом также имеют строительство четырехкомнатной квартиры общей площадью кв. м, расположенной на 10 этаже 291-квартирного жилого дома по в городе Кургане (пункты 1.1 - 1.2 договоров).

Пунктом 3.1 договора на листе дела 48 стоимость квартиры определена в сумме руб., из которых руб. дольщик оплачивает за счет собственных средств, а руб. уплачивает за счет долгосрочного ипотечного кредитования в Сбербанке России. Срок оплаты установлен в срок до г. (пункт 3.3).

Пунктом 3.1 договора на листе дела 49 стоимость квартиры вновь определена в сумме руб., из которых руб. дольщик оплачивает за счет собственных средств, а руб. - уплачивает за счет долгосрочного ипотечного кредитования в Сбербанке России. Срок оплаты установлен до г. (пункт 3.3).

Судом первой инстанции на основании подробного анализа представленных доказательств и вариантов договора, за основу был верно принят вариант договора на листе дела 7, как фактически отражающий условия и волю сторон, направленных на достижение правовых последствий, предусмотренных сделкой.

В соответствии с условиями принятого судом за основу договора о долевом участии в строительстве жилья предметом договора является строительство третьей очереди 291-квартирного жилого дома по в городе Кургане на долевых началах за счет собственных средств. Дольщику предоставляется четырехкомнатная квартира на 10 этаже общей площадью кв.м. (пункты 1.1-1.2).

В силу п. 3.1 договора стоимость квартиры, указанной в пункте 1.2 договора, определена в сумме рублей; пунктом 3.2 договора установлено, что оплата квартиры осуществляется дольщиком путем взаиморасчетов. Оставшаяся сумма уплачивается дольщиком за два месяца до окончания строительства, по ценам, сложившимся на момент оплаты.

Согласно п. 3.3 договора, в случае неоплаты дольщиком квартиры в установленные сроки, компания вправе повысить стоимость недоплаченной площади квартиры, пропорционально повысить стоимость 1 кв.м. общей площади жилья, определяемой МВК при Администрации г. Кургана на данный период.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из представленных суду квитанций следует, что Кузьминым В.Н. внесены платежи в счет исполнения договора от в период с по на общую сумму рублей (л.д.11, 11 оборот, 12).

Соглашениями о проведении зачета взаимной задолженности от года и от года подтверждается внесение истцом в счет оплаты объекта долевого строительства рублей и рублей соответственно.

По справке ЗАО "Курганская строительная компания" , выданной (л.д. 10), что косвенно подтверждается актом сверки взаиморасчетов (л.д. 70, 70 оборот), Кузьминым В.Н. по состоянию на была произведена оплата по договору от на общую сумму руб. за кв.м. общей площади квартиры .

Таким образом, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию стоимость спорной квартиры в сумме, соответствующей условию договора о долевом участии в строительстве жилья от на листе дела 7, дольщиком была оплачена в полном объеме.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1 ст. 420 ГК РФ).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Условие о цене договора является одним из существенных условий такого договора.

Из заключенного сторонами договора долевого участия от (л.д. 7) следует, что дольщик обязан был внести рублей - стоимость строящейся квартиры общей площадью кв.м., т.е. стоимость одного квадратного метра строящейся квартиры в соответствии с согласованными сторонами условиями договора составляла рублей за 1 кв.м площади жилья.

Из выданной ЗАО "КСК" истцу справки об оплате, учитывая, что ответчик внесенную истцом сумму рублей посчитал оплатой лишь части квартиры - а именно кв.м., следует, что застройщиком стоимость одного квадратного метра была увеличена и составила рублей за 1 кв.м.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательств того, что между ЗАО "Курганская строительная компания" и Кузьминым В.Н. заключалось дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве жилья от на листе дела 7 в части увеличения стоимости спорной квартиры либо стоимости 1 кв.м жилья, ответчиком суду представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о существовании у Кузьмина В.Н. задолженности по оплате объекта долевого строительства в сумме руб. коп. по существу направлены на иную оценку обстоятельств возникшего между сторонами спора, иную оценку представленных сторонами доказательств и не опровергают установленного судом факта того, что условия договора о цене сделки сторонами в установленном законом форме и порядке не изменялись.

Переоценка установленных судом обстоятельств дела исходя из процессуальной позиции стороны, не может служить достаточным основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и признании за истцом права собственности на спорную квартиру, поскольку при отказе застройщика подтвердить надлежащее исполнение обязательств дольщиком, осуществить защиту своих нарушенных имущественных прав собственника в ином порядке истец возможности не имел.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое судебное решение принято с соблюдением норм процессуального и при правильном применении норма материального права.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 14 июня 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Курганская строительная компания" - без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи: